Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет за недвижимость: что, кому и сколько положено». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Как получить налоговый вычет через работодателя
Получить имущественный налоговый вычет можно и через работодателя. Документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Вычет предоставят на основании уведомления. Налоговая инспекция выдает такой документ по заявлению. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не выплатит полагающийся лимит компенсации. Эти средства можно направить на погашение ежемесячных ипотечных платежей.
Инструкция для получения имущественного налогового вычета через работодателя:
- В произвольной форме написать заявление на получение уведомления от налогового органа о праве на имущественный вычет.
- Подготовить копии документов, подтверждающих право на получение имущественного вычета.
- Предоставить полный пакет документов в налоговый орган по месту жительства.
- По истечении 30 дней получить в налоговом органе уведомление о праве на имущественный вычет.
- Предоставить работодателю выданное налоговым органом уведомление. Документ будет являться основанием для неудержания НДФЛ из зарплаты сотрудника до конца года.
Кто имеет право на вычет
Закон основан на следующей логике: поскольку ваши деньги пошли на что-то полезное, вам их компенсируют. Полезными расходами признаются траты на здоровье, получение знаний, а также на улучшение условий проживания. Однако не всем жителям страны дается это право.
Вам вернут деньги, если вы приняты на работу в соответствии с Трудовым Кодексом. Контракты, заключенные в рамках гражданского законодательства, не учитываются. Налог возвращается с выплаченного взноса на доходы физлиц, поэтому вы должны быть плательщиком НДФЛ.
Квартира должна быть куплена за наличные деньги или получена по ипотеке. Налог вернут только собственнику квартиры, так как покупка жилья другому человеку не подпадает под действие разрешения на вычет. Вы вправе зарегистрировать собственность на несовершеннолетнего. Родители/опекуны — законные представители — получат разрешение на вычет при условии перечисления ими налога.
Поговорим о документах
Вы получите налоговый вычет, если в вашем распоряжении есть доказательства расходов на приобретение квартиры. Это справки 2 и 3 НДФЛ, а также подтверждение того, что новая квартира — ваша собственность. В налоговую нужно предоставить все документы, подтверждающие платежи: справки, расписки, чеки, платежные ордера — словом, всё, что доказывает факт оплаты. Если квартира взята по ипотеке, то также нужны доказательства уплаты процентов.
Справку 2-НДФЛ вам выдаст работодатель. В ней отражена сумма уплаченных налогов за требуемый год. 3-НДФЛ заполняется вами самостоятельно. Можно заполнить от руки или установить дистрибутив «Декларация». Вам нужно ввести требуемые данные, нужные листы система сформирует сама.
Право собственности на квартиру можно подтвердить с помощью:
- свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРП;
- договора о передаче или купле-продаже;
- кредитного договора, если брали ипотеку.
Очень внимательно отнеситесь к правильному оформлению платежных документов. Если налоговики посчитают, что факт платежа за жилье не доказан, вам может быть отказано в выплате вычета. Если оплата происходила наличными деньгами, обязательно нужна расписка. Она должна быть написана от руки. Если оплата прошла через банк, то нужны выписки по счету, квитанции. При получении вычета на квартиру в ипотеке предъявите кредитный договор, график платежей, квитанции об уплате процентов.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?
Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).
Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.
Право на имущественный вычет
Российское законодательство обязывает граждан не только платить налоги, но и наделяет их правом на имущественный вычет при покупке недвижимости. Условия получения основного вычета — Кроме того, что для приобретения жилплощади следует израсходовать собственные (и/или заемные) ресурсы, быть налоговым резидентом нашей страны и получать «белую» заработную плату. Вычет россиянин имеет право оформить раз в жизни. При подтверждении права на него, лимит суммы, на которую может рассчитывать покупатель недвижимости, — это 260 тыс. руб..
До 2014 года возможность возвратить часть уплаченной за жильё суммы предоставлялась в отношении одной квартиры или дома, поэтому и пределы вычета применялись тоже только к одному помещению. Когда депутаты внесли поправки в нормативно-правовые акты, жители Российской Федерации обрели право получения вычета на всё покупаемое для себя жильё. Когда за первую квартиру резиденты платят меньше двух миллионов, оставшийся вычет можно перенести на следующее, приобретаемое за собственные деньги, недвижимое имущество.
Если жильё куплено в ипотеку (на средства иного целевого кредита), то потребители получают право на возвращение «процентного» вычета, но эта льгота распространяется только на покупку одного объекта недвижимости. Впрочем, тут есть и исключение, отмеченное Минфином и ФНС в письме от 21 мая 2015 № БС-4-11/8666: если первая квартира куплена до 01.01.2014 г. и на это имущество истребован основной вычет, то при оформлении второго дома в ипотеку уже после указанной даты граждане получают возможность возвращения процентов.
При определении «ипотечного» вычета сумма колеблется в зависимости от периода покупки жилища. Дата — ограничитель та же — 1.01.2014 г.
- Приобретая жильё до этой даты, можно вернуть все реально выплаченные проценты.
- Когда квартира куплена после, сумма процентов ограничивается 3 миллионами и возможностью вернуть из них 390 тысяч рублей.
Для возврата процентов нужно сперва вернуть часть денег, затраченных на покупку объекта недвижимости. Когда основной вычет будет исчерпан, можно обращаться за «ипотечным», имея в виду, что государство возвращает только лишь налоги, удержанные за три года, предшествовавшие дате обращения.
Есть свои нюансы и при возвращении НДФЛ, когда жильё приобреталось в общую имущество (недвижимость может принадлежать как обоим супругам, так и одному — количество собственников не влияет в этом случае) на заёмные средства. После 2014 года право на «ипотечный» вычет может быть реализовано обоими участниками сделки (в совокупности это 6 миллионов руб., и 780 тыс. возвращённых средств). Данную сумму делить между собой находящиеся в браке люди могут, как хотят, но обязательно заключив письменное соглашение, которое можно изменять ежегодно до тех пор, пока совокупный вычет на проценты не будет исчерпан.
Таблица 1. Примеры выплат
| Пример 1 | Пример 2 | Пример 3 |
|---|---|---|
| Жилплощадь куплена за 3 миллиона рублей. Супруг заявит 2 млн., а супруга — миллион, либо наоборот. Они могут разделить вычет и поровну. Правительство всё равно вернёт семье 390 тыс. руб. | За жильё заплачено 4 миллиона. И муж, и жена имеют все шансы получить возврат НДФЛ на двоих в сумме 520 тыс. руб. | За квартиру семья отдала 2 млн. рублей. Один из хозяев дома может истребовать весь вычет сейчас, а второй — при покупке другой недвижимости. Или оба сейчас заявят по 1 млн., а еще по одному — когда построят дом. В любом случае с этого объекта недвижимости можно возвратить 260 тыс. рублей и такую же сумму — позже. |
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Вычет при покупке квартиры в общую совместную собственность
В 2014 году гражданин Д. Гоцман, имея уважение к своей жене, купил в совместную с ней собственность скромную квартирку за 3 млн. руб.
Но так как жена Гоцмана нигде не работает, а исправно охраняет домашний очаг, то весь вычет (т.е. вычет со всей стоимости квартиры, а не с ее половины) супруги дружно решили перераспределить на мужа.
В результате, Д. Гоцман предъявил к вычету максимально возможную для него сумму – 2 млн. руб.
Итого, сумма к возврату = (2 000 000 х 13%) = 260 000 руб.
Если бы жена Гоцмана работала и имела официальный доход, то они могли бы не перераспределять вычеты, а использовать каждый свой вычет по максимуму.
В этом случае общая стоимость квартиры в 3 млн. руб. распределялась бы, по умолчанию, на каждого из супругов – по 1,5 млн. руб. И с этих 1,5 млн. руб. каждый из супругов Гоцман мог бы получить вычет на всю сумму своей «доли», т.е. на те же 1,5 млн. руб.
То есть в этом случае общий вычет на семью Гоцманов был бы такой:
Для мужа: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.
Для жены: сумма к возврату = (1 500 000 х 13%) = 195 000 руб.
Итого, на семью: сумма к возврату = 195 000 + 195 000 = 390 000 руб.
Если бы квартира стоила 4 млн. руб. или больше, то супруги смогли бы предъявить к вычету максимально установленные 2 млн. руб. каждый, и получили бы суммарный вычет на семью: 260 000 + 260 000 = 520 000 руб.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
Нововведения в России
Платят ли налог при покупке квартиры? Продавцы — да, покупатели — нет. Эта норма прописана на законодательном уровне. Более того, с 2016 года в НК РФ ввели существенные изменения. Они начали вводить население в заблуждение.
Дело все в том, что раньше при расчете налога при покупке квартиры и ее продаже учитывалась рыночная стоимость имущества. Теперь этот показатель упразднили. Отныне гражданам придется готовиться к расчету НДФЛ по новым правилам. За налоговую базу будет приниматься кадастровая стоимость жилья.
Это значит, что именно от подобного показателя будет многое зависеть. Да, продавец может указать в договоре купли-продажи любую стоимость. Только налоговые службы будут учитывать при подсчете НДФЛ именно кадастровый ценник. Сильные отклонения от соответствующей суммы в большую или меньшую сторону приведут к огромным расходам. А значит, такие соглашения окажутся невыгодными.
Налог на приобретение имущества в России не взимается. Более того, покупатели могут при определенных обстоятельствах рассчитывать на налоговый имущественный вычет. Налоги с продажи недвижимости в РФ уплачиваются только собственниками-продавцами.
Но не всегда. Долгое владение объектом недвижимости освобождает собственников от необходимости уплаты НДФЛ. Что это значит?
Если недвижимость приобретена после 2016 года, то платить подоходный налог с продажи этой собственности не нужно будет спустя 5 лет владения жильем. В нашем случае — с 2021 года.
Это правило значительно упрощает жизнь гражданам. Некоторые собственники жилья теперь специально ждут 5 лет с момента приобретения прав собственности на объект, чтобы не сталкиваться с налогами.
Покупка квартиры пенсионером — еще одно не самое распространенное явление. Нужно ли такому человеку платить за регистрацию прав? Да. А если пенсионер выступает продавцом жилья, налогообложение будет иметь место? Тоже да. Возраст гражданина никак не отражается на необходимости уплаты НДФЛ.
Тем не менее, покупатели недвижимости могут возместить себе 13 % от суммы, переданной за покупку жилья. Речь идет о запросе налогового вычета. Он полагается человеку, если:
- покупатель уплачивает НДФЛ в размере 13 % от своей зарплаты;
- жилье покупается на имя заявителя и за его же средства;
- гражданин имеет постоянное официальное место работы;
- потенциальный получатель вычета имеет гражданство РФ.
При этом в виде имущественного возврата нельзя вернуть более 260 000 рублей в общей сложности. Это еще не все. Человек не может требовать вычет на сумму свыше перечисленных в том или ином году налогов.
Налогообложение при покупке квартиры
Платится ли налог при покупке квартиры? Сделка купли-продажи подразумевает, что налог оплачивается продавцом. Но вариантов событий может быть несколько. Налоговые обязательства во многом определяются договором между сторонами, стоимостью недвижимости и датой ее приобретения.
Если квартира была куплена до 01.01.2016, и гражданин владеет ею более 3 лет, он освобождается от налога при продаже недвижимости.
Когда стоимость квартиры более 1 миллиона рублей, хозяин владел ею менее трех лет, ситуация будет другой. Если квартира приобретена позже вышеупомянутой даты, гражданин вынужден будет заплатить немалые средства. Закон подразумевает, что сделки с недвижимостью, цена которой менее 1 миллиона, не облагаются налогом. Граждане, которые приобрели жилье и хотят продать его, могут воспользоваться налоговым вычетом.
Правила подачи налоговой декларации
Налоговым кодексом РФ не предусмотрена обязанность сдачи какой-либо налоговой отчётности по налогу на имущество физических лиц.
В то же время физическое лицо имеет право по окончанию года подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ для получения имущественного налогового вычета по НДФЛ. Соответственно, гражданин сможет получить от государства 13% от цены квартиры, но не более 260 тыс. руб. и не более суммы НДФЛ, удержанного с физлица за год (подробно о том, как вернуть имущественный вычет на купленное ипотечное жилье читайте тут, а из этой статьи вы узнаете сколько можно вернуть и какая максимальная сумма возврата).
Правильно оформляйте и сохраняйте документы
При возврате налога Вам понадобятся документы о сделке, поэтому сохраните, пожалуйста, документы по сделке, включая платежные документы, то есть документы, подтверждающие, что деньги были заплачены. Такими документами, в зависимости от способа оплаты, могут быть платежное поручение или расписка. Если Вы платите деньги наличными продавцу — физическому лицу, не забудьте, пожалуйста, взять у продавца расписку.
Не соглашайтесь, пожалуйста, в случае если продавец просит занизить в документах сумму сделки, чтобы избежать налогообложения (избежать продавцу). Это не выгодно Вам, так как может помешать получить полную сумму налога к возврату. Какие документы понадобятся для вычета, Вы можете прочитать на специальной странице, которая находится в разделе «Покупка жилья» и называется «Документы для вычета».