Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пожалуй, самым интересным является вопрос о том, а на какие вообще суммы может рассчитывать кредитор, сколько можно взыскать с нерадивого должника, который уклоняется от исполнения судебного решения? Одно дело, когда сумма судебной неустойки более или менее приличная, и другое дело, если в итоге получишь чисто символические деньги, ради которых и суетиться не следует.
В п. 1 ст. 308.3 ГК РФ говорится о праве кредитора взыскать с должника денежную сумму, которая определяется судом с учетом принципов справедливости, разумности и добросовестности. Больше всего нам «нравится» указание в законе на недопустимость извлечения кредитором выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Иными словами, речь идет о том, что это должник допускает нарушение, а кредитору вроде бы дали шанс его приструнить, но тут же одернули: смотри не злоупотребляй. После изучения судебной практики у нас осталось стойкое ощущение, что суды в буквальном смысле слова «пестуют» должников и неустанно следят за тем, как бы их кто не обидел.
Неустойка по договору долевого строительства
Один из самых распространенных поводов для взыскания — нарушение договоров долевого строительства. Как и во всех остальных случаях, при этом нужно доказать неисполнение застройщиком его обязательств. Когда взаимопонимания с нарушителем достичь не получается, клиент может подавать иск в судебном порядке. При этом участник долевого строительства должен предъявить:
- действующий и правильно оформленный ДДУ (договор долевого участия);
- платежные квитанции о положенных по договору взносах;
- доказательство факта задержки исполнения обязательств.
Кроме того, обязательным документом является акт приема-передачи жилья с подписями обеих сторон. Причина в том, что срок начисления неустойки должен иметь явные показатели начала и окончания. Первый — это дата, следующая за днем, в который, согласно ДДУ, жилье нужно было сдать заказчику. Второй — день, когда акт был подписан. То есть без этого документа нельзя рассчитать сумму.
Имея все вышеназванные бумаги на руках, можно приступать к написанию искового заявления. Госпошлина, кстати, за него не платится. В иске можно предъявить к уплате:
- рассчитанную в соответствии с нормативными актами неустойку (1/150 ставки ЦБ за день просрочки);
- самостоятельно оцененную компенсацию морального ущерба;
- гонорар адвоката при использовании юридической помощи;
- собственные затраты, вызванные нарушением договора второй стороной;
- штраф за нарушение договора из расчета 50% от суммы вышеуказанных санкций.
Принимая во внимание цены на рынке жилья, при средних значениях просрочки и жилой площади неустойка обычно достигает двух–трех сотен тысяч рублей. Усредненная продолжительность судебного разбирательства составляет от трех месяцев по полугода. При условии полного документального оформления и адвокатского сопровождения иска чаще всего суд его удовлетворяет.
На основании судебного решения выписывается исполнительный лист. Этот документ нужно предъявить банку, который обслуживает счета должника. Согласно действующему законодательству, именно банк должен оплатить сумму, указанную в исполнительном листе. Перечисление носит принудительный характер и имеет временные рамки в три банковских дня.
Если интересы пострадавшего защищает адвокат, последнему нужно передать все документы и доверенность. Если не считать оплату гонорара, действия истца этим и ограничиваются. Еще раз подчеркнем, что возмещение судебных издержек пострадавшего всегда возлагается на ответчика.
В возможных спорах застройщик имеет единственную возможность претендовать на взыскание неустойки с клиента: за просрочку оплаты ДДУ. Основаниями же для претензий участника долевого строительства могут стать:
- сдача жилья с выявленными недостатками;
- нарушение параметров проектной документации;
- одностороннее прерывание договора долевого участия (либо по судебному решению);
- задержка сдачи объекта строительства по срокам;
- привлечение денег дольщиков с нарушением законодательных норм.
С предпринимателя в строительной сфере безусловно взыскивается неустойка за все нарушения из этого перечня. Когда он явно не горит желанием выполнить такое требование закона, заказчик может обратиться за помощью в арбитражный суд.
Взыскание при нарушении прав потребителя
Если говорить о правилах применения неустойки при нарушении прав потребителя, то процедура всегда индивидуальна. В основном, исходят из цены товара на дату:
- покупки;
- предъявления претензии продавцу (в письменной форме);
- подачи иска;
- принятия судебного решения.
В тексте претензии продавцу нужно указать, что в случае невыполнения требований потребитель прибегнет к взысканию неустойки, штрафа, а также морального вреда. Это повышает шансы решить вопрос в досудебном порядке. Если же дело дошло до искового заявления, то нужно знать, что уменьшение данной санкции допускается только в исключительных ситуациях.
Законодательством о защите прав потребителей предусмотрены следующие размеры наказания:
- 0,5% — за просрочку передачи предварительно оплаченного товара;
- 1% — за просрочку удовлетворения требований потребителя при продаже некачественного товара;
- 3% — за просрочку выполнения работ и при просрочке удовлетворения требований потребителя при выполнении работ.
В вашем договоре может быть прописан другой размер пени, но он не может быть меньше, чем определено законодателем. Иначе данный пункт договора будет считаться недействительным, согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Заявляя требование о взыскании пени, необходимо, чтобы было письменное доказательство предъявления того или иного требования продавцу (например, отметка о вручении претензии, запись в книге отзывов и предложений, которую в таком случае необходимо сфотографировать). Это необходимо для того, чтобы знать, с какой даты необходимо исчислять пеню.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Когда обращаться в суд для взыскания неустойки
Основаниями для обращения в Арбитражный суд юридическими лицами (как заказчиком, так и исполнителем) являются нарушение сроков исполнения договорных условий и сроков оплаты выполненных работ, нежелание оплачивать установленные штрафные санкции, неудовлетворение требований истца об уплате компенсации, наличие вины должника в любой форме (ст. 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Как правило, до обращения в судебные инстанции стороны стараются урегулировать возникшие разногласия в досудебном (претензионном) порядке. При этом все документы этого этапа также прикладываются к заявлению. Основной из них — претензия.
В том случае, если пеня или штраф непосредственно регламентируются действующим законодательством, то взыскать неустойку допустимо в любом случае, независимо от наличия пункта о возмещении в договоре. Если же закон не устанавливает правоотношения касательно санкции, то возможность такого возмещения должна быть документально оформлена и подтверждена обеими сторонами в контракте.
Неустойка, по своей правовой природе, является одним из способов обеспечения обязательств, т.е. неким “мотиватором”, направленным на побуждение другой стороны к надлежащему исполнению своих обязательств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, неустойка (штраф и пени) являются штрафными санкциями, обязанность выплаты которых возникает только в случае нарушения установленных условий.
Важно отметить, такие штрафные санкции не всегда должны исходить из условий договора, законом может быть предусмотрена своя мера ответственности за соответствующее нарушение (например, Законом о защите прав потребителей предусмотрен размер неустойки за невыполнение обязательств перед потребителем; Законом об участии в долевом строительстве предусмотрен размер неустойки за просрочку передачи объекта участнику долевого строительства и т.д.).
Как будет выглядеть исковое заявление зависит от конкретных обстоятельств дела. Есть несколько основных моментов, которые должны быть обязательно в нем прописаны: ссылки на законодательные акты, нормативные документы, обобщенную судебную практику Высшего арбитражного или Верховного судов; период, за который образовался долг; размер долга и, отдельно, размер пени. Обратите внимание, что обязанность по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги, сроки внесения оплат установлена как у собственников, так и у нанимателей. Это предусмотрено 1 частью 153 статьи ЖК, а 2 часть данной статьи определяет момент возникновения обязательств. Если физическое или юридическое лицо является собственником, то обязательства по оплате коммунальных услуг возникают у него с момента регистрации права собственности. В данном случае, очень многие собственники, получившие квартиры по наследству, пользуются тем, что законодательно не регулируется срок оформления права собственности. То есть, они в течение шести месяцев вступают в наследство, но получив свидетельство о праве на наследство, они ничего не делают. Хотя по закону должны обратиться с этим документом в Управление Росреестра, получить свидетельство о праве собственности и с той даты, которая в нем указана, производить оплату.
При новом строительстве, в договорах у собственников указано, что они несут бремя оплаты коммунальных услуг с момента передачи помещения по акту передачи. С этого момента могут начисляться платежи. Если гражданин – наниматель, не приватизировавший квартиру, то коммунальные услуги начисляются с момента подписания договора найма.
Статьи 110, 138, 162 Жилищного кодекса гласят: «Если в доме выбрана управляющая компания, ТСЖ или ЖСК, то расчеты производятся через ТСЖ, ЖСК и УК». Обратите внимание на то, что несоблюдение письменной формы договора не освобождает собственников от обязанности по своевременному внесению оплаты за коммунальные услуги (162 статья Гражданского кодекса, пункт 5 часть 3 статья 67 Жилищного кодекса, пункт 7 354 Постановления Правительства). В Постановлении 354 говорится о том, что если стороны совершили конклюдентные действия, то есть действия, по которым понятно, что стороны заключили договор, то считается что договор возник и «подписан» сторонами в устной форме, даже если в письменно он не оформлен. Факт пользования коммунальными услугами также говорит об этом. Неуплата или частичная оплата коммунальных услуг свидетельствует о том, что собственник частично не исполняет условия устно заключенного договора. Это положение подтверждается Гражданским кодексом (статья 438, пункт 1 статьи 540, 548 ГК).
Чтобы доказать, что собственник должен нести бремя расходов, в мотивировочной части искового заявления можно сослаться на статью 210 ГК. Можно сделать дополнительную ссылку на 249 статью ГК и на определение Вассера от 14 августа 2009 года о том, что каждый собственник должен участвовать в уплате всех платежей соразмерно своей доле.
Исковое заявление предъявляется собственнику. Если собственников несколько, то иск предъявляется всем собственникам, причем независимо от того, достиг ли собственник совершеннолетия или не достиг. У не достигших совершеннолетия собственников, есть законные представители.
Небольшой нюанс: если собственников несколько, то у них есть определенные доли. Зачастую мы предъявляем иск в общей сумме, а собственников указываем как ответчиков, с которых долг взыскивается солидарно, то есть взыскиваем с того у кого есть официальная зарплата. Исходя из пункта 1 статьи 249 ГК РФ и Постановления Пленума Верховного суда № 14 от 2 июля 2009 года, следует что иск нужно предъявлять отдельными суммами, разделяя каждого сособственника в соответствии с его долями в праве собственности в данном жилом помещении и в общем имуществе.
При этом суды общей юрисдикции придерживаются несколько иной позиции, сформулированной как образец в апелляционном определении Московского городского суда от 20 ноября 2013 года. В нем Московский городской суд указал, что если собственники сами не обращаются с письменным заявлением в управляющую компанию либо ТСЖ, ЖСК, в котором просят разделить их доли и выставлять квитанции, исходя из этих долей каждому конкретному собственнику, то сумма долга взыскивается со всех сособственников солидарно, без разделения на какие бы то ни было доли.
Однако в квартире могут проживать и другие зарегистрированные лица, которые правом собственности не обладают. Например члены семьи собственника. Их также нужно в обязательном порядке прописывать в качестве лиц, к которым предъявляются требования и в качестве основания указывать часть 3 статьи 31 Жилищного кодекса: все лица, зарегистрированные и не имеющие собственности, являющиеся членами семьи собственника, либо проживающие там, обязаны производить оплату потребленных коммунальных услуг. Соответственно, если квартира не приватизирована, то первоначально нужно предъявлять требования о взыскании сумм долга нанимателю, а потом, если он не оплачивает, то собственнику: государству или муниципальным органам. Так же и с арендаторами, особенно это касается нежилых помещений. Если юридическое лицо-собственник нежилого помещения передало по договору аренды свое помещение, то коммунальные услуги, как правило, возлагаются на арендатора, и необходимо в качестве ответчика писать арендатора.
Обратите внимание что иск предъявляется:
-
сначала не собственнику, а нанимателю, если квартира в госуда��ственной муниципальной собственности; если в аренде – то арендатору, а уже потом собственнику, арендодателю либо государству;
-
всем зарегистрированным лицам и всем собственникам.
В какой суд подавать исковое заявление о защите прав потребителей
Если потребитель считает, что его законные права были нарушены, он имеет право подать иск на продавца, либо на любое другое лицо, которое участвовало в сделке купли-продажи. Подавать подобные исковые заявления необходимо в суды общей юрисдикции.
При этом следует понимать, что потребитель имеет несколько вариантов выбора суда, куда он будет подавать иск.
Рассмотрим все варианты:
- Суд по месту жительства потребителя (истца). Можно подавать заявление в суд как по месту постоянной, так и по месту временной прописки;
- По месту приобретения товаров или услуг. При этом стоит понимать, что речь идет о конкретной торговой точке, в которой приобретался товар или услуга;
- По месту расположения юридического лица. Для этого следует узнать точный адрес продавца. В случае с юридическими лицами, чаще всего, — это офисное помещение, если речь идет об ИП, то место проживания предпринимателя. Узнать адрес достаточно просто, он должен быть указан в документах, которые находятся в уголке потребителя. Также найти адрес можно через всемирную сеть.
Консультация юриста онлайн бесплатно круглосуточно.
Как составить жалобу в Жилинспекцию на управляющую компанию, читайте тут.
Вообще правильнее всего пользоваться последним вариантом, но бывает так, что организация находится далеко от юридического адреса ответчика. В данном случае, допускается подача иска по мету расположения организации.
Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ (договору долевого участия)
Такая процедура проводится в случае неисполнения обязательств по договору долевого строительства. в законодательстве предусмотрена неустойка, которая будет взыскана при необходимости с застройщика в пользу покупателя из-за нарушения прав. Застройщику необходимо уплатить участнику долевого строительства неустойку в случае:
- Если нарушил сроки сдачи объекта строительства, не уведомив при этом заказчика. Размер неустойки будет рассчитываться следующим образом: стоимость договора x 2 x 1/300 х количество дней просрочки
- При несоблюдении сроков устранения недостатков объекта долевого строительства. При грамотно составленном заявлении штраф может составлять 50% от присужденной суммы. Сумма неустойки: сумма на устранение дефекта х 1% х дни просрочки
- Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если виноват застройщик. В этом случае, застройщик обязан вернуть средства, а также выплатить неустойку. Неустойка: цена договора х 2 х1/300 ставки рефинансирования на день исполнения обязательств х дни просрочки
Изменения на данный момент:
- неустойка по ДДУ при несоблюдении даты сдачи субъекта с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 года не начисляется.
- убытки не буду возмещены, если они были причинены участнику ДДУ в период с 03 апреля 2020 года по 01 января 2021 года.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Неустойка, по своей правовой природе, является одним из способов обеспечения обязательств, т.е. неким “мотиватором”, направленным на побуждение другой стороны к надлежащему исполнению своих обязательств.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, неустойка (штраф и пени) являются штрафными санкциями, обязанность выплаты которых возникает только в случае нарушения установленных условий. Важно отметить, такие штрафные санкции не всегда должны исходить из условий договора, законом может быть предусмотрена своя мера ответственности за соответствующее нарушение (например, Законом о защите прав потребителей предусмотрен размер неустойки за невыполнение обязательств перед потребителем; Законом об участии в долевом строительстве предусмотрен размер неустойки за просрочку передачи объекта участнику долевого строительства и т.д.).
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.