Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности и порядок проведения строительной экспертизы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проведение экспертизы позволяет получить фактические данные о качестве выполненных строительно-монтажных работ, установить полноту, достоверность и правильность представленных материалов, оценить принятые технические решения с точки зрения их соответствия требованиям действующих стандартов. Именно поэтому строительная экспертиза зданий является одним из надежных инструментов урегулирования споров между застройщиками и заказчиками.
Что Вы получите в результате
В результате проведенной экспертизы выдается ЗАКЛЮЧЕНИЕ выполненное в соответствии с требованиями с ст. 83 АПК РФ, ст. 79 ГПК РФ, ст. 195 УПК РФ.
Строительно-техническая экспертиза при определении оценочной стоимости объектов
Хищение имущества (также касается хозяйственных дел о взыскании и гражданских дел о возмещении материального ущерба).
Расследование (рассмотрение) дел данной категории всегда вызывает необходимость определения оценочной стоимости строительных объектов, сооружений, отдельных строительных конструкций или инженерных коммуникаций, которые, как правило, некоторое время эксплуатируются или на которых не закончены строительство. При этом следует конкретно указать, по состоянию на какой период и какую именно стоимость здания или сооружения необходимо определить — восстановительную, остаточную или действительную.
Под действительной стоимостью здания понимается денежная сумма, за которую имущество может быть продано в данном населенном пункте или местности.
Восстановительная стоимость — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта (из тех же материалов, по такому же проекту т.п.), которая определяется способом укрупнения показателей. По этому методу стоимость объекта рассчитывается исходя единичного показателя (одного квадратного метра общей площади или одного кубического метра строительного объема) здания-аналога в результате перемножения этой стоимости на количество таких единичных показателей в объекте.
Остаточная, стоимость — стоимость объекта с учетом его физического износа на момент определения стоимости.
Для определения оценочной стоимости нужна техническая документация, а именно:
- технический паспорт БТИ на здание или сооружение с характеристиками конструктивных элементов и указанием строительных материалов;
- инвентаризационное дело на объект исследования;
- год ввода объекта в эксплуатацию.
В случае расследования дел о хищении имущества, которое произошло на объектах, с начатым строительством, или на находящихся в эксплуатации незначительный период времени (не более двух лет), возникает необходимость определения соответствия фактической стоимости предоставленной сметной документации (завышение или занижение).
Поскольку в строительстве на территории РФ в разные периоды времени существовали не только разные системы ценообразования, но и различные денежные единицы, необходимо четко указать, на какой период времени и в какой денежной единице нужно определять стоимость здания, сооружения.
Задачи строительно-технической экспертизы
- 1) Исследование зданий, строений и сооружений на предмет соответствия их строительным, санитарным и пожарным нормам и правилам;
- 2) Исследования обстоятельств несчастного случая в строительстве с целью установления его причин, условий и механизма, а также должностей, в чьи обязанности входило обеспечение безопасных условии труда;
- 3) Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных, эксплуатационных, и иных свойств; исследование строительных объектов, их инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий; исследование строительных объектов и земельных участков, с целью определения их стоимости;
- 4) Исследование поврежденных зданий и помещений, с целью определения ущерба и стоимости их восстановительного ремонта;
- 5) Определение влажности помещений, конструкций и материалов;
- 6) Определение участков утечки тепла из зданий и сооружений;
- 7) Установление наличия и границ скрытых инженерных коммуникаций и конструкций на поверхности земельных участков неразрушающим методом;
- 8) Исследования земельных участков, с целью определения границ, установления их соответствия кадастровым границам, исследования топографической основы, вынос поворотных точек в натуру. Исследование домовладений с целью установления возможности их реального раздела между собственниками в соответствии с условиями, заданными судом и разработка вариантов указанного раздела.
Методы проведения строительной экспертизы
Способы проведения должны отвечать поставленным целям и быть максимально уместными для выбранного объекта, от выбора методики зависит конечный результат. Когда экспертиза проводится только в отношении строительной документации, применяется в основном сравнительный анализ и метод проверки. В первую очередь, производится поиск нарушений стандартов и норм. После этого определяется, на какую физическую величину данная норма была превышена.
Что касается измерений, они могут быть самыми элементарными. Например, если задачей экспертизы является определение того, насколько геометрия объекта исследования соответствует проектной, то эксперт может обойтись обычной рулеткой. Правда, здесь стоит отметить, что даже рулетки и линейки должны быть точными и находиться в реестре официальных измерительных документов. Иначе тот же суд может признать экспертизу ошибочной и неверной.
При обследовании несущих конструкций и перекрытий используется метод неразрушающего контроля, который подразумевает использование ультразвуковых приборов, тепловизоров, исследование при помощи химических проникающих составов и проведение вихретоковых замеров. Современная техника позволяет заглянуть даже внутрь забетонированных конструкций, измерить, какая арматура применялась при возведении зданий. Так что строителям не получится скрыть допущенные махинации и оплошности. Также активно практикуются методы лабораторных исследований и даже компьютерного моделирования.
При проведении общей комплексной экспертизы строения, исследование может быть разбито на определенные стадии. Например, сначала проводится экспертиза почвы возле строения, затем – фундамента, потом – несущих стен и перекрытий, а в конце – стропильной системы и обследование кровли. Сложнее всего, когда в здании используются какие-то новые строительные материалы или коммуникации, по которым еще издано мало документов, инструкций и регламентов. Например, часто эксперт затрудняется определить, правильно ли применялось новейшее строительное оборудование или была нарушена технология работ. Ведь в обязанности эксперта входит и определение причин возникновения тех или иных дефектов.
Предмет и задачи строительно-технической экспертизы
Как уже было сказано ранее, строительно-техническая экспертиза может назначаться по инициативе любой заинтересованной стороны.
На практике ее обычно проводят в случае судебных разбирательств (административных, гражданских, уголовных) — инициаторами в таком случае может выступать суд, следователи и так далее.
С практической точки зрения судебная СТЭ применяется в следующих ситуациях:
- Разрешение споров, связанных с правом собственности (на землю, возведенный объект либо его часть).
- Разрешение споров между заказчиком и исполнителем, а также между исполнителем и подрядной организацией.
- Определение объема и стоимости работ, которые необходимо провести для возведения объекта согласно техническому плану.
- Разрешение административных дел, связанных со строительством (нарушение границ, недопустимые работы и так далее).
- Определение материального ущерба (например, при неправильном монтаже коммуникаций, при нарушении градостроительных норм).
- Разрешение дел, связанных с авариями (СТЭ позволяет определить причину аварии, виновную сторону, степень ущерба).
- Объекты строительно-технической экспертизы
Объектом СТЭ может выступать практически любое сооружение — это может быть жилой дом, детский сад, школа, коммерческая недвижимость и так далее. Также в качестве объекта могут выступать незавершенные постройки или части более сложных инженерных конструкций. Скажем, это может быть придомовая территория, инженерные коммуникации, недостроенная площадка и другие.
При проведении экспертизы проверку проходит также сопроводительная документация — инженерные планы, строительная смета и так далее.
Обследование зданий и сооружений
- Обследование зданий и сооружений, попадающих в предварительно — назначенную зону влияния нового строительства с целью установления текущей категории технического состояния и определения предельно допустимых дополнительных деформаций основания согласно СП 22.13330.2016.
- Обследование зданий и сооружений, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или изменению этажности с формированием заключения о возможности проведения данных работ и рекомендациями по устранению выявленных дефектов строительных конструкций для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения.
- Обследование зданий и сооружений, подлежащих сносу или демонтажу с целью установления их конструктивных особенностей и объемов строительных конструкций.
- Обследование внутренних и наружных инженерных коммуникаций с целью установления текущей категории технического состояния и формированием рекомендаций по устранению выявленных дефектов.
- Определение характеристик строительных конструкций с использованием приборов неразрушающего контроля.
- Контроль качества выполненных работ, в том числе установление соответствия фактически выполненных работ к проектным.
Судебная строительно-техническая экспертиза
Судебная строительная экспертиза проводится в рамках гражданского, арбитражного и уголовного процесса.
Для того чтобы провести строительную экспертизу в рамках судебного процесса, необходимо заявить ходатайство, в котором указать перечень вопросов для экспертизы, а также желаемую организацию, в которой она будет проведена, например, Институт строительно-технической экспертизы СПбГАСУ или Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.
После назначения судом экспертизы и вынесения определения о назначении судебной строительно-технической экспертизы организации, заявленные сторонами, направляют в адрес суда коммерческие предложения, в которых указываются сроки и стоимость проведения строительной экспертизы, а также кандидатура эксперта.
Порядок проведения и цена строительной экспертизы определяются в каждом случае индивидуально, в зависимости от наличия документов, необходимых для проведения экспертизы, и от поставленных вопросов.
Институт судебной и технической экспертизы (ИСТЭ) СПбГАСУ осуществляет проведение независимой строительной экспертизы и подготовку заключений эксперта для арбитражного суда, а также районных и городских судов.
В сложных случаях возможно осуществление комплексной строительно-технической экспертизы, в которой участвует более чем один эксперт.
При экспертизе отделочных покрытий стен и перегородок, основания отделочных покрытий стен и перегородок помещений квартиры установлено следующее:
1. В помещениях 3-комнатной квартиры на стенах присутствуют отклонения от плоскости:
— в помещении проходной: от 6 до 10 мм;
— в помещении коридора, смежного с кухней: от 2 до 8 мм;
— в помещении коридора, смежного с санузлом: от 2 до 6 мм;
— в помещении кухни: от 3 до 9 мм;
— в жилом помещении (зал): от 3 до 9 мм;
— в жилом помещении (детская): от 2 до 6 мм;
— в жилом помещении (спальня): от 2 до 7 мм.
Нарушение требований СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 52,12 кв. м.
2. В жилом помещении (спальня), проходной и коридора, смежного с кухней, сквозь обои проступают ржавые пятна. Нарушение п. 3.42 и 3.7 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Согласно данным пунктам выполнение отделочных и защитных покрытий по основаниям, имеющим ржавчину, высолы, жировые и битумные пятна, не допускается Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ.
3. В жилом помещении (детская) по результатам простукивания присутствуют неровности шпаклевочного слоя стен и перегородок — вставка прямоугольной формы (слева от дверного проема у основания потолка). Нарушение требований п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому следует, что при простой штукатурке не более 3 мм, глубиной (высотой) не более 5 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные неровности, составляет 0,19 кв. м.
4. На поверхности стен арки проходной, жилой комнаты (спальня) и кухни обойные полотна поклеены с нарушением рисунка, присутствуют мелкие отслоения. Под оконными проемами присутствуют «вставки» обойных полотен иной цветовой гаммы, что не соответствует требованию п. 3.67 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому воздушные пузыри, пятна, пропуски, доклейки и отслоения, а в местах примыкания к откосам проемов перекосы, морщины, заклейки обоями плинтусов, наличников, розеток, выключателей и т.п. не допускается». При поклейке обоями должна присутствовать точная пригонка по рисунку. Общая площадь участка с указанными нарушениями составляет 32,63 кв. м. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился в результате отделочных работ.
5. При переходе в жилое помещение (зал) из коридора на стыке стены и дверного проема слева присутствует разрушение стены (выбоины и отверстия забитые строительным мусором и остатками материала). Присутствуют трещины с шириной раскрытия до 3 мм. Присутствует зазор между стеной и дверной коробкой. Нарушение п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому не допускаются на поверхности стен наличие трещин, шероховатостей, раковин и неровностей. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии производства строительных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 0,1 кв. м.
6. В жилом помещении (зал) и коридоре, смежном с проходной, обнаружено более 3-х неровностей плавного очертания на 4 кв. м при проверке контрольной рейкой величиной от 4 мм до 9 мм. В помещении присутствуют неровности шпаклевочного слоя стен и перегородок. Нарушение требований п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому следует, что при простой штукатурке не более 3 мм, глубиной (высотой) не более 5 мм. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве строительно-монтажных и отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные неровности, составляет 7,79 кв. м.
7. В помещении туалета присутствуют неокрашенные участки стен у дверной коробки. Дефект малозначительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные нарушения, составляет 0,04 кв. м.
8. На стене балкона присутствует трещина с шириной раскрытия до 1 мм. Площадь участка с отслоением составляет 0,75 кв. м. На стене присутствуют участки, окрашенные краской другого тона. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии производства отделочных работ.
9. Ширина швов между плитками на стенах ванной и туалета достигает до 5 мм. Нарушение требования п. 4.6 ВСН 50-96 «Инструкция по облицовке стен керамическими и полимерными плитками на клеях и клеящих мастиках», где отражено требование, что ширина швов между уложенными плитками должна составлять 2-3 мм.
10. На стенах балкона присутствуют неровности и мелкие выбоины. Нарушение требований п. 3.12 СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», согласно которому следует, что поверхности при окраске должны быть сглажены, не иметь шероховатостей. Дефект значительный, устранимый. Дефект появился при производстве отделочных работ. Общая площадь участков, имеющих указанные неровности, составляет 8,01 кв. м.
11. В жилом помещении (спальня) на стыке стеновых плит в углу, смежном с помещением туалета, присутствует трещина с отслоением обойного покрытия, длиной 1,1 м. Дефект значительный, устранимый. Нарушение технологии производства строительных и отделочных работ.
В качестве объекта экспертизы выступают веранда и балкон общей площадью 17,0 кв. м (12,9+4,1). Информация о стоимости квартиры и метраже отражена в договоре участия в долевом строительстве от 28.05.2012 г.
Целями проведения экспертизы веранды и балкона 3-комнатной квартиры является определение соответствия фактических элементов квартиры (веранда, балкон) их строительно-техническим характеристикам согласно СНиПам и иным нормативным документам.
Согласно п. В 2.2 Приложения В (обязательное) СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правила технической инвентаризации.
Объекты судебной строительно-технической экспертизы
Объектами спорных судебных ситуаций в строительной отрасли могут быть как здания и сооружения, так и бесчисленное разнообразие технических нюансов и параметров, касающихся их. Судебная строительно-техническая экспертиза может рассматривать следующие вопросы:
- Качество выполненных строительных и монтажных мероприятий, допущенные нарушения и последующие дефекты, рекомендации по их устранению;
-
Текущее техническое состояние объекта строительно-технической экспертизы, его отдельных конструктивных элементов или узлов для определения будущей эксплуатации, реконструкции или капремонта;
-
Фактическое техническое состояние инженерных систем и коммуникаций, выполнение рекомендаций по их устранению;
-
Стоимость проведенных строительных и монтажных работ для определения затрат на строительные работы, достройку и т.д.
-
Соответствие инженерных изысканий и проектно-сметной документации действующим нормативам и регламентам с целью получения разрешения на строительство;
-
Качество и комплексность проектной, рабочей и исполнительной документации с целью получения разрешения на сдачу объект в эксплуатацию;
-
Техническое состояние объектов культурного наследия (ансамблей, достопримечательностей и памятников) регионального и федерального масштаба с целью выработки решений по их будущей технической реставрации;
-
Капитальность или некапитальность объекта с целью его возможных строительно-технических мероприятий по сносу (демонтажу);
-
Вспомогательность строительного объекта по отношению к другому / невспомогательность с целью определения его функциональной или технической автономности или зависимости от основного;
-
Исследование сметной строительной документации для обоснования стартовой цены недвижимости;
-
Пригодность и возможность использования земельных участков для строительных работ и строительства;
-
Разделение долевых частей недвижимости, земельных участков;
-
Физический, моральных износ объекта и его строительных конструкций, и вытекающий из этого стоимости (рыночной, ликвидационной, инвестиционной);
-
Другие спорные строительные ситуации, поставленные судебными, надзорными или следственными органами.
Зачем и когда проводится строительно-техническая экспертиза
Как правило, для проведения процедуры есть веские причины: обнаружены дефекты, спорные вопросы по объемам и качеству работ при строительстве, ремонте объекта. Строительно-техническая экспертиза проводится с целью:
- оценки ущерба, нанесенного при пожаре, затоплении и иных обстоятельствах;
- перепланировки здания;
- контроля качества и испытания строительных конструкций и материалов;
- оценке износа в процессе эксплуатации инженерных систем, несущих или ограждающих конструкций;
- проверки соответствия правилам и нормам, установленным СНиП и ГОСТ.
Строительная экспертиза может быть назначена судом, когда уже идет процесс. Тогда она считается судебной.
Строительно-техническая экспертиза решает следующие задачи:
- исследование техдокументации на предмет соответствия установленным стандартам и правилам;
- смены назначения объекта;
- исследование прочности несущих конструкций, фундамента, фасада (методом неразрушающего контроля в лабораториях);
- определение рыночной цены объекта;
- выявление и фиксация факторов, которые привели к аварии.
Что такое строительно-техническая экспертиза зданий и сооружений
Cтроительно техническая экспертиза зданий и сооружений – это комплекс мероприятий, направленных на обследование конструкций и коммуникаций объекта недвижимости с целью оценки его фактического технического состояния путем выявления дефектов и повреждений, а также определения возможности и условий дальнейшей безопасной эксплуатации.
Проведение строительно технической экспертизы позволяет получить текущие данные о качестве проектных и строительно-монтажных работ, и определить их соответствие действующим стандартам. Данный вид обследования помогает предотвратить последствия преждевременного износа здания и сооружения, а исполнение рекомендаций эксперта строительно технической экспертизы продлевают срок службы объекта.
Как и любая экспертная деятельность, строительно-техническая экспертиза имеет собственные методы обследования зданий и сооружений для быстрого и эффективного выполнения поставленных задач. Эти методы включают измерения, обнаружение ультразвуковых ошибок, телевизионную оценку, лабораторные испытания образцов, взятых непосредственно с объектов, механическое воздействие на определенные участки зданий для обнаружения трещин и дефектов.
Этапы строительно-технической экспертизы
окажет содействие в прохождении строительно-технической экспертизы здания и сооружения в сжатые сроки за разумную цену, которая обговаривается с заказчиком, и напрямую зависит от вида исследуемого объекта и объема работ.
Проведение строительно-технической экспертизы нашими экспертами состоит из нескольких этапов:
- Разработка технического задания с предварительным обследованием объекта с целью определения задач, объема работ, сроков на выполнение, и стоимость услуг;
- Согласование и заключение договора на оказание услуг по проведению строительно технической экспертизы;
- Анализ технической документации на здание и сооружение, в том числе результатов предыдущей экспертизы с целью определения исходных данных для проведения дальнейших исследований;
- Поведение экспертных мероприятий, направленных на установление соответствия строительным правилам и нормам, а также выявление повреждений и дефектов здания;
- Обработка полученных в ходе экспертизы данных по объекту и проверка расчетов несущей способности и остаточных ресурсов здания и сооружения;
- Подготовка заключения технической экспертизы здания, которое содержит детальное описание объекта исследования, примененные методы экспертизы, протоколы испытаний, результаты проверочных и обмерных работ, материалы фото и видео фиксации с комментариями, перечень выявленных дефектов и повреждений, а также выводы и рекомендации эксперта.
Объекты строительных экспертиз
В качестве объектов планируемой проверки могут выступать:
- материалы и изделия, изготовленные из них;
- здания и их отдельные части;
- строительные и монтажные работы;
- территории, на которых расположены объекты строительства;
- заключения прежних проверок;
- оборудование и материалы, применяемые в строительстве;
- техническая документация и различные акты, составленные при определении причин той или иной аварии;
- новостройки и незавершённое строительство.
Таким образом, строительно-техническая экспертиза может понадобиться для определения ущерба, нанесённого пожаром, землетрясением, наводнением, для проверки помещения перед заключением договора купли-продажи, для предоставления в суд с целью разрешения конфликтной ситуации и т. д.
| Наименование | Стоимость от, руб. / услуга |
| Досудебная экспертиза технического состояния строительных объектов | 7 250 |
| Досудебная экспертиза качества строительства и ремонта | 3 000 |
| Досудебная экспертиза самовольной постройки | 9 960 |
| Судебная экспертиза технического состояния строительных объектов | 13 240 |
| Судебная экспертиза качества строительства и ремонта | 9 500 |
| Судебная экспертиза самовольной постройки | 15 000 |