Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто вправе зарегистрировать ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Когда покупка недостроя может считаться выгодным приобретением
Эксперты загородного рынка считают: покупка недостроя может быть выгодным приобретением, если подойти к этому осторожно и последовательно.
Для начала определимся, что такое недострой? Недострой – очень широкое понятие, например, здание на любом этапе его строительства: фундамент под будущий дом, возведенные стены (так называемая коробка дома) или дом с разведенными по нему коммуникациями, уже готовый под чистовую отделку.
В чем возможна выгода при покупке, если дом не достроен? Она может быть в том случае, если сумма на покупку недостроя и на завершение строительства будет процентов на 20–30 ниже стоимости аналогичных строений в этом районе.
Неоспоримым плюсом купить недостроенный дом может быть и то, что земля с ним расположена в привлекательном для покупателя месте – в живописном районе, недалеко от работы или в плотно заселенном престижном или историческом районе.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Использование упрощенного порядка
Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.
Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.
С 2020 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.
Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:
- жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое,
- жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
- жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.
То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.
Признание объекта незавершенным строительством
Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:
- Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
- Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
- Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
- В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
Что является объектом незавершённого строительства?
Законодательство не содержит чёткого понятия таких строений, но 130-я статья ГК относит к ним любые капитальные незавершённые постройки. И такие постройки считаются недвижимостью.
В судах обычно термин «незавершённый объект» трактуют, как строение, которое нельзя использовать по назначению из-за неоконченных строительных работ. Соответственно такие объекты не приняты госкомиссией.
Ещё есть Постановление Пленума ВС от 25.06.2015, согласно с которым для признания объекта недостроенным достаточно, чтобы был возведён его фундамент. Но судебная практика содержит очень разные прецеденты – от признания незавершёнными объектов, которые только начали строить, до требований практически 100% готовности строения, чтобы оно могло получить такой статус.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Особенности процедуры
В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.
Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.
Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:
- техническая инвентаризация объекта;
- получение разрешения на возведение дома;
- получение кадастрового паспорта;
- предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
- Право распоряжаться квартирой (продавать, завещать, прописываться)
- Возможность записывать детей в школу или садик
- Право пользоваться поликлиникой и ставить машину на учет
- Оформление загранпаспорта
- До 300% экономии на коммунальных тарифах
- Обязанность государства предоставить жилье в случае сноса дома
- Если вы собираетесь жениться, то имущество до брака – это только ваше имущество. Оно остается с вами в случае развода
- Право определять УК
- Получение налогового вычета
- Скорейшее освобождение от оплаты налогов при продаже квартиры
- Реализация материнского капитала
Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства
Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).
Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.
Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.
Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Объект незавершаемого строительства
Практика применения градостроительного законодательства не так часто становится предметом исследования на страницах популярных юридических изданий. Однако, именно в этой сфере нередко встречаются споры, которые выходят за рамки узких специальных интересов и позволяют задуматься о пределах реализации собственниками своих правомочий, а также о последствиях судебных актов, которые затрагивают не только интересы спорящих стороны, но и интересы неопределенного круга лиц.
Одним из таких примеров является дело А13-9392/2016, единодушно рассмотренное судами всех инстанций.
Обстоятельства дела. На основании разрешения на строительство застройщик приступил к возведению объекта капитального строительства (жилой дом) на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке.
На момент начала строительства проектные характеристики возводимого дома были таковы, что не требовали осуществления государственного строительного надзора.
В дальнейшем, построив три этажа и перейдя к возведению чердачного пространства, застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, и принял решение о его реконструкции в дом переменной этажности, проектные характеристики которого требовали ведения государственного строительного надзора.
Оформив всю разрешительную документацию на реконструкцию (проектную документацию, экспертизу проекта, разрешение на реконструкцию), Застройщик направил уведомление в уполномоченный на ведение строительного надзора орган государственной власти, который провел проверку возводимого объекта и заявил о невозможности осуществления надзорной функции потому, что не осуществлял надзор за уже возведенной частью.
При этом, гос.орган делал несколько лукавое уточнение, что реконструкция возможна только после ввода изначально запроектированного объекта (в данном случае 3-этажного дома) в эксплуатацию. Гос.орган нисколько не смущало то обстоятельство, что даже если бы изначальный объект был достроен и введен в эксплуатацию, это было бы сделано без строительного надзора, а орган, вводивший объект в эксплуатацию, не подменяет собой орган строительного надзора.
Следует отметить, что в деле имелось обстоятельство, значительно его усложнившее: в акте проверки объекта строительства орган стройнадзора указал, что на момент проверки на объекте застройщик приступил к возведению четвертого этажа.
Конечно, данное обстоятельство не было причиной отказа в осуществлении строительного надзора: гос.орган последовательно заявлял о своем нежелании вести надзор только и исключительно потому, что им надзор не осуществлялся с нулевого цикла. Однако, именно оно сыграло роковую роль в судьбе процесса.
Позиции судов. Суд первой инстанции указал, что изменение застройщиком в процессе строительства своего решения относительно этажности объекта капитального строительства является риском застройщика и свидетельствует о нарушении им требований Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, суд указал, что указание в акте органа строительного надзора на наличие у возводимого объекта элементов четвертого этажа свидетельствует об умысле застройщика изначально возвести поднадзорный объект без надзора со стороны уполномоченного органа.
Апелляционная и кассационная инстанции поддержали эти выводы. При этом ни один суд не указал:
— какие именно нормы законодательства были нарушены, ограничившись туманной фразой о том, что такие нарушения «усматриваются»,
— что же это за риск такой – «изменение этажности здания» – предпринимательский или какой-то иной.
— почему в основу решения могут быть положены обстоятельства, которые не были предметом исследования в суде первой инстанции (в частности, о значении для обстоятельств дела наличия или отсутствия элементов четвертого этажа) и чем подтверждается наличие такого умысла у застройщика.
Судья ВС РФ Чучунова Н.С. поддержала решения нижестоящих судов (Определение № 307-КГ17-8528 от 19.07.2017 г) и отказала в передаче дела на рассмотрение тройки судей.
Такой подход к разрешению спора, представляется крайне необоснованным и вызывает следующие вопросы.
1. Градостроительный кодекс РФ признает объекты незавершенного строительства разновидностью объектов капитального строительства.
2. Градостроительный кодекс РФ не ставит саму возможность реконструкции объектов капитального строительства ни в зависимость от степени готовности объекта, ни в зависимость от вида объекта капитального строительства.
Более того, существует многочисленная судебная практика, в который судами делается однозначный вывод о том, что если спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, то он может быть использован только с целью завершения строительства или реконструкции (например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2006 по делу N А56-49787/04, Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-5756/09(3) по делу N А14-5844/2009/25/19б
3. Процедура привлечения застройщиком уполномоченного органа для осуществления строительного надзора носит уведомительный, а не заявительный характер.
Это означает, что застройщик, исполнив процедуру уведомления уполномоченного оргна о начале реконструкции, должен быть уверен, что строительный надзор на объекте будет осуществляться.
Градостроительным кодексом РФ не пр��дусмотрено право органа, осуществляющего государственные строительный надзор принимать решение об отказе в принятии объектов к надзору, а равно не установлены основания для такого отказа. Из судебных актов не следует, что судебными инстанциями установлен факт нарушения застройщиком процедуры уведомления уполномоченного органа.
В судебных актах также нет выводов о недобросовестности застройщика либо о злоупотреблении им своими правами.
Кроме того, в связи с тем, что уполномоченный орган все-таки провел проверку на объекте строительства вновь возникает вопрос о применимости принципа эстоппель в публично-правовых отношениях.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов и проектной документации.
На основании подпункта «а» пункта 2 части 5 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ проверки в рамках государственного строительного надзора проводятся, в том числе, на основании поступившего в орган государственного строительного надзора извещения от застройщика (заказчика) или лица, осуществляющего строительство, о начале строительных работ на объекте, в отношении которого должен осуществляться государственный строительный надзор (часть 5 статьи 52 ГрК).
Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок.
Получив от застройщика уведомление о начале реконструкции с приложением требуемых документов, гос.орган фактически начал осуществлять государственный строительный надзор, а именно провел проверку при строительстве спорного объекта, о чем свидетельствует представленный в материалы дела акт проверки.
Получив уведомление от застройщика о необходимости ведения строительного надзора при реконструкции конкретного объекта капительного строительства, уполномоченный орган вполне мог и без организации проверки сообщить о невозможности ведения надзора (если уж он так действительно считает). Однако, уполномоченный орган все-таки организовал и провел мероприятие строительного надзора.
Таким образом, своими действиями Ответчик начал осуществлять на объекте мероприятия строительного надзора, а следовательно, в силу принципа эстоппель не вправе отказываться от его дальнейшего осуществления.
Что такое объект незавершённого строительства
Статья 130 ГК РФ, в части 1, относит такие объекты к недвижимому имуществу. Однако чёткого определения законодатель не даёт. На основании сложившейся практики, можно сделать вывод, что отнести собственность к данной категории можно при наличии ряда признаков:
- имущество располагается на земле и не может быть перемещено без нанесения ущерба. Это общий признак любой недвижимости, в противном случае объект считается движимым имуществом;
- не может использоваться по назначению, так как возведение не было завершено;
- строительство может быть завершено впоследствии, при возобновлении работ или их продолжении другими лицами.