Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира стоит 1,5 млн руб., то вычет по расходам на ее покупку составит 1,5 млн руб. — можно вернуть 13%, то есть 195 тыс. руб. уплаченного НДФЛ.
Пример расчета суммы НДФЛ к возврату
При стоимости квартиры 2 млн руб. можно вернуть 260 тыс. руб. налога.
Если недвижимость дороже, вычет будет равен максимально возможной сумме — 2 млн руб., а налог к возврату составит 260 тыс. руб.
Уплаченные проценты по ипотеке учитываются отдельно. НДФЛ вернут с той суммы, которая уже перечислена банку.
Бывают случаи, когда использовать весь вычет за год не получается. В таком случае остаток вычета можно переносить на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на любой период, пока государство не вернет всю причитающуюся по закону сумму.
Вернуть средства за жилье, которое приобреталось в браке, может каждый из супругов. В сумме семья сможет получить до 1,3 млн руб. Также родители, если платят за долю ребенка, могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов. Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн руб. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей. Когда ребенку исполнится 18 лет и он в будущем купит свою квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме.
В каких случаях НЕЛЬЗЯ получить налоговый вычет за квартиру:
- Вернуть налоговый вычет за недвижимость не получится, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя или других лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств.
- При покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц) получить вычет не получится. К таким лицам относятся: физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный. То есть купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. При этом при покупке недвижимости у тещи или брата жены получить вычет можно.
- Нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, так как вы ничего не потратили, а значит, не уменьшили налогооблагаемую базу.
- Участники военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство.
Согласно статьям 220 и 222 НК РФ, при покупке объекта недвижимости налогоплательщики РФ вправе претендовать на имущественный возврат 13% стоимости приобретенного жилья. Однако если состоялась покупка квартиры у родственников, налоговый вычет может быть отменен.
Лица, при покупке недвижимости, у которых нельзя притязать на налоговую льготу по причине родства, называются взаимозависимыми. Регламент действия данного ограничения в действующем налоговом законодательстве дан в статье 105.1 НК РФ, где в п.2 указан перечень таковых.
То же оглашается в положениях п. 5 статьи 220 НК РФ, которая регулирует правила и нормы предоставления имущественного возврата и запрещает применять налоговую льготу близким родственникам. Основания п.7 статьи 105.1 НК РФ допускают обращения налогового органа в суд, для установления дополнительных параметров, предусматривающих признание факта взаимозависимости между лицами при совершении сделок. Список близких родственников, действующий на текущий момент, определяется статьей 14 Семейного Кодекса РФ.
Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи
Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.
Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.
Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано.
Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях. Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.
Пример
Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).
В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.
В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.
Особенности получения имущественного вычета
Налоговые резиденты РФ, получающие доходы и уплачивающие с них налог по ставке 13%, имеют право воспользоваться налоговой льготой. Она предусматривает возможность уменьшения налогооблагаемой базы гражданина на сумму расходов, связанных с:
- покупкой недвижимости, в частности квартиры, дома или земельного участка под строительство жилья;
- проведением ремонта в квартире, если она была приобретена без отделки.
Для приобретения недвижимости могут использоваться как собственные накопления, так и заемные средства. В последнем случае государство предлагает возместить налог за счет уменьшения налогооблагаемой базы на сумму фактически внесенных процентов по договорам займа. Например, речь идет об ипотеке.
Для налогоплательщиков важен период, когда произошло оформление купли-продажи:
- При покупке недвижимости до 1 января 2014 г. предусматривалось предоставление льготы только один раз без учета стоимости, уплаченной за объект.
- Если же вы купили недвижимость после указанной даты, то можете претендовать на получение вычета с лимитом 2 млн. руб. В пределах данной суммы вы можете получать многократные выплаты, пока лимит возмещения 260 тыс. руб. не исчерпается.
Особенность получения налоговой льготы в современных условиях в том, что его можно получить в пределах лимита только один раз в жизни. Однако неиспользованный остаток по одному объекту, может переноситься на другие периоды и объекты. Учитывать надо только срок давности – 3 года.
Особые случаи оформления льготы
Проблемным вопросом остается имущественный вычет при покупке квартиры у свекра/свекрови или тестя/тещи. Согласно НК РФ эти лица не считаются взаимозависимыми. Поэтому заключение сделок дает возможность оформить налоговую льготу.
Однако существует некоторая особенность. Ведь у физлица, заключающего договор, есть супруг/супруга, для которых указанные родственники являются близкими и подпадают под п.2 ст. 105.1. Если физлицо состоит в зарегистрированном браке, то возникает совместная собственность. Поэтому при оформлении договора между супругами и, например, свекром ФНС может отказать в возмещении НДФЛ. Причина в том, что у супругов не определены доли, а, значит, один из них состоит в близком родстве со свекром.
Чтобы повысить шансы на получение льготы, возможно заключение брачного договора. По нему имущество будет переходить только в собственность одного супруга, не связанного близким родством с продавцом.
Сколько раз дают налоговый вычет?
Важно, когда именно была оформлена сделка. Допустим любой из двух вариантов развития событий:
- Квартира куплена до 01.01.2014 г., тогда по ст. 220 НК РФ льгота оформляется единожды независимо от цены покупки. Например, цена квартиры — 1 млн. руб., сумма вычета равна 130 тыс. руб., и эта выплата будет предоставлена единожды.
- Покупка состоялась после 01.01.2014 г., тогда гражданин может рассчитывать на многократные выплаты, пока не исчерпается лимит, равный 260 тыс. руб. (вычет возвращается с купли-продажи на сумму до 2 000 000 руб.).
Может ли налоговая вычислить родство?
Руководствуясь обыкновенной логикой можно догадаться, что в некоторых случаях достоверно определить — являются ли люди родственниками или нет, не представляется возможным.
Существуют источники, которыми пользуются сотрудники налоговых служб:
- паспортная информация. Одинаковые ли фамилии, место прописки участников договора (поэтому, как минимум муж с женой не смогут скрыть своё родство);
- специальные базы данных о налогоплательщиках. Это возможно только в том случае, если ранее родственники указывали в каких-либо договорах то, что связаны родственными узами (в связи с некоторой вероятностью технической ошибки или сбоя, этот способ может и не сработать);
Кто имеет право на компенсацию подоходного налога
Налоговое возмещение законно полагается гражданам, правомерно отчисляющим подоходный налог в бюджет по ставке 13%. Вышеназванная компенсация оформляется такими налогоплательщиками по аналогичной ставке – 13%. Претендовать на получение налогового вычета вправе физическое лицо, которое понесло определенные расходы, связанные с приобретением, строительством (возведением) или ремонтом конкретной жилплощади.
Кроме того, законодательством допускается частичное возмещение гражданину процентных выплат, произведенных по ипотеке, что также оформляется налоговым вычетом. Возможность компенсации ипотечных процентов возвратом подоходного налога является весьма актуальной, так как значительная часть сделок с жилой недвижимостью совершается сегодня с использованием целевого банковского кредитования.
На какую сумму налогового вычета можно претендовать
Каждый год налогоплательщик получает на свой банковский счет определенную сумму, эквивалентную величине подоходного налога, перечисляемого работодателем в бюджет и составляющего 13% от зарплаты работника. Неиспользованный остаток предусмотренного лимита переводится на последующие отчетные периоды. Данная процедура может повторяться ежегодно – пока не исчерпается лимитная сумма, составляющая 260 000 рублей.
Примечательно, что для налогового вычета устанавливается срок давности – 3 (три) года. Иными словами, предоставить фискальной службе отчетную декларацию по налогам и запросить соответствующую компенсацию можно только за текущий (действующий) год и три предшествующих года, но не более.
Кто может, и кто не может получить вычет
На возвращение денег можно рассчитывать при обязательном соблюдении следующих требований:
| Требования | Предоставление вычета (+) или нет (-) | |
| Приобретенное жилье находится в пределах страны | + | — |
| Наличие работы и официального заработка, с которого производится уплата подоходного налога в казну страны | + | — |
| Покупатель – лицо совершеннолетнее | + | — |
| Сделка осуществляется между лицами, которые не взаимосвязаны между собой | + | — |
| Предоставление пакета обязательных документов | + | — |
Причины отказа в имущественном налоговом вычете
Государственные органы вправе отказать в предоставлении вычета не только при покупке квартиры у близких родственников (взаимосвязанных лиц). Существуют и иные причины недоступности льготы, например:
| Основание для отказа | Комментарий |
| 1. Квартира или иное жилое помещение куплено за средства, вложенные работодателем | Заявитель не потратил ни копейки собственных средств. Какой же может быть вычет? |
| 2. Покупка проделана с использованием материнского капитала, сертификата, субсидии или военной ипотеки | Покупатель истратил бюджетные деньги на приобретение жилья. Суммы, которые выделены государством, не принимаются в расчет при назначении вычета. Но, если одновременно вложены и собственные деньги, то на них льгота распространяется |
| 3. Квартира передана в дар | Обладатель квартиры не потратил на ее приобретение собственные средства. Он вообще не потратил ничего, поскольку попросту получил дорогостоящий подарок |
| 4. Покупка жилья для того, чтобы использовать его в коммерческих целях | В данной ситуации целью приобретения квадратных метров является получение дохода, а не улучшение собственных жилищных условий |
Я уже получал вычет с покупки квартиры. Могу ли я воспользоваться этой льготой после приобретения дома?
Да, но при условии, что лимит в 260 тысяч рублей не был исчерпан. В этом случае неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости.
Пример. В 2017 году гражданин приобрел квартиру стоимостью 1,5 млн рублей. С этой суммы ему удалось вернуть 13% или 195 тысяч рублей. В 2021 году этот же человек купил дом за 4 млн рублей. Теперь он может получить только неиспользованный остаток, то есть 65 тысяч рублей (260 000 – 195 000).
Что касается вычета с процентов по ипотеке, то этим правом можно воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. Если гражданин уже получал вычет по ипотечным процентам после покупки квартиры, то в дальнейшем он уже не сможет претендовать на эту льготу даже при наличии неиспользованного остатка.
Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?
Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет.
Налоговые инспекторы сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.
Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и если впоследствии скрытый факт будет обнаружен, необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.
Сколько составит налоговый вычет?
Ежегодно налогоплательщику на его счет в банке перечисляется сумма, идентичная внесенной работодателем в бюджет сумме в виде подоходного налога (13% от заработка). Остаток от лимита переходит на следующие периоды столько раз, пока закончится сумма, равная 260 тыс. руб. Срок давности по налоговому вычету такой же, как и для коммерческих сделок 3 года, поэтому подать налоговую декларацию и потребовать вычет допускается лишь за текущий год и 3 предшествующих, но не далее.
Пример: совершена продажа квартиры на сумму 1,2 млн. руб. Льгота равна 156 тыс. руб. За текущий год выплачено налогов на 20 тыс. руб.
На счет налогоплательщика переведут 20 тыс. руб., а оставшиеся 136 тыс. руб. перейдут на будущий год.
Если в будущем налогоплательщик приобретет вторую квартиру, то получит возможность исчерпать и остаток от лимита, в данном случае 124 тыс. руб. С той оговоркой, что к тому моменту не изменится предельный размер лимита, а также останутся прежними условия предоставления налоговой льготы.
Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника
Часто бывают случаи, когда по фамилиям и другим данным сотрудники налоговой инспекции не могут определить состоят ли лица в каких-либо отношениях между собой, и допустим не предложили Вам в заявлении указать, что Вы не являетесь родственниками с продавцом недвижимости.
В этой ситуации, если станет известно о наличии родственных связей, на Вас может быть возложена обязанность по возврату полученного налога.
А в случае, когда разъяснялся порядок получения вычета и Вы сообщили, что не являетесь родственниками, в зависимости от суммы полученных денежных средств из бюджета может наступить ответственность вплоть до уголовной.
ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ
Положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?
Если неукоснительно следовать 220 статье Налогового кодекса, то вычет налога, правом получения которого обладают все граждане, совершившие покупку первичного, либо вторичного жилья, не предоставляется в том случае, если отношения между продавцом и покупателем являются родственными.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
То есть, если указанные стороны проведенной сделки приходятся друг другу близкими родственниками.