Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи
Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска. Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.
К заявлению необходимо приложить:
- копию оспариваемого ДКП;
- расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
- документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
- почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
- документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.
Сложности, возникающие при выявлении ничтожности
Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.
Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.
Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.
Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?
Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:
- Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
- Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
- Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
- Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.
Комментарии к ст. 166 ГК РФ
1. Статья воспроизводит традиционное для гражданского права деление недействительных сделок на две группы: оспоримые и ничтожные. Оспоримая сделка недействительна в силу признания ее таковой судом, а ничтожная — в силу предписаний закона, т.е. независимо от такого судебного признания. Однако ГК не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки в течение сроков, установленных п. 1 ст. 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда должно быть указано, что сделка является ничтожной (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности (см. ст. ст. 167 — 179 и коммент. к ним), разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181 ГК и коммент. к ней).
2. Некоторые случаи недействительности сделок и их последствия остались вне § 2 гл. 9 и даны в § 1 гл. 9: недействительность и последствия сделки вследствие несоблюдения установленной для нее формы определяются в ст. ст. 162, 165 ГК. Кроме того, указания на недействительность отдельных сделок и особые последствия их недействительности содержатся в других главах ГК (см. п. 3 ст. 329, п. 2 ст. 449, п. 2 ст. 1029).
3. Недействительные сделки следует отличать от несостоявшихся сделок и прежде всего от несостоявшихся договоров, которые не возникают ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки, например неполучения на оферту акцепта, неправильного акцепта, отсутствия соглашения о существенных условиях сделки. Случаем несостоявшейся двусторонней сделки является называемое в п. 3 ст. 812 ГК незаключение договора займа ввиду его безденежности, а применительно к односторонней сделке — чеку — неуказание его реквизитов, когда он лишается силы чека (п. 1 ст. 878 ГК).
Если сделка не состоялась, нет оснований для применения последствий, установленных ГК для недействительных сделок, и должны применяться общие нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст. ст. 15 и 393 ГК), если имеются предусмотренные правом предпосылки для обращения к таким общим нормам.
4. Согласно п. 1 сделка недействительна по основаниям, установленным ГК, и эта норма понимается в некоторых публикациях как предусматривающая исчерпывающий круг таких оснований (Комментарий к ГК РФ. М., 1995. С. 212). Однако имеются законы Российской Федерации, которые называют некоторые дополнительные основания недействительности сделок (см. п. п. 7 — 9 коммент. к ст. 168 ГК). Поэтому ограничительное толкование п. 1 ст. 166 ГК надо считать неосновательным.
5. В отличие от ничтожных сделок оспоримость сделки зависит от позиции заинтересованных в этом вопросе лиц, а в отношении недействительности такой сделки возможны споры, которые должны разрешаться судом. При этом сделка может быть признана недействительной только на будущее, если она уже частично исполнена ее участниками (ст. 180 ГК и коммент. к ней).
6. В п. 2 ст. 166 по-разному определен круг лиц, могущих заявлять требования, связанные с недействительностью сделки. В отношении последствий недействительности ничтожной сделки требование может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, что отвечает общественным интересам. Такие последствия вправе применить также суд. При оспаривании сделки круг управомоченных заявителей уже и требование может быть заявлено только указанными в ГК лицами. Это ограничительное правило введено в интересах надежности имущественного оборота и устойчивости совершаемых сделок, прежде всего договоров.
7. В п. 1 ст. 29 Закона о приватизации назван круг лиц, которые вправе предъявлять в судах иски о недействительности сделок приватизации, нарушающих положения законодательства о приватизации, причем круг таких лиц сформулирован шире, нежели он определен в п. 2 ст. 166 ГК.
8. Недействительность сделки следует отличать от расторжения договора, которое возможно как по соглашению участвующих в нем сторон, так и в силу требования одного из контрагентов, когда это допускается законом или соглашением сторон (см. ст. 450 ГК и коммент. к ней).
Различие между недействительностью и расторжением сделки (договора) состоит в следующем: а) основанием первого является неправомерность сделки, а второго — различные обстоятельства, требующие прекращения договора, несмотря на его законность; б) расторжение договора возможно только на будущее и не устраняет признание взаимных прав и обязанностей, возникших в период его действия; в) для применения института недействительности сделки установлены специальные давностные сроки (ст. 181 ГК), а возможность требовать расторжения договора какими-либо сроками не ограничена и допустима в течение всего периода его действия.
9. Односторонние сделки имеют ту особенность, что они могут утрачивать свое правовое значение как в силу их недействительности, так и отмены лицом, совершившим такую сделку. Применительно к некоторым односторонним сделкам в ГК установлены специальные условия их отмены и ее правовые последствия. Такого рода правила предусмотрены для оферты (ст. 436 ГК), акцепта (ст. 439 ГК), публичного обещания награды (ст. 1056 ГК) и публичного конкурса (ст. 1058 ГК).
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают расширенный спектр операций, направленных на защиту прав истца. Для признания договора недействительным, необходимо проработать ситуацию, изучить сам документ и провести экспертную оценку.
Юридические услуги по оспариванию сделок купли продажи включают следующие операции:
- консультирование по жилищным вопросам (оспаривание, признание недействительности, признание ничтожности)
- консультирование в режиме онлайн/устно/письменно по конкретному направлению
- комплексный анализ договора
- выявление оснований для оспаривания сделки
- подкрепление действий на законодательном уровне
- организацию экспертизы для доказательства факта противозаконности действий
- обращение в органы первой инстанции (суд)
- составление искового заявления
- предоставление требуемого пакета документов в сочетании с доказательной базой.
- представительство в суде
Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи
Услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи направлены на определение основания для аннуляции договора и сбора доказательной базы. В процессе изучения конкретного дела, специалист проводит комплексный анализ и независимую экспертную оценку.
В стандартные услуги адвоката по оспариванию сделок купли продажи включают следующие мероприятия:
- консультирование в режиме онлайн / устно / письменно
- правовую оценку документации на предмет возможности оспаривания
- составление текста искового заявления
- сбор доказательной базы
- сбор процессуальных документов
- подача искового заявления в суд
- представительство в органах исполнительной власти
- представительство в апелляционных инстанциях
Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок
Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:
- совершены лицом, который в силу закона не имеет права ее совершать. Например, недееспособным или ребенком до 14 лет. Если, допустим, ребенок 12 лет по собственному желанию и без ведома законных представителей продаст свой велосипед другу, эта сделка будет ничтожной.
- нарушена форма сделки, например, для завещания требуется письменная форма, и если оно составлено устно, эта сделка будет ничтожной, то есть не повлечет за собой никаких правовых последствий.
- нарушено требование о регистрации сделки, например, право собственности на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано, в противном случае сделка будет ничтожной.
Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.
Пример мнимой сделки: должник, не желая лишиться своего имущества переоформляет его на родственников, заключая договор дарения. При этом фактической передачи недвижимости не происходит: он продолжает проживать в «подаренной» квартире, платит за нее налоги и коммунальные платежи.
Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.
Безденежность — основание для признания договора недействительным
Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.
Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.
На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».
Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры
Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:
- Сделка признана ничтожной;
- Сделка оспорена в суде;
- Договор купли-продажи квартиры расторгнут.
- Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
- Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.
Кто может обратиться в суд?
Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки или лицо, чьи права и законные интересы нарушены. Например, если продавец скрыл факт продажи квартиры от наследника, который имел на нее право, но не вступил в наследство, то наследник может обратиться в суд.
Комментарий к Ст. 167 ГК РФ
Основное последствие недействительных сделок — двусторонняя реституция. Стороны сделки возвращаются в первоначальное имущественное положение. Кроме двусторонней реституции ряд норм ГК предусматривает одностороннюю реституцию и конфискацию, причем первое последствие применяется к пострадавшей стороне, а второе, карательное, — к стороне, действующей противоправно (ст. 179 ГК РФ).
Дополнительные последствия недействительных сделок (взыскание реального ущерба) должны быть прямо указаны в законе (см., напр., абз. 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ).
Наука.
Решение вопроса о восстановлении первоначального имущественного состояния субъектов при признании сделок недействительными служит логическим продолжением пресечения неправомерного поведения лиц. Дальнейшее владение имуществом при таких условиях оказывается беститульным, неосновательным. Неопределенность состояния аннулируется двусторонней или односторонней реституцией. Данная мера, с одной стороны, способствует нормальному движению правоотношений в области гражданского оборота, с другой — непосредственно восстанавливает имущественное положение субъектов, существовавшее до совершения сделки.
Т.И.Илларионова
Судебная практика.
Арбитражный суд на основании статьи 90 АПК РФ удовлетворил ходатайство и наложил арест на ценные бумаги, так как они являются предметом спора и в случае, если они будут отчуждены ответчиком третьим лицам, решение суда о применении последствий недействительности сделки в части обязания ответчика вернуть истцу ценные бумаги исполнить будет невозможно. Наличие у ответчика иного имущества, за счет которого истцу в подобном случае может быть возмещена стоимость ценных бумаг, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, не свидетельствует об отсутствии оснований для принятия мер судом по обеспечению заявленного иска. В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, применяя последствия недействительности сделки, суд должен в первую очередь обеспечить возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке и лишь в случае невозможности возвратить полученное в натуре обеспечить возмещение его стоимости (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.07.2003 N 72).
Разница между оспоримыми и ничтожными сделками
Оспоримая и ничтожная сделки представляют собой разновидности недействительной сделки.
Основными отличиями этих двух видов сделок являются юридические последствия, порождаемые каждым видом сделок, а также срок предъявления требований по ним.
Ничтожная сделка противоречит закону, не требует судебного разбирательства и выяснения всех фактических обстоятельств дела. Такая сделка ничтожна с момента ее заключения и не зависит от признания ее таковой судом. В отношении некоторых видов сделок в законах содержится прямое указание на их ничтожность.
К ничтожным сделкам также относятся мнимые и притворные сделки, заключенные без намерения совершать определенные в них действия или созданные для прикрытия другой сделки.
По аналогии законодательство содержит и нормы, подсказывающие сторонам оспоримой сделки о возможности обратиться в суд за признанием ее недействительной и применении соответствующих последствий.
Последствия признания недействительности
Вступит в силу решение суда о признании договора недействительным только через месяц после его оглашения. Именно тогда фактически начнут проявляться последствия недействительности соглашения.
Если сделка признается недействительной, то все обязательства сторон тоже таковыми признаются. В случае, если они уже были исполнены, подлежат аннулированию по решению суда.
Основное последствие признания договора недействительным – двусторонняя реституция, когда обе стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или соразмерную денежную компенсацию.
Решение суда будет служить основанием для обратного перехода права собственности на квартиру опять продавцу. При этом, если продавец уже потратил деньги, суд обяжет его возвращать их постепенного, иногда годами. Поэтому для покупателя такие риски оборачиваются не просто быстрой потерей квартиры, но ещё и медленным возвратом своих денежных средств.