Правовой путеводитель: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой путеводитель: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.

Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.

А не лучше ли договориться с застройщиком мирно?

Конечно, лучше, но только не дольщику, который в этом случае будет довольствоваться только тем, что ему предложит застройщик. Разумеется, последний обязан ему полностью выплатить всю сумму по ДДУ, а что касается неустойки, то тут, как договоришься. Если учесть, что в планы строительной компании совсем не входит терять собственные деньги, то можно заранее предположить, что расчет неустойки будет произведен в пользу застройщика. Кроме того, обещанных выплат по соглашению можно ждать очень долго, нередко сроки исчисляются месяцами и даже годами. Заключая подобное соглашение, дольщик лишается возможности подавать в суд, пока не истечет срок оплаты.

Из этого следует, что соглашение выгодно только строительной компании, которая может уменьшить сумму выплат и потянуть время. Для дольщика же здесь не присутствует никаких выгод: в денежном выражении он получает значительно меньше, чем по закону, а кроме того упускает время для подачи заявления в суд.

Прекращение ДДУ при ипотеке, в чем сложности?

Сегодня подавляющее большинство дольщиков, чтобы приобрести жилье в новостройке, берут ипотечный кредит. Как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой, ведь в этом случае в двусторонние отношения между застройщиком и участником вовлекается еще одна заинтересованная сторона – банк, выдавший кредит. Договор ДДУ, дающий право требования жилья с застройщика, находится в залоге у банка, без одобрения которого, дольщик не может совершить в рамках данного договора ни одного юридически значимого действия. Поэтому дольщику, помимо решения спора со строительной компанией, необходимо урегулировать вопрос с кредитной организацией, а банки, как известно, организации очень консервативные и не приветствуют ни пересмотра условий договора, ни тем более его расторжения.

Как расторгнуть ДДУ при данных обстоятельствах? Ситуация, в которой оказался дольщик, взявший ипотечный кредит, усложняется еще тем, что он вынужден ежемесячно платить проценты банку, которые, по сути, выплачивались впустую. Ведь при расторжении ДДУ, дольщик больше не сможет претендовать на квартиру и естественно для него теряется всякий смысл в ипотеке. Можно ли вернуть бесполезно потраченные деньги?

Аккредитация банком объекта для ускоренной выдачи ипотеки

Некоторые банки по предложению застройщика проверяют документацию по девелоперскому проекту и в случае положительного заключения выдают так называемую «аккредитацию». Это означает отсутствие необходимости проверки аккредитовавшим банком новостройки перед заключением ДДУ с ипотекой. Зачастую проценты по кредиту в такого рода предложениях бывают ниже. Застройщики и банки получают так больше клиентов.

Но если с объектом приключилась проблема и стройка встала, то банк не отвечает по обязательствам застройщика. Следует различать аккредитацию от банковского поручительства. Банковское поручительство – способ обеспечения застройщиком своих обязательств, а аккредитация – формальная проверка банком с целью отсечения очевидно неблагонадёжных строительных компаний.

«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве

1. При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
2. В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
3. Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
5. Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.

Расчёт суммы, подлежащей взысканию с застройщика при расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой

1) В соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ в случае расторжения договора долевого участия в строительстве застройщик обязан вернуть участнику долевого строительства – физическому лицу денежные средства, уплаченные им в счёт цены договора вместе с процентами, начисленными на эту сумму за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.

Проценты за пользование денежными средствами начисляются со дня внесения дольщиком денежных средств или их части в счёт оплаты цены договора участия в долевом строительстве до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

На основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Значения ключевой ставки в зависимости от периода начисления неустойки:

Период начисления неустойки:	Ключевая ставка ЦБ РФ:
по 31.12.2015	8,25 %
с 01.01.2016 по 13.06.2016	11 %
с 14.06.2016 по 18.09.2016	10,5 %
с 19.09.2016 по 26.03.2017	10 %
с 27.03.2017 по 01.05.2017	9,75 %
с 02.05.2017 по 18.06.2017	9,25 %
с 19.06.2017 по 17.09.2017	9 %
с 18.09.2017 по 29.10.2017	8,5 %
с 30.10.2017 по 17.12.2017	8,25 %
с 18.12.2017 по 11.02.2018	7,75 %
с 12.02.2018 по 25.03.2018	7,5 %
с 26.03.2018 по 16.09.2018	7,25 %
с 17.09.2018 по настоящее время	7,5 %

Расторжение дду по инициативе застройщика

У девелопера только одно основание разорвать отношения с покупателем – неоплата счёта по соглашению за период больше, чем два месяца.

Поэтому если вы не платите, то девелопер правомочен в уведомительном порядке отречься от такого соглашения (логично!).

Что девелопер имеет право сделать с неплательщиками? Ценным посланием с описью вложения и уведомлением сообщает покупателю предостережение о необходимости закрытия долга по оплате цены договора и о возможном результате несоблюдения такого требования.

Затем строительная компания дожидается уведомления о получении дольщиком такого письма (либо возвращение из-за истечения хранения). И если после данного предостережения дольщик не уплатил долг за 30 дней, то строитель правомочен в упрощённом порядке отречься от соглашения с гражданином.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия с ипотекой и вернуть деньги

Для расторжения ДДУ требуются веские причины, то есть когда одна из сторон не соблюдает обязательства. Если таких причин нет, то отказаться от договора можно на условиях, которые в нем прописаны. У разных девелоперов на этот счет существуют свои правила. Например, во многих случаях вы можете отказаться от строящейся квартиры, однако вам вернут не полную сумму, а только часть, при этом и она может выплачиваться периодами в течение длительного времени. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, а также перед банком-кредитором и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, если иное не предусмотрено договором. При этом возможно переуступить права требования по договору, т. е. продать строящееся жилье другому человеку, стоит учитывать, что такая переуступка может потребовать согласия застройщика, а также обязательна регистрация соглашения об уступки прав по договору.

Если застройщик готов вернуть полную сумму или ее часть дольщику в обмен на отказ от квартиры, происходит расторжение договора по соглашению сторон. Этот вид прекращения действия ДДУ относится к самым редким в юридической практике. Он происходит в двух случаях:

• если дольщик передумал покупать квартиру и при этом готов на условия возврата денег, выдвинутые застройщиком;
• если застройщик готов выплатить дольщику причитающиеся ему деньги без судебного разбирательства.

Оба случая, как правило, невыгодны для одной из сторон — именно поэтому расторжение ДДУ по соглашению сторон не пользуется популярностью.

Если же обе стороны договорились об условиях расторжения договора, то составляется соответствующее соглашение. В нем следует прописать схему и сроки возвращения денег: нужно указывать конкретные даты или конкретные сроки (например, 30 дней после регистрации расторжения договора в Росреестре). В ином случае возврат денег может затянуться на неопределенное количество времени.

С 1 января 2018 года в России начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), оператором которой выступает АО «ДОМ.РФ». ЕИСЖС позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. Через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору участия в долевом строительстве в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве в ЕИСЖС

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, отправив уведомление застройщику, если тот:

• превышает срок передачи объекта долевого строительства на два месяца и более;
• отказывается устранять недостатки, которые ухудшают качество жизни в нем или делает жилье непригодным для жизни, а также отказывается соразмерно уменьшить цену договора или выплатить компенсацию;
• существенно нарушает требования к качеству квартиры или дома;
• в иных установленных федеральным законом или договором участия в долевом строительстве случаях.

Это общия условия расторжения договора, предусмотренные для всех дольщиков. При этом дольщики, заключившие ДДУ с использованием счета эскроу, могут расторгнуть его и по иным основаниям, прописанным в ст. 15.4 214-ФЗ. Согласно п. 7 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ, дольщик может отказаться от договора в одностороннем порядке, если при заключении ДДУ:

• застройщик признан банкротом и открыто конкурсное производство (процедура, нужная для выполнения обязательств перед кредиторами);
• вступило в силу решение арбитражного суда о ликвидации юридического лица — застройщика;
• застройщик получил требование кредитора о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору (договору займа) и об обращении взыскания на земельный участок (когда земля под строительство находится в залоге у кредитора).

Чтобы расторгнуть договор, дольщику следует обратиться к застройщику с предложением прекратить отношения по соглашению сторон. При этом покупатель вправе требовать не только вернуть полную стоимость договора, но и выплатить неустойку, если она положена по закону. Если девелопер отказывается от подобного соглашения, то дольщику следует составить уведомление и отправить его в адрес девелопера.

Как расторгнуть сделку с ипотекой

Если ипотечный договор со СберБанком покупатель уже подписал, а деньги должен был получить после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, возможны две ситуации.

В этом случае для расторжения сделки покупателю достаточно предоставить заявление об отказе от ипотеки и — если документы уже сданы на регистрацию, — обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации.

В этом случае порядок действий покупателя такой:

1. Получить согласие банка на исправление данных в ЕГРН, так как квартира уже в находится в залоге у банка
2. Подписать соглашение с продавцом о расторжении договора купли-продажи и передать эти документы в Росреестр
3. Подать документы в Росреестр на расторжение договора купли-продажи
4. Предоставить в банк зарегистрированное Росреестром соглашение о расторжении договора и отказ от ипотечной заявки

📌 Сомневаетесь, что вашу сделку можно растрогнуть или есть другие вопросы? Читайте подробную статью: «Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку».

Если покупатель уже получил заемные средства, есть всего три варианта развития ситуации. При этом не важно, какой именно способ расчета выбран — ячейка, аккредитив или безопасные расчеты.

В этом случае порядок аннулирования сделки такой:

1. Предоставить в банк заявление покупателя и продавца на прекращение сделки — только на основании заявлений двух сторон все деньги вернутся на счет покупателя
2. В зависимости от способа расчета, происходит возврат денег в банк — их забирает из ячейки покупатель или сам банк раскрывает аккредитив и перечисляет деньги в счет погашения кредита, кредит закрывают

На основании заявления покупателя банк может рассмотреть возможность списания процентов, начисленных за период действия кредита, так как денежные средства по факту не были использованы.

Если деньги по договору купли-продажи, включая залог, ещё не переданы, расторгнуть сделку можно так же, как если бы кредит ещё не был получен:

1. Получить согласие банка на исправление данных в ЕГРН, так как квартира уже в находится в залоге у банка
2. Подписать соглашение с продавцом о расторжении договора купли-продажи
3. Подать документы в Росреестр на расторжение договора купли-продажи
4. Предоставить в банк зарегистрированное Росреестром соглашение о расторжении договора и отказ от ипотечной заявки
5. Закрыть кредит — для этого забрать деньги из ячейки и перечислить деньги в счет погашения кредита, а при других способах расчета банк сам перечислит деньги — после этого банк закроет кредит

На основании заявления покупателя банк может рассмотреть возможность списания процентов, начисленных за период действия кредита, так как денежные средства по факту не были использованы.

Односторонний отказ от договора (без суда)

В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:

• застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
• не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
• возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
• наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.

Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:

1. Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
2. Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
3. Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.

Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.

Если расторгается договор в досудебном порядке, каков размер компенсации?

При ответе на этот вопрос важно знать, когда заключен ДДУ. Если он заключен до 01.07.2018 г., значит все деньги находятся у застройщика, потому что в этот период еще не использовались эскроу-счета и проектное финансирование. При этом дольщику должна быть выплачена неустойка по первому его требованию. Ее размер указывается в договоре (договорная неустойка). Есть такое понятие, как «законная неустойка», отраженная в ФЗ. Размер договорной неустойки должен быть выше той, что указан в законе.

По ФЗ №214 размер неустойки рассчитывается, исходя из размера ставки рефинансирования Банка России. Сумма неустойки будет равна 1/300 от ставки рефинансирования, которая действительна на момент исполнения обязательств застройщика по возврату средств дольщику. Если в роли участника долевого строительства выступает простой гражданин, то проценты ему будут удвоены.

Начисление процентов производится с момента внесения денежных средств (полностью или частично) на счет девелопера в соответствии с ценой договора до того момента, когда застройщик обязан вернуть их дольщику.

Похожие записи:

• ДМС для иностранных граждан детям
• ​Пособие по инвалидности в 2022 году
• Особенности увольнения предпенсионеров и ответственность за него