Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности по договору купли-продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Роль нотариуса в регистрации договоров о переходе права собственности
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Регистрация права собственности на квартиру по наследству
После получения свидетельства о вступлении в права наследования необходимо пройти регистрацию квартиры в собственность по наследству. Только после этого наследник становится полноправным владельцем и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. При себе нужно иметь пакет документов, в который входит:
- общегражданский паспорт;
- свидетельство о вступлении в права наследования;
- заявление о государственной регистрации права собственности (как правило, готовится сотрудником ведомства, потребуется только поставить подпись);
- квитанция об оплате государственной пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе).
Как делятся доли в квартире по наследству
Чаще всего формулировка о разделе долей в завещании звучит как «завещается все мое имущество, где бы не находилось и в чем бы не заключалось». После открытия наследственного дела нотариус поделит наследственную массу между наследниками в равных долях. С наследованием по закону аналогично – имущество делится поровну.
На практике такой раздел часто причиняет неудобства. Например, наследники первой очереди получат по ¼ однокомнатной квартиры. Как им договориться о порядке использования имущества?
Для этих целей законом предусмотрена возможность заключения соглашения о разделе имущества. Его составляют наследники и определяют кому и какой наследственный объект достанется. При необходимости в текст соглашения включается обязательство по выплате компенсации.
На каких основаниях сделку могут признать недействительной
По закону сделку с недвижимостью можно признать недействительной по следующим основаниям:
- Сделка заключена с нарушением требований закона. Например, нельзя заключать ДКП в устной форме — в этом случае сделка будет недействительной.
- Стороны не намеревались создать правовые последствия (мнимые сделки). Например, человек «переписывает» часть своих активов на другое лицо. При этом имущество на самом деле не переходит из рук в руки, и у человека сохраняется контроль над «переданным» имуществом.
- Стороны заключили договор для прикрытия другой сделки (притворные сделки). Например, притворной сделкой может быть заключение договора дарения вместо ДКП. Это используется для того, чтобы лишить другого супруга права претендовать на такую недвижимость. Или продавец и покупатель определяют реальную цену, равную 1,5 млн рублей, а в ДКП указывается цена в 1 млн рублей, чтобы снизить налог на доходы физических лиц.
- Сделка заключена с представителем, который не обладает такими полномочиями. Например, квартира продается по поддельной доверенности.
- Сделка заключена под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы. Например, покупатель угрозами вынуждает продать квартиру по низкой цене.
- Кабальная сделка — договор, который заключается на условиях, невыгодных одной из сторон. Например, покупатель заранее знает о трудной жизненной ситуации и, пользуясь этим безвыходным положением, специально сбивает цену при заключении ДКП.
Декабрь 2022
|
1 2 3 4 |
5 6 7 8 9 10 11 |
12 13 14 15 16 17 18 |
19 20 21 22 23 24 25 |
26 27 28 29 30 31
|
В одном из судов РФ было рассмотрено два иска. Один об аннулировании сделок, истребовании имущества из чужого владения и признания права собственности на жилье в порядке наследования. Второй – о восстановлении срока принятия имущества, включении квартиры в указанный объем и праве собственности на долю.
По первому иску было установлено, что покойный собственник владел жильем, которое было его единственным, и никаких сделок при жизни с ним не совершал. После его смерти первоочередное право перешло к истцу. Другой претендент являлся наследником второй очереди. Однако в передаче квартиры было отказано, поскольку жилье было продано другому лицу. При этом договор купли-продажи покойный собственник не подписывал. Впоследствии квартира была продана третьему лицу. В связи с этим истец обратился в правоохранительные структуры. Однако новые собственники вышли с ним на связь и обещали вернуть жилье. Они пояснили, что осуществляли уход за покойным и после его смерти оформили квартиру как приобретенную, поскольку не знали о других претендентах. Такая сделка не могла быть признана законной, поскольку осуществлялась с нарушением требований действующих норм.
В ходе изучения второго иска было установлено, что инициатор является наследником второй очереди и претендует на долю в квартире. О смерти собственника он узнал, только спустя некоторое время, когда сделки купли-продажи были уже оформлены. По этой причине нотариус отказал в выдаче свидетельства. Срок пропущен из-за того, что истец не знал о смерти своего родственника.
В процессе изучения представленных материалов судом установлено, что потенциальные получатели знали о том, что уход за собственником осуществляют ответчики. Однако о смерти владельца квартиры им известно не было. Судом установлено, что порядок вступления в наследство в силу закона был нарушен, поскольку покойный завещания не оставил. При этом уважительности причин пропуска срока вторым истцом выявлено не было.
На основании изложенного требования первого инициатора удовлетворены в полном объеме, второму было отказано.
Процедура принятия наследства, либо непринятия или отказа от наследства
Основные моменты процедуры идентичны для всех юридически значимых действий с недвижимым имуществом:
- принятие;
- отказ.
Представить алгоритм можно в виде списка:
- получение в ЗАГСе свидетельства о смерти;
- сбор сопутствующих документов;
- обращение к нотариусу.
Если цель преемника – принять наследство, то ему предстоит:
- Во-первых: получить права собственности на объект недвижимости;
- Во-вторых: внести данные о новом собственнике в ЕГРН.
Отказ пишется в нотариальной конторе одним из 2 способов:
- без указания правопреемников;
- с передачей прав конкретному лицу.
Какие рекомендации в данном случае могут оказать реальную помощь?
Что касается рекомендаций наследникам, то они скорее не правового, а морального характера. Не следует оставлять без внимания таких родственников (какой бы образ жизни они ни вели). Ведь преступники из различных источников получают информацию о потенциальных жертвах — начиная с соседей и заканчивая работниками социальных служб. Даже создание видимости того, что человек имеет родственников и друзей, может отпугнуть мошенников. Если уж потенциальный наследодатель психически не здоров, то необходимо предпринять меры по признанию его недееспособным и назначению опекунства.
Рекомендации покупателям квартир на вторичном рынке неоднократно обсуждались в различных СМИ. Со своей стороны рекомендую потенциальному покупателю в первую очередь привлечь специалиста, который знаком со всеми тонкостями оформления и проверки так называемой чистоты квартиры. В крупных агентствах недвижимости риелтор обязан проверить до 30 фактов, которые могут оказать влияние на легитимность сделки.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
- Вопрос / 16.08.2021:
1. Могу ли я въехать в Россию по паспорту другого государства? - Вопрос / 16.08.2021:
Требуется консультация и поддержка юриста. - Вопрос / 16.08.2021:
Ситуация такая: коммунальная квартира и три собственника. двое живут и платят регулярно. третий собственник исчез 4 года назад, соответсвенно не…
Перед тем, как восстановить документы на дом, требуется опубликовать в местной газете заметку об их потере. При этом нужно обязательно указать регистрационный номер утерянного документа, а также обозначить площадь, кадастровый план и адрес расположения дома либо участка.
После публикации заметки обозначенные документы будут признанными недействительными и мошенники не смогут воспользоваться ими в своих целях.
Как правило, на документах, которые были восстановлены вместо утерянных, стоит специальный штамп «Дубликат».
Однако, несмотря на это обстоятельство, они обладают той же юридической силой, что и оригиналы.
Печенгский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (Печенгский отдел Управления Росреестра по Мурманской области) напоминает, что в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует возможность получения копии правоустанавливающих документов заявителем в случаях утраты подлинников или иных случаях. законодательно отнесено к информации ограниченного доступа и воспользоваться услугой могут только правообладатели (стороны соответствующих сделок), их законные представители или лица, получившие доверенность от правообладателя или его законного представителя.
Кроме того, выдать копии документов возможно при наличии в Управлении Росреестра в деле правоустанавливающих документов подлинников.
- Как можно восстановить договор купли-продажи земельного участка и что для этого нужно
- >
- >
Written by Договор купли-продажи является документом, подтверждающим факт сделки между гражданами. Его необходимо хранить постоянно наравне с другими бумагами на недвижимость.
Если документы на недвижимость были утрачены, можно без проблем получить дубликат. По своей силе он равнозначен подлиннику. При предоставлении дубликата возможна регистрация сделок и совершения юридически значимых действий различного характера.
Подготовить документы
Свидетельство о смерти. Его выдадут в ЗАГСе.
Снять умершего с регистрационного учета по месту проживания. Самый простой случай — умерший жил в той квартире, которую завещал. Тогда надо предоставить свидетельство о смерти в паспортный стол или ФМС по месту проживания и получить выписку о снятии с учета. Документ выдадут через 5 рабочих дней.
Коммунальные счета надо переоформить. Для этого обратитесь в управляющую компанию с паспортом и свидетельством о смерти. После смены данных плательщика, коммунальщики должны сделать перерасчет со дня смерти. Если умершего не выписать, коммунальные так и будут приходить на его имя и начисляться за него тоже. Если у умершего были льготы, они сразу пропадают — вам ими пользоваться нельзя, за это могут оштрафовать.
Справка о последнем месте проживания умершего. Ее выдадут в ЗАГСе, МФЦ или в местной администрации. В справке должны быть указаны все, кто проживал вместе с ним. Вместо справки может подойти аналогичная выписка из домовой книги.
Если нет документов?
Если у вас не хватает каких-то документов, нет документов, которые доказывают ваше право на собственность, они утеряны и восстановить их нельзя, придется идти в суд. Как решить дело в судебном порядке подскажет нотариус.
Чтобы стать полноправным наследником, наследство надо принять. Это юридическая процедура, которая подтверждает ваши права на наследство.
Чтобы принять наследство, идите к нотариусу. Он откроет наследство (запустит процедуру оформления наследства) и заведет наследственное дело, в котором вы указаны как наследник.
Если в течение 6 месяцев вы не подадите заявления о принятии наследства, квартира отойдет другим наследникам в порядке очереди
Если в течение полугода вы не обратились к нотариусу по уважительным причинам (например, лечились, не знали о смерти наследодателя или были в дальней командировке), срок для обращения к нотариусу могут продлить. Но этого придется добиваться через суд, доказывая, что у вас были уважительные причины.
Нужно ли регистрировать право собственности на квартиру по наследству?
Процедура регистрации необходима при любых сделках, предполагающих смену хозяина. Это нужно делать при купле-продаже, оформлении договора дарения, мены, завещания. Однако подписание арендного соглашения не является поводом для формирования вещного права, и в этом случае регистрация не нужна. Суть процедуры заключена в признании правопреемника собственником унаследованной квартиры. В противном случае наследник не сможет сдать ее даже внаем.
Ситуацию с регистрацией лучше рассмотреть на примере. Гражданин Панов Г.В. получил недвижимость в наследство от отца. Было подано заявление, и через полгода получено свидетельство. Однако выгодополучатель не посчитал нужным пройти процедуру регистрации в Росреестре, так как и без того проживал вместе с отцом при жизни. Прямым наследникам Панов не захотел оставлять квартиру и решил оформить дарственную на племянника, который не оставлял его на протяжении длительной болезни и всячески поддерживал.
Явившись в нотариальную контору, он узнал, что без регистрации формально не является собственником, а значит, не имеет права распоряжаться объектом по собственному желанию. В результате пришлось найти свидетельство о наследовании, приехать в региональное подразделение Росреестра, оплатить госпошлину и завершить регистрацию. После этого нотариус на основании выписки без проблем принял заявление и оформил дарственную. Если бы Панов этого не сделал, правом дарить имущество, полученное по наследству, воспользоваться не получилось бы.
Продавец умер до регистрации сделки
ВС добавил, что нижестоящие суды не установили предмет доказывания по этому делу в качестве совокупности обстоятельств, подлежащих доказыванию. Так, вопрос о наличии воли К. на отчуждение принадлежавшей ему квартиры судом фактически не исследовался.
Однако учитывая, что документы им уже были поданы и сделка состоялась — регистрация ее должна быть завершена без его участия. Заявление о переходе и регистрации права подано в Росреестр обеими сторонами от 8 апреля. Росреестр приостановил регистрацию и потребовал приход обеих сторон непосредственно в отдел Росреестра от 15 апреля. Продавец умер 28 апреля, что теперь делать покупателю.
Очень неожиданное, но крайне полезное для наследников разъяснение сделал Верховный суд РФ после изучения спора о несостоявшейся сделке купли-продажи. Сделка не была доведена до конца из-за неожиданной смерти одного из ее участников. Но покупатель потребовал ее продолжения у наследников продавца. А те отказались — они же никому ничего не обещали.
Сроки вступления в наследство
Истец просил «возложить обязанность совершить ДЕЙСТВИЯ ПО ПЕРЕХОДУ ПРАВА собственности, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи он ПРИОБРЁЛ право собственности». Действия — это юридический факт, а переход права — это эффект, последствия совершения юридического факта в силу закона или договора, мыслительная операция.
В таких случаях оформление наследственных прав на квартиру придется осуществлять в судебном порядке», — говорит зампредседателя Комиссии по информационному обеспечению нотариальной деятельности Московской городской нотариальной палаты Александр Иванов.
Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Ну а теперь детали спора. Гражданин решил купить дом с землей. Он нашел подходящий для себя вариант и заключил с продавцом предварительный договор купли-продажи. Договор был стандартным. Судя по этому документу, стороны обязались заключить основное соглашение и зарегистрировать его до определенной даты, указанной в договоре.
Через месяц после похорон покупатель, у которого на руках был предварительный договор купли-продажи дома, предложил наследницам заключить основной договор. Но они дружно отказались. После этого наследницы обратились к нему с иском о взыскании неосновательного обогащения.
В соответствии с положениями действующего законодательства, в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Также сообщаем, что копия настоящего письма будет доведена Росреестром до сведения своих территориальных органов, ФГБУ «ФКП Росреестра», Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя.
Близкий человек подарил мне однокомнатную квартиру. С этого момента мы с женой в ней живем, сделали ремонт, оплачиваем коммунальные услуги. К сожалению, мы не успели подать документы на государственную регистрацию права собственности, так как владелец квартиры перенес инсульт. Его госпитализировали, сделали операцию на головном мозге и выписали парализованным.
Приняв наследство, истицы получили права и обязанности покупателя в неизменном виде как единое целое, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам ВС. По этой причине волеизъявление наследодателя в результате которого возникли обязательства по заключению основного договора, является обязательным для наследниц.
Однако, бывают ситуации, когда договор заключен, денежные средства переданы продавцу, что может подтверждаться передаточным актом, расписками или иными документами, однако, не успев сдать документы на регистрацию, продавец недвижимого имущества умирает.
Если документы не приняты Росреестром, то только наследники имеют право отказаться от сделки на основании ст. 418 ГК РФ (Обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника).
Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов г.