Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Порядок оформления договора ренты
Для минимизации негативных последствий заключения договора необходимо конкретно и в полном объеме прописать все существенные условия договора, а также предварительно согласовать порядок реализации положений договора.
Условия договора ренты:
- предмет договора, то есть движимое или недвижимое имущество, которое должно перейти в собственность к рентоплательщику;
- размер рентной платы, порядок и период выплат;
- конкретные виды оказываемых услуг или предоставляемых работ. Желательно прописывать примерный список продуктов или лекарств;
- обеспечение выплаты ренты.
После составления договора и согласования всех условий ренты стороны в обязательном порядке должны удостоверить договор у нотариуса.
Если стороны оформляют договор ренты, предметом которого выступает недвижимое имущество, то такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестр. Для оформления договора необходимо подготовить следующие документы:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности на имущество или иной документ, подтверждающий такое право;
- документ, подтверждающий отсутствие коммунального долга;
- согласие супруга получателя ренты;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре;
- квитанция об уплате госпошлины.
Перед удостоверением договора нотариус должен подтвердить, что стороны сделки отдают отчет в своих действиях и осознают последствия заключаемого договора, то есть обладают дееспособностью в полном объеме.
После удостоверения договор необходимо направить на регистрацию в Росреестр. Это может сделать как нотариус, так и стороны сделки.
Прядок заключения договора пожизненной ренты
1. Составить договор
Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).
Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.
2. Предоставить документы
До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.
Полный перечень необходимых документов:
- Технический паспорт на квартиру/недвижимость
- Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
- Выписка из домовой книги
- Копия финансового лицевого счёта
- Паспорта обеих сторон
Как расторгнуть договор пожизненной ренты
Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:
- рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
- выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
- соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
- рентополучатель признается недееспособным;
- пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.
Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.
Как правильно заключить договор?
Порядок заключения и исполнения данного соглашения регулируется Гражданским кодексом РФ. В законе закреплено, что в качестве рентополучателя может быть только физическое лицо, а второй стороной сделки выступают как физические лица, так и организации. Оформление сделки возможно только в том случае, если владелец недвижимости является единственным собственником. Кроме того, квартира не должна иметь каких-либо обременений — собственность не заложена, не арестована в счет долгов и т.д.
Непосредственно процесс заключения соглашения складывается из следующих этапов:
- проверка документов, подтверждающих право собственности;
- разработка текста и нюансов договора;
- удостоверение сделки у нотариуса;
- передача документов в Росреестр.
Обращение в Росреестр является обязательным этапом, поскольку соглашение предусматривает переход права собственности на имущество к рентоплательщику. В выдаваемом Росреестром свидетельстве указывается уже новый собственник недвижимости, но с указанием на факт проживания в квартире того лица, которому по договору положено содержали и уход. Исполненным договор считается по факту ухода из жизни рентополучателя: рентоплательщик становится полноправным владельцем имущества независимо от того, были ли у владельца родственники и другие претенденты на недвижимость.
Необходимые документы
Чтобы заключить договор и зарегистрировать сделку в Росреестре понадобятся:
- паспорта сторон;
- правоустанавливающие документы на недвижимость и свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт на квартиру;
- справка из БТИ;
- копия финансово-лицевого счета;
- выписка из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади гражданах;
- если у получателя ренты есть супруг – его письменное согласие на сделку;
- если объектом договора служит доля в квартире – согласие остальных собственников;
- другие документы по запросу.
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |
Форма выплаты — лишь денежная. Выплаты продолжаются в течение жизни получателя ренты, обычно ежемесячно, когда другое не предусматривается договором.
Размер выплат пожизненной ренты – существенное условие, оно обязательно должно быть указано в договоре.
Когда собственность под выплату ренты бесплатно отчуждается, размер ренты обязан быть не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, которая установлена соответственно с законом в соответствующем субъекте Российской Федерации по месторасположения данного имущества, а если отсутствует указанная величина в соответствующем субъекте Российской Федерации – не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, установленной соответственно с законом, в целом по Российской Федерации. Размер ренты при этом подлежит увеличению, учитывая рост соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Случайное повреждение или случайная гибель имущества плательщика не освобождает от обязательства оплачивать пожизненную ренту (статья 600 Гражданского Кодекса РФ).
Плательщик за просрочку выплат оплачивает получателю проценты, которые предусмотренны статьей 395 Гражданского Кодекса РФ, когда другой размер не устанавливается договором (статья 588 Гражданского Кодекса РФ).
Договор ренты (образецов)
Типовой договор ренты должен являть собой соглашение, в котором следует:
- определить все существенные условия, предусмотренные законом;
- оговорить иные вопросы, которые стороны захотят согласовать.
В первую очередь при документировании рентной сделки должны быть установлены:
- стороны соглашения, включая личные данные, такие как Ф. И. О. (наименование), паспортные данные (или данные учредительных и регистрационных документов для юрлиц), адрес проживания/регистрации/местонахождения;
- предмет договора — имущество, которое передается взамен получения рентного дохода, нужно индивидуализировать максимально подробно с указанием реквизитов документов или внешних особенностей вещи;
- размер рентного дохода, форма его выражения и периодичность индексации;
- повторяемость и этапы выплаты рентного дохода;
- получатель оплат — собственник, отдающий имущество, или другое лицо;
- правомочия и обязанности сторон, включая ответственность за просрочку выплат.
Кроме того, контрагенты по договору бессрочной ренты могут определить условия покупки предмета ренты, цену выкупа и срок, в течение которого исключается возможность выкупа. А во всех видах рентных договоров дополнительно стоит определить нюансы дальнейшего использования рентного имущества и аспекты досрочного расторжения договора, согласовав эти вопросы с рентным кредитором.
Договор должен быть подписан обеими сторонами и оформлен в соответствии с законом.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Отличие постоянной и пожизненной форм ренты
Существует и еще одна ветвь подобных соглашений — постоянная рента. Она также подразумевает оплачиваемое вручение имущества, но при этом выплачивать денежную сумму могут не только простые граждане, но и разнообразные организации, не связанные с ведением коммерческих дел. Оплата производится официальному владельцу имущества или третьему гражданину.
Срок выплат оговаривается договором, но при стандартных обстоятельствах требует от плательщика вноса средств раз в один квартал. Кроме того помимо денег, могут быть предоставлены услуги, помощь по хозяйству, приобретение вещей и лекарств. То есть проводить оплату ренты можно в любой удобной для ее получателя форме.
Дополнительно при пожизненном заключении рентоплательщик не имеет права на выкуп. То есть он по договору обязан проводить оплату в установленное время и в установленном объеме. Преждевременное погашение всей суммы, указанной в сделке или определенной государством по желанию плательщика — невозможно. В свою очередь при постоянной ренте можно выполнить данные «крупные» выплаты. Но необходимо заранее сообщить владельцу недвижимости о данном решении (примерно за три месяца) и внимательно изучить договор: есть ли там разрешение на выкуп или нет. Также возможна наследственная передача.
Разновидности договора ренты
Нормами закона предусмотрен договор постоянной и пожизненной ренты, который имеет некоторые отличительные особенности:
|
Постоянная рента |
Пожизненная рента |
| Получателями ренты могут быть как коммерческие предприятия, так и граждане | Получателями ренты могут выступать только граждане |
| Рента платиться только собственнику недвижимости | Рента может выплачиваться третьему лицу |
| Рента может предоставляться в виде услуг по бытовому обслуживанию | Рента перечисляется только в денежном эквиваленте |
| Право на постоянную ренту может передаваться по наследству | Договор прекращается в момент смерти получателя ренты |