Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Заключу договор аренды на 11 месяцев — не надо платить налог» и другие мифы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Старая поговорка гласит: «Без бумажки ты букашка». Поэтому если вы сдаете квартиру в аренду, то оформляйте соглашение письменно. И, главное, подписывайте его верно и сроком не более чем на 11 месяцев, а почему именно на такой срок, я рассказала ранее.
Последнее, на что хочу обратить ваше внимание, – это обязанность собственника перед квартирантом. Типовое соглашение предусматривает условие выселения жильцов: необходимо предупреждать о прекращении договора аренды за месяц.
Поэтому, если вы не доверяете арендаторам или есть риск возникновения непредвиденных обстоятельств, по которым вам потребуется квартира, лучше составлять договор на короткий срок, не на 11 месяцев, а, например, всего на 3.
Надеюсь, статья была полезной. Если да, то обязательно делитесь ей в своих социальных сетях: пусть и ваши знакомые будут начеку.
После того, как вы определились с типом отношений аренды, можно переходить к нюансам составления самого договора. Первый момент, на который следует обратить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила. Первое правило гласит следующее. Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, каждый договор аренды заключается в письменной форме (статья 609, пункт 1 Гражданского кодекса). Следует помнить, что существуют различные виды письменных договоров. Это не обычный бумажный документ, в котором все условия договора определены и подписаны сторонами. Договоры также могут быть заключены путем обмена другими документами, включая письма и электронные документы (более подробную информацию см. в разделе «Когда договор считается заключенным: перезаключение договора»). «Когда договор считается заключенным: исполнение электронного письма и счета-фактуры или договора, подлежащего электронной подписи»).
Второе правило заключается в следующем. Если по договору аренды передается актив, договор должен быть заключен в письменной форме в виде документа, подписанного обеими сторонами (статья 651(1) Гражданского кодекса). Это требование является обязательным независимо от того, являются ли сторонами договора организации, частные предприниматели или «обычные» физические лица.
Нарушение вышеуказанных правил имеет ряд последствий. Например, в случае большинства видов недвижимости (за исключением недвижимого имущества) нарушение формы договора (т.е. устный договор между сторонами, никак не оформленный в письменном виде) само по себе является неубедительным или недействительным в договоре. В таких случаях стороны не смогут опираться на доказательства в суде в случае возникновения спора. Однако письменные доказательства могут быть использованы для подтверждения как факта заключения договора аренды, так и его условий (статья 162.1 Гражданского кодекса РФ).
Однако в случае с арендованной недвижимостью последствия договоров «вне типа» гораздо серьезнее. Такие договоры являются недействительными в соответствии с прямым указанием, упомянутым в статье 651 (1) Гражданского кодекса. Кроме того, в этом случае недействительны как устные, так и письменные договоры, но не в форме единого документа, подписанного сторонами. Напомним, что недействительный договор является недействительным ab initio и не имеет никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (статьи 167(1) и 431.1.1.1.1.1.1.1. В результате у арендодателя не будет традиционных оснований для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить арендованное имущество у себя.
Что должно быть в договоре
В соответствии с правилами, указанными в статье 432 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый договор считается заключенным в зависимости от того, достигли ли стороны соглашения по виду, необходимому для всех существенных условий договора. В то же время существуют существенные условия, которые прямо указаны в Гражданском кодексе РФ и обязательны для включения в текст договора. Следовательно, если в договоре не предусмотрено хотя бы одно из этих условий, он просто не может считаться заключенным.
Поэтому, что обязательно должно быть определено в договоре аренды? Во-первых, это данные, позволяющие четко определить имущество, передаваемое по ренте (ст. 607 Закона РФ). Это означает, что объект аренды (а он, напомним, может быть только индивидуально определенным) должен быть описан в договоре в максимально возможной профессиональной степени. Например, если речь идет о недвижимости, необходимо определить регистрационный номер земли или условный номер, адрес, протяженность и другие характеристики. При необходимости к договору следует приложить схемы, планы данных и другую техническую информацию об объекте недвижимости.
При аренде мобильных активов необходимо идентифицировать уникальные характеристики — номера (транспортного средства, UIN, IMEI и другие номера оборудования, серийные номера оборудования, другие номера компонентов), названия, модели, бренды и другие незаметные свойства.. Например, в случае с компьютерами — объем памяти, название и модель процессора, видео- и аудиокарты.
Во-вторых, если имущество сдается в аренду, то условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 1 Закона РФ, ст. 4 и 12 ст. 22 Федерального закона РФ). Что касается аренды мобильности, то отсутствие в договоре пункта об аренде не означает, что такой договор не исполняется, а лишь добавляет сторонам проблем. Дело в том, что в данном случае арендная плата определяется исходя из стоимости аренды аналогичного объекта (ст. 424 (3) Гражданского кодекса).
На этом перечень обязательных условий аренды заканчивается. Поэтому условия, касающиеся порядка и сроков аренды, а также условия, касающиеся продолжительности срока аренды, не являются обязательными. Если детали назначения арендной платы в договоре не указаны, оплата производится в порядке и сроки, обычно действующие при аренде аналогичных объектов на сходных условиях (ст. 614.1 федер. закона РФ, ст. 614.1 федер. закона РФ). Если аренда не установлена, договор считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 (2) Гражданского кодекса).
Благодаря этому договор аренды заключается один раз, после чего аренда продлевается на необходимый срок. Такие договоры даже не нужно регистрировать в Росреесте.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
В чем разница между краткосрочным соглашением с пролонгацией и без нее?
Речь, конечно же, продолжаем вести об аренде нежилых помещений. Если о пролонгации в тексте документа не сказано ни слова, то её возможность сохраняется, в силу . Между тем, многое зависит от воли арендатора. Он, дождавшись истечения срока действия сделки, может передать недвижимость в аренду третьему лицу. И это будет абсолютно законно.
Условие о продлении срока действия правоотношений, прописанное в договоре аренды, дает возможность арендодателю сохранить в своем пользовании понравившееся помещение еще на какой-то срок. Оформлено все может быть примерно так:
«Настоящий договор действует сроком по 31 декабря 2018 года. Срок действия договора продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем желании расторгнуть аренду, не позднее, чем за 1 месяц до 31 декабря 2018 года. Пролонгация сделки оформляется дополнительным соглашением».
Таким образом, краткосрочная аренда нежилого помещения – довольно удобная форма правоотношений между арендодателем – собственником недвижимого имущества, и арендатором. Сделку не нужно регистрировать в компетентных органах и можно пролонгировать срок её действия. Главное – ориентироваться на нормы ГК РФ и правильно оформлять все документы.
Как грамотно составить?
- Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.
Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.
Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях. Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.
В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора). Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.
Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.
- договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
Надо платить налог при сдачи квартиры на 11 месяцев
Но в действительности это не так. В соответствии с действующими законами все прибыли от любой деятельности облагаются налоговыми сборами. Касается это и такой сделки, как аренда жилья. Зачастую собственник задается вопросом: а можно ли осуществить сдачу квартиры в аренду без налогов.
Как результат, получаем:18 000 + 27 990 + 5 000 – 6 000 = 44 990 рублей Какая система налогообложения выгоднее для арендодателя и от чего это зависит? Как видно, решение зависит от очень большого количества факторов. С этим ничего не поделать, отечественное налоговое законодательство достаточно сложное и витиеватое и порой затруднительно сразу вспомнить все тонкости и исключения.
Договор об аренде на 11 месяцев
Внимание Только по одной этой причине настоятельно рекомендуется заключать простой договор даже на самый маленький срок. Таким образом, рассматриваемый контракт – официальный документ, защищающий интересы участников сделки.
Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение.
Согласно статье 22 Земельного кодекса указывают размер и выплатные сроки, поскольку земельная аренда – это возмездная операция.
- Обязанности и права собственника и арендатора, что рассматриваются отдельно. Арендатор обязательным пунктом должен внести цель пользования земельным ресурсом.
- Ответственность участников сделки, где обязательствами владельца является помощь в устранении проблем, возникших из-за недостатков надела земли или невозможности пользоваться участком. Арендатор ответственен за своевременное внесение платежей или выплату штрафа за просрочку и целевое использование арендного объекта.
- Сроки аренды и период аренды, где указывают начальную и конечные даты. Общий срок аренды не должен превышать 11 месяцев, иначе договор можно счесть не кратковременным. Также должна быть указана конкретная дата и время, за которое владелец предупреждает арендатора о прекращении сделки путем расторжения, в случае возникновения соответствующих оснований.
- Особенности условий прекращения сделки до истечения срока действия, разрешения споров или внесения изменений.
- Обозначение реквизитов сторон.
- Подписание документа, составленного и завизированного двумя участниками. Каждый получает экземпляр договора.
Вопрос заключается в том, надо ли регистрировать этот договор в Росреестре? Заключен он на 11 месяцев с даты подписания. Но ведь фактически-то арендные отношения сторон длятся дольше, более года. Не повлечет ли отсутствие государственной регистрации договора его недействительности? Спасибо.
Некоторые риэлторы уверены, что договор подписанный на год и более надо регистрировать в УФРС и тогда будет известно о сдаче квартиры, соответственно возникает неизбежность уплаты налога. Вот отсюда и идет желание подписать договор на более короткий срок.
Госпошлина в соответствии с п. 20 ст. 333. 33 НК РФ для юр. лиц 7 500 а для физ. лиц 500 руб. Следовательно, если договор сроком более 1 года не зарегистрировать, то он будет считаться не заключенным. А отсюда и правовые последствия, основным из которых является двусторонняя реституция (т. е.
Как избежать регистрации аренды на 5 лет, если есть аренда на 11 месяцев?
Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.
В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.
Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.
Внимание! Если у недвижимости есть кадастровый номер и по ней планируется заключать договор краткосрочной аренды, одна из сторон может выступить с инициативой зарегистрировать сделку.
Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.
Заключение договоров об аренде проводится по двум алгоритмам:
- На срок до года. Такие договора называются краткосрочными. Сторонам сделки доступен ряд послаблений: не нужно платить пошлину и проходить регистрацию в Росреестре, есть возможность более гибких договоренностей.
- На срок больше года. В таких случаях аренда считается долгосрочной. Регистрация сделки обеспечивает упрощенное судебное разбирательство, а еще возможна индексация арендной платы каждый год, то есть повышение ее стоимости в соответствии с инфляцией.
- Не нужно регистрировать договор в Росреестре, а также следить, чтобы сдаваемое помещение подходило под стандарты этой организации. Появляется шанс сдать в аренду недвижимость без кадастрового номера.
- Не придется платить пошлину и другие взносы.
- Разрешено подробно прописывать нюансы использования недвижимостью и ограничения, которые не приемлемы при долгосрочных контрактах (субаренда).
- Разорвать досрочно 11-месячный контракт проще, чем заключенный на год и более. Если этого не удастся – срок эксплуатации жилья или промышленного объекта исчисляется месяцами, а не годами.
- Есть способ дать съемщику право повторной аренды или продления существующего договора.
- Отсутствие каникул для арендатора: при желании получить отсрочку придется полагаться только на решение арендодателя и его желание пойти навстречу должнику.
- Низкие штрафы и компенсации за досрочное расторжение сделки. При долгосрочных договоренностях человеку или предприятию, разрывающему контракт до истечения срока, придется выплачивать неустойку для компенсации недополученной прибыли или упущенной выгоды второй стороны. В случае с краткосрочной аренды за расторжение взимается сумма, прописанная в статьях договора, если она указана. Если такой статьи нет – компенсацию не выплатят даже при обращении в суд.
- Отсутствие индексации для арендодателя. В долгосрочных сделках арендную плату привязывают к текущему курсу иностранной валюты и уровню инфляции. Этот шаг защищает собственника от убытков, которые он бы понес при инфляции. При краткосрочном съеме таких повышений курса нет.
- Ограничения прав арендатора. Он не имеет права передавать имущество в субаренду третьим лицам, сделать ремонт или перепланировку без согласия собственника. Долгосрочная аренда по статьям законодательства дает съемщику эти права, приближая его полномочия к тем, что доступны собственнику.
- Приоритет повторной аренды. Появление этого пункта обязует арендодателя в случае, если арендатор не нарушал условий договора, повторно предоставить ему помещение в аренду.
- Пролонгацию договора, в том числе автоматическую, после окончания срока его действия. Продлевает арендный договор, сторонам потребуется подписать приложение к контракту.
Сильные и слабые стороны алгоритмов привели к тому, что долгосрочную аренду оформляют на жилье.
Краткосрочными договорами пользуются юридические лица – предприятия и их официальные представители.
Краткосрочная аренда предоставляет собственнику и съемщику нежилого помещения либо квартиры следующие преимущества:
Ключевым преимуществам считают отсутствие необходимости регистрировать сделку в Росреестре. Это избавляет от бумажной волокиты. Еще появляются более гибкие правила сдачи в аренду: становятся доступны для операций по сдаче внаем не выделенные в отдельные зоны помещения (участки коридоров), а также незарегистрированные здания (времянки, чуланы, бытовки).
При решении заключить договор без его последующей регистрации в Росреестре владелец и арендатор не выплачивают государственную пошлину, а значит – организация не проверяет договор и его соответствие статьям законодательства РФ. Эти обстоятельства становятся причиной следующих проблем:
Договор, заключаемый без участия государства легко разорвать, но и свои права по нему придется защищать самостоятельно. Если изначально планируется долговременное сотрудничество – стоит пытаться договориться о дополнительных полномочиях с владельцем. Контракт в этом случае получится многостраничным. Но при грамотном его составлении получится добиться всех преимуществ краткосрочной аренды, нивелировав при этом ее недостатки.
При заключении краткосрочного договора без прописывания в нем времени окончания аренды считается, что соглашения заключено на 11 месяцев. По истечении этого срока краткосрочный договор прекращает свое действие автоматически. Если помещение нужно на меньший срок, потребуется указать это в условиях при подписании. Без уточнения расторжение договора через 2-3 месяца после даты подписания считается досрочным. Без согласия сторон это расторжение осуществляется в суде и по веской причине.
Продление договора без повторного заключения избавляет от сложностей с повторным составлением и вычиткой документа. Чтобы воспользоваться таким преимуществом, достаточно при составлении документа добавить в него такие пункты:
В случае автоматического продления договора права и обязанности сторон остаются прежними. Если заключался договор аренды квартиры на 11 месяцев, интервал продления станет таким же.
Право на прекращение действия договора есть как у владельца помещения, так и у его арендатора. О порядке такого расторжения написано в самом договоре. Поскольку договор, как и причины, типовые, договор стремятся разорвать в одном из следующих случаев:
- По взаимному соглашению, если возникли непреодолимые трудности у арендатора. Пример такой ситуации – банкротство бизнеса, под который арендовалось помещение, отсутствие денег за оплату аренды в следующем месяце.
- В суде по инициативе арендодателя, если съемщик ухудшил состояние помещения без компенсации убытков или использовал сооружение не по назначению.
- По желанию арендатора в судебном порядке, если состояние помещения не соответствует указанному в договоре. А также если пользоваться снятым зданием невозможно по вине арендодателя или третьих лиц, из-за непреодолимых обстоятельств.
Разорвать досрочно кратковременное соглашение проще, чем договор длительной аренды. Вдвойне проще, если произошедшая ситуация описана в договоре, как основание для прекращения его действия. Поэтому целесообразно при составлении документа об аренде учитывать все обстоятельства и вписывать больше информации о порядке пользования помещением, условиях оплаты, а также об основаниях для прекращения действия договоренности. Если произошедшая ситуация не оговаривалась в соглашении, суд разбирает ситуацию в соответствии с действующими законами и прецедентной практикой.
- Свежие
- Посещаемые
Если у вас есть сводная квартира, то не стоит изобретать велосипед и заниматься поиском новой бизнес-идеи для получения дополнительного заработка. Чтобы получить доход, достаточно передать жилье другому человеку во временное пользование.
Выбирая такой вариант, многие собственники заблаговременно интересуются таким вопросом – платим или не платим налоги при сдаче квартиры в аренду на 11 месяцев? Почему определен именно этот период – ответ простой. Соглашения, заключенные на этот срок не требуют обязательной регистрации, а значит, собственник избежит утомительной бумажной волокиты и дополнительных расходов.
В статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых владельцу имущества, передаваемого его по договору аренды квартиры, не придется платить налоги. Дополнительно, мы дадим несколько советов, позволяющих избежать в будущем неприятных конфликтов между сторонами и способствующих экономии личных сбережений.
Многие собственники считают, что они прекрасно знакомы с российскими законами и могут без проблем провести необходимую сделку, однако, даже опытные юристы не имеют полного представления обо всех нюансах, с которыми может столкнуться владелец недвижимости.
Сложности возникают в том случае, когда речь встает о налогообложении сделки и приходится определять, какие вычеты действуют для гражданина, и какую сумму придется уплатить в государственный бюджет. Если кратко, то вычеты напрямую зависят от таких показателей:
- Любая сделка предусматривает плату подоходного налога в размере 13%. Для оформления потребуется каждый год сдавать в налоговую инспекцию все заключенные соглашения и специальную декларацию.
- Для ИП предусмотрена уплата УСН в размере 6% от суммы сделки. Выплаты должны осуществляться поквартально. Кроме того, к платежу добавляются взносы в ПФР.
- Если речь идет о патентной системе, то сумма налога к уплате напрямую зависит от площади квартиры.
Данные моменты также прописываются в договоре аренды, однако, чаще всего, налоговое бремя полностью ложится на собственника. В отдельных случаях эта сумма может быть включена в стоимость аренды, но это только по согласованию с арендатором. Существуют варианты, позволяющие избежать уплаты налогов. Не все способы законные, поэтому стоит внимательно относится в данному вопросу и не рисковать.
Что учесть бизнесу при заключении договора аренды
Существует несколько возможностей избежать внесения налоговой суммы при сдаче квартиры в аренду. Первым и самым распространенным вариантом является оформление сделки на 11 месяцев. Такой вариант очень удобен сразу по нескольким причинам, но следует помнить, что от освобождение можно получить только в том случае, если сделка заключена при определенных обстоятельствах.
Лишь грамотно составленное соглашение об аренде даст право не уплачивать налоговую сумму. При оформлении договоренности, необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- Если акт аренды оформляется более, чем на один год, договор обязательно передается в уполномоченный орган для регистрации.
- Во время подачи заявки о постановке сделки на учет, сведения передаются налоговому инспектору и по итогам, гражданин обязан будет произвести необходимый расчет и оплатить 13% от суммы соглашения.
В действующем законодательстве прописаны условия договорного соглашении об аренде, при исполнении которых не придется платить налоги.
К таковым относятся:
- Соглашение следует составлять на срок не больше года.
- Чтобы избежать налоговой платы стоит оформлять договор безвозмездного использования имущества и прописывать в документе все существенные условия. Внимание необходимо уделить именно тому, чтобы в соглашении не упоминались никакие суммы. Это исключит вероятность требования со стороны сотрудника ИФНС требований по уплате взносов.
- Можно не составлять договор вообще, а устно договориться об аренды квартиры. В этом случае налоговые требования также не правомерны, однако, значительно возрастаю риски невыполнения устного соглашения со стороны участников.
- Некоторые собственники вообще не сообщают о том, что квартира передана в аренду. Данный вариант не является законными, но считается достаточно эффективным, чтобы избежать налоговых выплат.
Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:
- предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
- порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
- реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
- дата и место заключения договора.
Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.
Не лишним будет прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания.
Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж можно использовать в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов?
Теперь нужно понимать, как следует сдавать квартиру, если срок аренды составляет — одиннадцать месяцев. Но следует понимать, чем это будет грозить собственнику.
Собственник, не подающий декларацию о доходах, попадает под три статьи:
- ст. 122 Налогового кодекса РФ – Неуплата сумм налога. Конечно, нужно понимать всю серьезность этого пункта, так как можно столкнуться с серьезными штрафами;
- Ст. 171 Уголовного кодекса РФ – Незаконная предпринимательская деятельность. В том случае, когда доход составляет более 1,5 миллиона рублей, то в этом случае, суд будет вынужден назначить штраф в размере от 2000 до 300тысяч рублей. Кроме того, сюда относятся и исправительные работы, которые могут быть назначены;