Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в нежилых помещениях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае разделения коммерческого помещения в нежилом строении согласование в жилищной инспекции не требуется. Но если в ходе раздела затрагиваются несущие перегородки, потребуется проект перепланировки и техническое заключение специалиста. В любом случае при разделении помещений нужно составить технический план, на базе которого проводится процедура разделения в кадастре и ЕГРН Росреестра.
Нюансы при разделении нежилых помещений
Преимущественно раздел помещения предполагает ликвидацию предыдущего объекта в кадастре и постановку на учет заново сформированных помещений. Реже вносятся изменения в кадастр – в такой ситуации потребуется согласованный проект перепланировки.
В случае инженерных несоответствий или недостаточной комплектации пакета документов Росреестр принимает решение о приостановке процедуры или отказывает в регистрации. На протяжении трех месяцев собственники должны предпринять меры для устранения недочетов.
Чтобы избежать отказов и приостановок в Росреестре, собственникам рекомендуется обращаться к специалистам. Стоимость и сроки разделения нежилого помещения в ЕГРН определяются в каждом индивидуальном случае отдельно с учетом сложности ситуации, наличия всех документов и прочих нюансов.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Порядок раздела помещения
Важно!
При разделе здания или помещения необходимо, чтобы все образуемые помещения отвечали требованиям изолированности и обособленности. Под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью — возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.
Если планируются манипуляции с помещениями, лучше на начальном этапе пригласить кадастрового инженера для консультации о возможных вариантах раздела помещения, зачастую собственники сталкиваются с ситуацией, когда желание поделить в определенном порядке помещение невозможно в принципе.
Наша компания осуществляет в том числе раздел помещения «под ключ», основные этапы раздела помещения (аналогично и для объединения помещения):
Составление предварительного плана раздела помещения или раздела здания в соответствии с пожеланиями собственника (необходимо соблюсти требования изолированности и обособленности);
Подготовка решения собственника о разделе (оформляем решение исходя из специфики организации) или решение о выделе долей в натуре;
Разрабатываем проект перепланировки при необходимости (узаконивание перепланировки — обязательный этап) и согласовываем в соответствующих органах (не всегда требуется);
Подготавливаем технический план на раздел помещения или раздел здания (здание как объект прав прекращает свое существование);
Подаем технический план и соответствующие заявления в Росреестр;
После проведения кадастровых процедур выдаем выписки ЕГРН на каждое образуемое помещение.
Что такое раздел помещений
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:
- изолированность помещения;
- возможность использования по прямому назначению;
- структурированность площади;
- обособленность территории.
Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.
Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.
Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:
- собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
- раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
- перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
- после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).
Что такое раздел зданий и помещений на новые помещения
В сфере строительства и недвижимости допускается только раздел на однородные объекты. Поэтому разделить здание на помещения невозможно, ввиду их принципиально разного правового статуса. Однако фактически здание делится на отдельные помещения уже при строительстве, либо при последующей эксплуатации. Это процедура заключается в ограничении определенных площадей стенами, перегородками, перекрытиями, другими конструктивными элементами.
Здание можно разделить и на временные части, причем вообще без каких-либо ограждений. Однако такие временные части не будут являться объектами недвижимости. Теоретически, здание можно разделить только на новые здания, однако на практике такие работы провести нереально, либо со значительными расходами.
Помещения можно делить, причем в результате работ и согласований могут образоваться два и более новых объекта. Исходное помещение утратит свое существование как объект недвижимости, будет исключено из ЕГРН с аннулированием кадастрового номера. Вариант образования нового помещения с сохранением исходного объекта допускается только в форме выдела.
Как оформить образование помещений
Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.
Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
Все консультации бесплатны.
- после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
- инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения ЕГРН и архивную документацию БТИ (технический паспорт здания и помещений, поэтажные планы и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
- в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
- если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – межевание позволит определить местоположение здания на участке и его координаты;
- результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.
Какие сложности могут возникать при разделе зданий и помещений
При разделах зданий и помещений можно столкнуться со следующими сложностями:
- невозможностью добиться обособленности и изолированности новых объектов;
- недостаток площади исходного помещения, чтобы соблюсти строительные нормативы;
- необходимость проведения дополнительных работ для усиления или восстановления несущей способности конструкций;
- необходимость проведения изысканий на участке для реконструкции, особенно если предстоит пристройка или надстройка с разделом;
- высокий износ конструкций и инженерных сетей, что потребует дополнительных ремонтов и расходования средств;
- необходимость обеспечить отдельные выходы из каждого нового помещения.
Не все проблемы и сложности при разделах можно обойти, так как некоторые запреты и ограничения напрямую связаны с безопасностью здания. Однако даже в самой сложной ситуации вы можете рассчитывать на помощь профессионалом компании Кадастровая Москва.
Требования для раздела
Главное при переоформлении нескольких помещений, полученных из одного, – соблюсти две уникальные характеристики объектов: изолированность, обособленность.
Обратите внимание на следующие моменты:
- изолированность предполагает полное ограничение помещения с созданием отдельного входа. При этом имеется четыре стены с окнами или без них;
- обособленность представляет собой изолированность объекта при наличии обособленного входа, выхода на прилежащие территории, например, парковку, улицу и так далее.
Важно! Ограничения можно достичь путем установки перегородок, стен, потолка, других возможных элементов. Если у объекта имеется два или больше выходов, входов, то он не считается изолированным. Исключение – наличие дополнительных входов, предназначенных для перемещения по зданию.
Бесплатные юридические консультации по вопросам недвижимости
Как составить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи, читайте тут.
Как составить заявление о снятии обременения с недвижимости, читайте по ссылке:
Для раздела могут быть использованы существующие элементы конструкции, а также дополнительные материалы. Работы проводятся согласно заранее составленной проектной документации. Ее составляет исключительно экспертная компания, которая имеет допуск СРО.
Допуск СРО – это свидетельство, которое выдается саморегулируемой организацией, дающее разрешение компании выполнять определенные виды работ по отношению к конкретному объекту.
Для принятия к учету новых объектов, которые появились из одного, необходимо в точности описать их характеристики. Для этого кадастровый инженер обязан составить кадастровый план. Его оформление происходит с применением нескольких существующих правил.
К ним относятся:
- инженер обязан запросить информацию о ранее существующем объекте (данные запрашиваются в территориальном подразделении единого государственного реестра недвижимости);
- инженер в обязательном порядке обязан провести полное исследование созданных объектов (при этом следует сравнить заявленные характеристики в проектной документации фактическим данным, при их несовпадении выносится отказ в регистрации);
- инженер самостоятельно отражает расположение каждого нового объекта на специальной схеме (при этом определяются точные границы, указываемые в бумаге красной линией);
- инженер текстом и в графической форме обязан отразить конкретные параметры каждого нового помещения (схемы, планы, составленные им, прилагаются к техническому плану, кадастровому паспорту помещения).
На каждый отдельный новый объект создается свой технический план. Кадастровому инженеру придется потрудиться, чтобы сравнить старые данные, информацию, предоставленную в планировочных бумагах, и фактические показатели. Однако только от точности его работы зависит дальнейшее внесение в реестр разделенного помещения.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
После получения технического плана от кадастрового инженера потребуется обратиться в территориальное подразделение российского реестра или в многофункциональный центр.
После регистрации новых объектов недвижимости собственник получит:
- документ об аннулировании сведений о предшествующем помещении, которое владелец разделил;
- бумаги о постановке на учет в ЕГРН новых объектов недвижимости — на каждое помещение по экземпляру;
- свидетельство о регистрации прав собственности на каждый объект недвижимости;
- выписку ЕГРН на каждое новое помещение.
Если собственник не получил разрешение на проведение перепланировочных работ, то специалист единого государственного реестра вынесет отрицательное решение о возможности постановки на учет имущества. Придется устранить переделку или добиваться получения регистрации прав в суде.
Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения
Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:
- заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
- получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
- разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
- подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
- обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
- выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
- обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.
Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.
При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:
- разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
- документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
- в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
- после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.
Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.
Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:
- технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
- гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
- бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.
Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Порядок проведения процедуры делят на:
- добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
- принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.
При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.
Что такое раздел помещений
Каждый самостоятельный объект недвижимости не только обладает уникальными характеристиками, но и должен отвечать требованиям изолированности и обособленности. Исключение составляют только части помещений, образуемые на временной основе для передачи в аренду (в этом случае часть помещения может не иметь изолирующих ограждений, а его условные границы фиксируются в техническом плане).
Раздел помещения позволяет создать два или более новых помещения, каждое из которых будет обладать собственными параметрами, а также отвечать признакам обособленности и изолированности. Отсутствие двух указанных признаков является основанием для приостановления и отказа в регистрационных действиях (п. 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ). Раздел помещения характеризуется следующими нюансами:
- решение о разделе может принимать только собственник, а при наличии нескольких правообладателе требуется согласие каждого из них;
- раздел происходит в результате строительных работ, которые подпадают под понятие перепланировки или реконструкции;
- перепланировка и реконструкция нуждаются в обязательном согласовании – оно проходит на основании проектной документации, а для реконструкции нужно получить и разрешение на строительство;
- итоги строительных работ утверждаются комиссионным актом, а затем фиксируются в техническом плане, который оформляет кадастровый инженер после обследования вновь созданных помещений.
Именно фиксация характеристик вновь созданных помещений позволяет поставить их на кадастровый учет и внести сведения в ЕГРН. Разделенный объект утрачивает свое существование – его кадастровый номер будет аннулирован, а сведения исключены из ЕГРН.
Если исходным объектом владел один собственник, он зарегистрирует аналогичное право на каждое новое помещение. Если правообладателей было несколько, права будут регистрироваться на основании соглашения собственников, в том числе пропорционально их долям.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
Сроки раздела недвижимого имущества при разводе
Семейный кодекс не устанавливает временного ограничения при разделе совместной собственности. Следовательно, разделить общее недвижимое имущество можно по инициативе одного из супругов:
- во время брака;
- в период развода;
- после регистрации развода.
Вместе с тем, гражданское законодательство ограничивает тремя годами общие сроки исковой давности, относящиеся, в том числе, к разделу недвижимости супругов. Срок давности начинает исчисляться:
- со дня регистрации развода в органах ЗАГСа;
- с момента, когда одному из бывших супругов стало известно о том, что его имущественные права нарушены (к примеру, когда бывшая жена узнала о наличии недвижимости, приобретенной в браке, или о незаконной сделке с совместной недвижимостью).
Требование о разделе общей недвижимости, принадлежащей супружеской паре, могут предъявлять также кредиторы (при соблюдении сроков давности). Но только если на такое имущество или его часть обращено взыскание.
Больше об исковой давности при разделе имущества после развода мы рассказали в этой статье.
Суть разделения нежилого помещения
Разделом нежилого помещения называется процесс преобразования одного объекта недвижимости в два отдельных. Процесс проводится при участии кадастрового инженера и при одобрении со стороны работников ЕГРН. Обычно инициатором раздела является владелец помещения. Но допускаются и иные варианты. Пример: заявление подается арендаторами, желающими разделить снимаемое помещение на два отдельных объекта.
Процесс раздела проводится как в добровольном, так и в принудительном порядке.
Возможный вариант: собственник недвижимости обязан передать часть своего имущества кредиторам, по решению суда. В этом случае помещение разделяется, и одна из частей отходит в уплату долга. Размер отделяемой доли определяется судьей, при содействии кадастрового инженера.
Как разделить нежилое помещение на два отдельных?
А вот кадастровые документы можно получить только после того, как собственник обратится в уполномоченные органы и поставит помещение на кадастровый учет. Как только заявка будет рассмотрена, на каждую отдельную часть объекта будет выдан кадастровый документ, который является результатом постановки объекта на учет.
Кроме кадастрового паспорта необходимы и другие документы. В частности, с 2012 года для того, чтобы поставить помещение на кадастр, необходимо изначально получить технический план здания с отмеченным на нем конкретным помещением, которое будет подлежать постановке на учет. Сделать эту схему может только квалифицированный инженер по кадастровым делам, но при условии, что он имеет возможность резервировать свои действия при помощи электронно-цифровой подписи.
К регистрации техплан может быть подан в 2 вариантах:
- Специалист отправляет план при помощи официального портала Росреестра. А этом случае он будет обязан завизировать документ своей электронной подписью;
- Специалист может передать план на электронном носителе (диск, дискета и т.д.) заказчику, который самостоятельно подает его в Росреестр. И снова кадастровый инженер должен поставить свою цифровую подпись, прежде чем передать носитель заказчику.
При этом, устанавливается правило, что в случае раздела нежилого объекта необходимо использовать второй вариант, при котором заказчик самостоятельно приносит технический план в компетентные органы.
В роли заказчика могут выступать собственники помещения или же их доверенные лица, но при условии наличия соответствующего подтверждения, зарезервированного нотариусом. Особое внимание стоит уделить текстовой части доверенности, она должна предоставлять представителю максимальные полномочия для урегулирования возникающих проблем.
Отдельно стоит заметить, что при разделе помещения должны быть поданы несколько технических планов. Следовательно, каждый план должен быть выдан на определенную часть нежилого объекта. Предоставить такие планы заказчики могут также при помощи многофункциональных центров, которые присутствуют практически в каждом большом городе.