Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Претензия к застройщику о выплате неустойки в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Сроки направления претензии
Законодательство никак не ограничивает покупателя по вопросу сроков направления претензии. Ее можно направить застройщику на следующий день после того, как были пропущены сроки передачи объекта недвижимости. Можно даже направить претензию до того, как срок передачи истечет, если существует уверенность в том, что помещение не будет передано покупателю. Чем раньше потребитель обратится с претензией, тем быстрее он в случае отказа может подать на застройщика в суд. Это может иметь важное значение, если строительная компания находится в предбанкротном состоянии.
Крайние сроки для обращения с претензией также не определены. Взыскать неустойку можно и через несколько лет, если все это время застройщик не исполнял свои обязанности по договору. Однако нужно учитывать, что за это время может накопиться очень крупная сумма неустойки, которую вряд ли получится взыскать через суд. Поэтому в таком случае имеет право на жизнь вариант с поэтапным взысканием — сначала взыскивается неустойка за один период, потом за другой и т. д.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
Претензия застройщику при наличии недостатков объекта строительства
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик должен передать инвестору приобретенное им помещение. Качество этого объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п. 1 ст. 7 закона № 214-ФЗ). Если при приеме помещения инвестор обнаружит какие-либо недостатки, то он вправе предъявить претензию к застройщику об устранении этих недостатков.
Обычно, инвесторы сталкиваются со следующими нарушениями:
- Наличие недоделок в самом помещении, в общедомовом имуществе (зазоры и трещины на стенах, щели в окнах и пр.);
- Несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади помещения;
- Низкое качество работ и использованных материалов (протечка труб, неработоспособная электрика, плесень на стенах и т. д.).
Срок рассмотрения претензии застройщиком
Сроки рассмотрения претензии о нарушении сроков в 214-ФЗ не регламентированы. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует права потребителей товаров, работ и услуг и может применяться по аналогии. В статье 22 говорится, что предприниматель должен исполнить требование в десятидневный срок со дня его предъявления. Суды считают такой срок достаточным для добровольной выплаты неустойки.
Иногда возникают разногласия, что считать моментом предъявления:
- направление досудебной претензии о неустойке,
- доставку её в почтовое отделение по юридическому адресу застройщика,
- вручение претензии адресату.
Мы склонны ко второму варианту, поскольку законодательство ясно определяет термины «направление» и «вручение». Предъявление же можно интерпретировать как свершившееся направление по достоверному адресу, когда вручение стало возможно и рассмотрение претензии зависит только от воли адресата. Следовательно, застройщик должен произвести рассмотрение претензии в срок, достаточный для исполнения требования.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Как рассчитать сумму неустойки для претензии
По закону (ст. 9 ФЗ-214) вы можете ждать 20 дней с момента отправки письма и затем принимать решение о подаче заявления в суд.
Чтобы застройщик, а в дальнейшем и суд, принял претензию, необходимо грамотно рассчитать сумму неустойки за нарушение сроков.
Алгоритм расчета прост:
- Считаем с просроченной даты сдачи дома, указанной в вашем договоре участия в долевом строительстве – ч.2 ст. 6 ФЗ-214.
- Узнаем ключевую ставку ЦБ РФ – на сегодня это 9%.
- Сумму квартиры берем из договора.
- Если вы платите ипотеку, то переплата по процентам не учитывается в неустойке, это отдельная статья – убытки.
- Далее по специальной формуле считаем: 1/300 х 2 (если дольщик — физическое лицо и гражданин РФ) х 9% х количество дней х стоимость квартиры. Например, если квартира стоит 2 млн рублей, то за день просрочки застройщику придется заплатить 1200 рублей.
Скорее всего, вы получите отказ в удовлетворении требований претензии или не получите ответа вообще. Для застройщика намного более выгодна выжидательная позиция. Статистика показывает, что лишь 30 процентов тех, кто предъявил застройщику претензию, продолжают отстаивать свои права в судах. 70 процентов или сами устраняют недоделки строителей, поскольку жить где то надо, или дожидаются сдачи жилья в эксплуатацию, или машут рукой на пеню и штрафные санкции.
Так что сам факт отказа в удовлетворении или отсутствия ответа вообще не так важен. Вы или пойдете в суд или не пойдете. В вопросах претензий главное – это уведомить застройщика, что у вас есть претензии.
Тем не менее, имеются требования закона о сроках рассмотрения претензии.
Если речь шла о расторжении ДДУ, то застройщик обязан в течение 20 дней вернуть деньги по договору.
Если речь шла об устранении дефектов, то сроком будет разумный период времени, необходимый для осуществления работ.
Договор — основа правоотношений застройщика и дольщиков
Принятый в декабре 2004 г. закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», казалось бы, ввел отношения сторон договора долевого участия в правовое поле, четко обозначив их права и обязанности. Однако недобросовестные девелоперские компании прикладывают немало усилий, чтобы обойти закон — и не без успеха.
Важно: договор долевого участия, не зарегистрированный в установленном порядке в Росреестре, не имеет юридической силы.
Желая обойти положения закона, предполагающие в том числе возможность взыскать неустойку за срыв сроков окончания строительства и передачи жилья в собственность дольщиков, застройщики подсовывают неосведомленным гражданам юридически ничтожные договоры или предлагают оформить сделку вообще без подписания ДДУ — через кооператив.
Участники долевого строительства должны понимать, что без юридический безупречного договора отстоять свои права при любых нарушениях со стороны застройщика будет крайне сложно или невозможно в принципе.
Просрочка сдачи квартиры по ДДУ: что делать
Споры со строительной компанией, согласно действующему законодательству, ведутся в рамках претензионного порядка. На практике это означает, что до обращения в суд активная сторона конфликта должна предпринять меры для мирного разрешения разногласий (иск не будет принят к рассмотрению без документального подтверждения осуществления такой попытки).
В этих целях составляется претензия — заявление, в котором изложены выявленные нарушения (в данном случае — затягивание строительства) и сформулированы конкретные требования. Документ должен содержать:
- реквизиты сторон;
- указание срока ввода дома в эксплуатацию по ДДУ;
- обоснование санкций за нарушение сроков;
- точный расчет неустойки, полагающейся по закону.
В претензионном обращении необходимо ссылаться на подкрепляющие позицию нормативные законодательные нормы – в частности на законы 214-ФЗ и 2300-1 («Защита прав потребителя»), а также на ГК РФ. Очевидно, что составлять такой документ должен юрист.
Как составить претензию из-за нарушения качества
Обязанность застройщика – передать квартиру, соответствующую условиям договора, проектной документации, требованиям технических регламентов и градостроительного законодательства. Если квартира построена с отступлениями от этих норм, приведшим к ухудшению качества, у дольщика есть три опции:
1. Потребовать устранить недостатки.
2. Получить скидку, уменьшив цену договора долевого участия.
3. Возместить расходы, если дольщик устранил недостатки сам.
Важно: претензия может быть предъявлена в течение пяти лет со дня передачи квартиры дольщику, если недостатки проявились в конструкциях здания, и в течение трех лет, если проблемы возникли с инженерным и технологическим оборудованием. Однако, отмечают эксперты «Метриум», в этом случае у застройщика есть пространство для маневра, ведь он может заявить, что недостатки возникли из-за неправильной эксплуатации квартиры дольщиком.
Что указать в претензии к качеству квартиры
1. Название застройщика (не путать с названием девелоперской компании – лучше переписать название из ДДУ), адрес, телефон, адрес электронной почты.
2. Фамилию, имя и отчества дольщика, место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты.
3. Описание проблемы. Желательно изложить её подробно и объяснить, каким именно образом она нарушает удобство использования квартиры по прямому назначению.
Важно: до составления претензии имеет смысл позвать представителя застройщика, который подтвердит наличие проблемы, и составить акт о выявленных дефектах, а также приложить к нему фотографии. Впоследствии этот документ можно продемонстрировать в суде.
4. Требования застройщику. В зависимости от выбранного варианта претензии (см. предыдущий пункт), указывается желаемая скидка к цене договора, расчет стоимости устранения недостатков и т.д.
5. Перечень прилагаемых к претензии документов.
6. Реквизиты счета для перечисления средств.
7. Дата и подпись дольщика.
Какие документы приложить к претензии
Документы должны подтверждать требования дольщика: копия ДДУ, свидетельства об оплате договора, передаточный акт, заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ для устранения недостатков.
Важно: С 3 апреля 2020 до 1 января 2021 не начисляются неустойки, проценты, подлежащие уплате в случае одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, а также не учитываются убытки, причиненные в указанный период. По ранее предъявленным претензиям предоставляется отсрочка.
Все началось с того, что по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен был предоставить гражданке Зиньковой Е.С. однокомнатную квартиру в оговоренный срок.
Однако позже было заключено допсоглашение, которое предусматривало новый срок передачи квартиры — не позднее 30 июля 2019 года. Но и этот срок не был соблюден — квартира была передана Зиньковой только 19 февраля 2020 года.
Поскольку дольщица рассчитывала на получение квартиры в установленные сроки, а сроки передачи новостройки все время сдвигались, то ей пришлось на время затянувшегося строительства арендовать жилье.
Эти средства женщина надеялась получить с застройщика через суд. Поэтому она обратилась с иском в Дмитровский городской суд Московской области. В иске гражданка просила взыскать убытки — расходы на найм жилья, а также неустойку, штраф, компенсацию морального вреда и судебные расходы.
Куда и как подавать претензию застройщику
Претензия по ДДУ к застройщику должна быть направлена на юридический адрес, указанный в договоре. Если услуги по строительству оказывает одно юридическое лицо, а договоры подписывает посредник, то письмо должно быть направлено юридическому лицу, заключившему договор.
Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы
Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.
Круглосуточно: по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте
Порядок действий будет следующим: претензия по договору ДДУ должна быть составлена в 2-х экземплярах, один из них остается у заявителя, второй экземпляр претензии отправляется заказным письмом на юридический адрес застройщика. Отправить следует заказное письмо с уведомлением. Это дает гарантию, что адресат получил претензию. К заказному письму нужно составить опись: Претензия от «ФИО», реквизиты банковского счета. Опись составляется в 2-х экземплярах, один из них получает отправитель с оттиском печати отделения почтовой связи.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.