Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новое в Положении о порядке изменения целевого назначения земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев, когда субъекты прав на землю сталкиваются с необходимостью изменения целевого назначения земельных участков, процесс регулируется Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780 (далее – Положение).
Изменение целевого назначения участков и их раздел
— Основное, что коснется граждан, — раздел земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, — рассказала Ирина Петрученя. — Есть участки значительной площади — к ним относятся те же 25 соток.
Допустим, бабушка хочет, чтобы на этой территории был построен дом для детей или внуков. Почему бы нет? Площадь позволяет.
Сегодня второй дом возводить запрещено даже при условии соблюдения градостроительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил. Но вскоре все изменится: люди прежде всего смогут решить свой жилищный вопрос, а в населенных пунктах со всей необходимой инфраструктурой земля будет использоваться более рационально. И гражданин, и государство в этом случае только выиграют.
Часто в сельской местности участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства. Многие обращаются с просьбой изменить целевое назначение: разделить участок и отвести часть сельхозугодий под строительство дома. Только по Могилевской области за последнее время поступило около 170 таких обращений. Сегодня местные исполкомы не уполномочены предоставлять такое право, это можно сделать только через Александра Лукашенко. Новые законодательные нормы помогут решать такие вопросы.
Новым кодексом предусмотрено предоставление дополнительных земельных участков предприятиям для расширения площадей — например, под погрузочные и разворотные площадки. Сегодня их можно купить только с аукциона либо, как вариант получения допучастка, — заказать реконструкцию строения. В перспективе достаточно только написать заявление и земля для расширения будет предоставлена, если она есть. Это позволит решить проблему стесненных условий на предприятиях и организации производственного процесса.
Дачные участки — по сложившимся границам (если соседи не против)
Ряд вопросов решится по садоводческим товариществам, потому что с годами изменились технологии и подходы к оформлению таких земельных участков. Когда в 90-е годы образовывались товарищества, делались планы организации территории с размещением всех участков, нанесением проездов, детских площадок, пожарных водоемов. Со временем изначально заявленная разметка сместилась, и сегодня фактические границы не совпадают с планом организации территории: в документ необходимо вносить изменения, а это значительные денежные затраты.
С принятием обновленного кодекса этого делать не надо: если нет споров с соседями, земельный участок будет оформляться по фактически сложившимся границам.
Это даст человеку уверенность, что при наследовании, дарении или осуществлении сделок купли-продажи не возникнет лишних вопросов. Таким образом, будут сэкономлены время, деньги и нервы людей, отметила специалист.
Землепользователи в садовых товариществах — это зачастую пенсионеры. У них нет свободных средств, чтобы оплатить внесение изменений в план организации территории, как и нет понимания, почему это необходимо делать — столько лет подряд пользовались этой землей. Например, такие обращения были по Могилевскому и Осиповичскому районам. Теперь люди ждут вступления закона в силу, когда все решится просто и экономически не затратно.
Целевое назначение участка
Простая тема, скажете вы. Три слова-то всего) Тьфу. Примерно и я так подумал, но как же я жестоко ошибался. А потом началось…
Ниже в статье раскрыта суть, однако хотелось бы немного субъективизма на аперитив. Так сказать – подкинуть на вентилятор)) Так вот – чем больше я занимался изучением данной темы, тем больше я ничего не понимал (здесь должна быть картинка эволюционирующего наоборот человека). В один момент мне захотелось закричать: «Памагити!!». Потому что разобраться обычному человеку в огромном потоке нескончаемых законодательных актов – дело не из легких. А если еще учесть, что я знаю, что я ничего не знаю, то тут вообще беда (хнык).
Итак, базовое определение термина «целевое назначение участка» закреплено в ст. 1 Кодекса Республики Беларусь «О Земле». Под указанным понятием подразумеваются установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.
Окей. Вы сидите? Сядьте. Открываем статью 1 «О Земле» и читаем:
целевое назначение земельного участка – установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.
Это то, что я написал чуть выше? То (раскрою секрет, я переписал это из кодекса). Но. Если вы почитаете статью дальше (она большая, термины я убрал, иначе получился бы третий том «Война и мир»), то столкнетесь с обилием понятий и терминов, суть которых вам будет не до конца ясна. Не то, чтобы я сомневался в ваших интеллектуальных способностях, просто если акцентировать внимание именно на «целевом назначении участка», то не совсем понятно, например, вот это определение:
«основное целевое назначение земель, земельного участка – установленные законодательством об охране и использовании земель порядок, условия и ограничения использования земель, земельного участка для конкретных целей»;
Ну да ладно. Идем дальше. Забегая немного наперед, скажу, что целевое назначение земельного участка устанавливается местным исполнительным комитетом при его представлении. И вообще, — какие целевые назначения земель бывают? По какому критерию исполкомы определяют целевое назначение участка? Какие используют методы и чем руководствуются при принятии решений? Существуют ли нормативно-правовые акты, регулирующие данные вопросы? Самое забавное, что в сети вы не найдете прямой отсылки к информации, которая будет указывать на то, какие виды целевых назначений земель бывают в природе.. Один нормативно-правовой акт отсылает к другому, другой к третьему, за ним нить потеряется и вы будете сидеть и думать – так это.. так а где ответ-то на вопрос? Определение целевого назначения земельного участка есть в ст.1 Закона «О Земле». А ответы на остальные вопросы? Пожалуйста, изучайте:
Положение о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780.
Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».
Это два основных документа, регулирующих нашу тему.
— Не стоит упускать из виду огромный пласт вопросов, касающихся самовольных строений, и глава государства неоднократно обращал на это внимание в своих выступлениях, — продолжила специалист.
— Как правило, такие нарушения носят незначительный характер — например, забор на 20 см выходит за границы участка. Сегодня узаконить это можно только с разрешения президента.
Могилевская область не стала исключением: с 2017 года мы обращались с ходатайствами об узаконивании капитальных строений в отношении 89 субъектов хозяйствования. Учитывая значимость проблемы, в обновленном кодексе расширяются полномочия местных исполнительных и распорядительных органов. За главой государства остается компетенция в вопросах земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда.
Сегодня в Беларуси проводится сплошная инвентаризация земельных участков, выявляются случаи их самовольного занятия как физическими, так и юридическими лицами. Итогом станет земельная амнистия.
В качестве примера снова приводят Могилевскую область, где с марта выявили больше 13 тысяч самовольных построек. Отмечается, что еще 20% земельных участков находятся в разработке — их проверяют на основании геодезических данных, аэрофотоснимков. Окончательная цифра нарушений будет установлена к сентябрю этого года. Практически во всех выявленных случаях узаконить земельные вопросы поможет обновленное законодательство.
— Говоря о самовольном занятии, надо понимать, что иногда оно допускается не по вине землепользователя, — пояснила Ирина Петрученя. — Это могли быть ошибки проектантов — при проектировании не привязались к границам земельного участка. Имеет место невнимательность и неточность самих землепользователей при установлении ограждений строений, а также просчеты при установлении границ. Так, с годами менялись технологии, сегодня они стали более точными, чем в те же 90-е годы. Кодекс позволит решить пласт тех обращений, когда при вводе в эксплуатацию выявляют эти незначительные сантиметры.
Можно ли сменить вид использования земельного надела, если это необходимо для хозяйственной деятельности? Прежде всего, категорию земли нужно узнать перед ее покупкой, такую информацию представит кадастровый паспорт территории.
Разделение на категории производится не случайно, его цель– сохранение окружающей среды и самого ценного ресурса, земли. Если все же смена целевого назначения является актуальным вопросом, можно начать процедуру.
Право изменения категории дается собственникам участков законом под номером 172 от 21.12.2004.
Категория земель сельскохозяйственного назначения может изменяться в следующих случаях.
- Если участок стал непригодным для сельхоз деятельности и он переводится в лесной фонд.
- Когда нужно создать участки особо охраняемой территории, когда нужно выделить площадь под строительство промышленного комплекса или для прокладки путепроводов, коммуникаций.
- Может меняться категория с/х земли из-за добычи ископаемых на участке.
- Переводится сельхоз земля в другую категорию при необходимости возведения зданий здравоохранения или культуры, бытовых услуг.
- Также земля меняет статус в силу государственных интересов.
- Причиной перевода может быть и изменение границ населенного пункта.
По этим причинам земельное законодательство разрешает менять целевое использование с/х площадей. Есть и обстоятельства, при которых перевод будет категорически запрещен. Их нужно учесть перед тем, как подавать заявление на данную операцию.
- Причиной отказа может стать заключение экологической экспертизы.
- В случае, когда будущее использование не соответствует проектной документации региона.
Как изменить ВРИ участка, находящегося в собственности{q}
В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.
Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.
Ответ прост.
Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).
Для справки.
В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.
Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.
На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.
Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.
Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.
Назначение земельного участка
Все, что связано с землей, записывается в кадастровые списки. Здесь можно узнать информацию о месторасположении участка, его площади, количестве собственников и, конечно, классе. Последний и обуславливает назначение. В совокупности всех данных участку присваивается категория.
Что касается смены назначения, то эту процедуру провести можно. Для чего чаще всего применяют два варианта.
- Если необходимо поменять только разрешение. К примеру, земельный участок входит в категорию сельскохозяйственного назначения. Но по первоначальному разрешению собственнику вменяется разводить скот. А он хочет изменить род деятельности и выращивать овощи. Это сделать несложно.
- Если стоит задача изменить категорию. К примеру, первоначально собственник разводит скот, а теперь хочет построить на земле гостиничный комплекс.
В обоих случаях решение принимает орган, на котором зарегистрирована земля. Для этого придется собрать определенный пакет документов и предоставить их на рассмотрение. Обязательно в заявлении указываются аргументы, которые должны убедить комиссию, что смена назначения оправдана со всех сторон.
Когда возможно изменение целевого назначения земельного участка
Главный вопрос: каким законом регулируется этой действие и всё, что с ним связано? Здесь важно разобраться с некоторыми тонкостями.
Нередко можно встретить утверждение, что сменить цель землепользования легко, гораздо легче, чем назначить другую земельную категорию. Насколько это верно? На деле – неверно абсолютно. Достаточно вчитаться в 7-ую статью ЗК РФ. Там указано: определение земельной категории ведётся по целевому назначению.
Делаем вывод: назначение той или иной земли – это и есть принцип, по которому определяется земельная категория. Следующее логическое заключение: для изменения целевого назначения необходима смена принадлежности к одной из семи категории.
Важный момент: непосредственно о смене целевого назначения земельного участка нигде не говорится. Этот факт подразумевается, когда происходит переход некоего участка из одной категории в другую. Сменой земельных категорий «командует» Федеральный закон, принятый 21 декабря 2004 года и пронумерованный как 172-ФЗ.
Далее мы расскажем, как изменить целевое назначение земельного участка.
Как поменять назначение земли?
Для изменения назначения земельного участка в Москве или Московской области нет единого алгоритма, поскольку у каждого надела свои виды разрешенного использования, категория, ограничения на застройку и другие характеристики. Составить план действий, собрать нужный пакет документов, подать его в контролирующие органы, проконтролировать рассмотрение вопроса смогут юристы. Именно обращение к специалистам — самый действенный способ, если вы хотите с первого раза и без затягивания сменить виды разрешенного использования земли.
В целом существует два способа изменить предназначение земли:
1. Установить новый основной, вспомогательный или условно разрешенный вид разрешенного использования.
2. Внести изменения в градостроительную документацию, чтобы поменять территориальную зону.
Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.
Целевое назначение земельной площади определяет виды деятельности на ней. Такая мера, как выделение категорий и разрешенное использование наделов, необходима была для того, чтобы сделать эксплуатацию земельных площадей безопасной, практичной, сохранить качество грунта.
Было принято решение разделить все земельные угодья страны на несколько категорий, среди которых земли сельскохозяйственного назначение. Земли населенных пунктов, охраняемые зоны и другое.
Каждая категория имеет еще и определенный правовой статус, с учетом которого она должна использоваться. Благодаря такому подходу к охране и применению земельных ресурсов удается контролировать использование ценных земельных площадей, с перспективой распоряжаться ими.
ВНИМАНИЕ! За нарушение правил целевого правового статуса предполагается административная ответственность в виде штрафа.
Сумма штрафных санкций зависит от того, кто является нарушителем (физическое, юридическое лицо), насколько был причинен ущерб качеству участка. Чтобы не получить административное наказание и не лишится надела, рекомендуется поменять статус участка (если это возможно) или приобрести другой, с нужным ВИР.
Под категорией земли подразумевается закрепленное законодательство описание стандартных свойств. Выделяется законом 7 категорий:
- Земли сельхозназначения.
- Населенных пунктов.
- Водного фонда.
- Особо охраняемых территорий.
- Лесного фонда.
- Территории спец назначения.
- Территории земли государственного запаса.
В категорию земель спец назначения входят площади, на которых располагаются разнообразные промышленные объекты, энергетические объекты, сооружения, связанные с обеспечением безопасности государства. Площади земель государственного запаса – это пока неиспользованные ресурсы, до этого времени они еще не были востребованы в народном хозяйстве.
В рамках каждой категории выделяются еще и земли с разными видами разрешенного использования (ВИР). Данное понятие дает возможность более точно определить применение земли и зонировать участки в рамках масштаба региона или субъекта федерации. ВИР могут быть нескольких групп – основные, вспомогательные, условно разрешенные.
Основные этапы смены категории участка
Процедура состоит из следующих этапов:
- Собственник или арендатор участка собирает необходимый пакет документов и заполняет заявление установленной формы;
- Все это передается в комиссию при администрации муниципалитета или поселкового совета, в ведении которого находится земельный участок (если территория является региональной или федеральной собственностью, пакет документов передается в соответствующую администрацию);
- Органы власти, за которыми закреплен земельный участок, созывают специальную комиссию. Заявка на изменение категории ЗУ должна быть рассмотрена в течение 5 рабочих дней;
- По итогам заседания комиссия выносит решение и составляет акт;
- Заявитель знакомится с актом решения комиссии. Если заявка одобрена, в кадастровые и регистрационные документы на земельный участок вносятся изменения. В случае отказа комиссии заявитель может оспорить решение через суд.
Чтобы изменить назначение участка, придётся провести достаточно насыщенную деятельность. Но если вы видите очевидность получаемых выгод – ваши труды окупятся. Если вас мотивировала сложная жизненная ситуация или иные причины, нет нужды сомневаться, нужно добиваться своей цели.
Изменить назначение земельного участка можно. От вас зависит только желание, энтузиазм и кропотливость в оформлении документов. Остальное – в ведении федерального, муниципального или местного органа самообразования, в зависимости от того, кто является хозяйствующим субъектом на этой территории.
Ваш вопрос будет решаться путём публичных слушаний, которые должны быть назначены после того, как вы подадите документы и заявление с просьбой об изменении назначения. Вопрос, естественно, может решиться как положительно, так и отрицательно. Дело в том, что хозяйствующий субъект имеет право принимать соответствующие решения, но его никто не может обязать принять решение в вашу пользу. Имейте в виду, что на слушаниях представленная вами ситуация будет рассматриваться с разных точек зрения и, предельно объективно.
Задаваясь вопросом, как изменить целевое назначение земельного участка, стоит отметить, что подобный перевод осуществляется органами местного самоуправления. В их ведении находится не только муниципальная, но и частная собственность, за исключением сельскохозяйственных объектов. Последними, а также территориями во владении субъектов занимаются исполнительные органы Российской Федерации. Смена государственного земельного участка на другую категорию это и вовсе прерогатива правительства.
Принимая заявление к рассмотрению, и вынося решение о том, чтобы поменять категорию земельного участка, все эти структуры руководствуются лесным, водным и градостроительным законодательством, Конституцией Российской Федерации, а также рядом соответствующих постановлений, Земельным кодексом и Федеральными законами.
Поэтапный порядок смены категории земельного участка:
- Подаётся заявление с перечнем необходимых документов одному из оговоренных выше ответственных органов, в зависимости от типа недвижимого объекта;
- Запрос рассматривается специально собранной комиссией;
- Ознакомление заявителя с решением комиссии;
- При одобрении вносятся все требуемые коррективы в кадастровые документы и государственную базу;
- При отказе решение можно оспорить через суд.
Нюансы процесса изменения назначения земельного участка
В первую очередь необходимо отметить, что все изменения, производимые с земельными участками, проводят так называемые земельные комитеты. Они есть не во всех районах или населенных пунктах. В таком случае надо обращаться в областное управление.
Перед тем как начать смену назначения, рекомендуется посетить земельный комитет, чтобы получить полную информацию о правилах проведения процедуры и требуемому количеству документов. Потому что каждый административный орган самостоятельно решает, как проводить процедуру переназначения, какие документы для этого потребуются, в каком порядке и в каких сроках будет происходить перерегистрация земли. Поэтому в разных регионах некоторые позиции будут отличаться.
Во-вторых, инициировать изменение категории земли может только ее собственник. Вот почему в комиссию обязательно предоставляется паспорт и сертификат, подтверждающий собственность. Подавать заявление от имени собственника может и третье лицо. Но у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, которую подписывает собственник земельного участка. Он же может получить разрешение комиссии.
Если участок в государственной или коммунальной собственности
Порядок изменения целевого назначения земельного участка государственной или коммунальной собственности также предусмотрен ст. 20 ЗК и мало отличается от порядка, касающегося земли частной собственности.
Так же заказывается и согласовывается проект отвода, принимается решение об его утверждении и изменении целевого назначения и так же вносятся сведения в ГЗК. Однако инициировать изменение целевого назначения государственной или коммунальной земли вправе землепользователь (лицо, владеющее участком на праве постоянного пользования, или арендатор).
Для этого ему необходимо получить разрешение от соответствующего органа власти (того, который принимал решение о передаче этого участка в пользование) на разработку проекта отвода земельного участка, целевое назначение которого планируется изменить.
Для получения разрешения землепользователь должен направить в соответствующий орган заявление (ходатайство).
Важно! Например, если ФХ арендует государственную землю с целевым назначением «для ведения фермерского хозяйства» и планирует изменить его на «для ведения товарного сельхозпроизводства», то заявление следует подавать в территориальный орган Госземагентства.
При этом фактически происходит разделение земли на два отдельных участка с разным целевым назначением, по каждому такому участку разрабатывается соответствующая техническая документация и на каждую часть земельного участка разрабатывается свой проект отвода (ст. 56 Закона от 22.05.03 г. № 858-IV). Это касается как земель частной, так и государственной или коммунальной собственности.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.