Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Недействительность договора залога». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основания для оспаривания залоговых договоров прямо предусматриваются в ГК РФ. В кодексе говорится о том, что при несоблюдении требований о форме соглашения, его можно признавать недействительным. В зависимости от основного заключенного сторонами договора форма может быть просто письменной, нотариальной или с государственной регистрацией.
Признание договора залога недействительным: вопросы экономической целесообразности и злоупотребления правом
Ознакомиться с тем, что понимается под залогом, можно в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.
Прежде всего, отметим, что соглашение о залоге должно быть экономически целесообразным для заключивших его сторон и не должно совершаться исходя из злоупотребления сторон соглашения или их намерения причинить вред другим лицам, которым должно лицо, являющееся залогодателем.
В отношениях с банками договор залога — достаточно часто используемый механизм обеспечения исполнения обязательств. При этом в случае введения в отношении заемщика банкротных процедур другие кредиторы нередко пытаются оспорить договоры залога.
ВАЖНО! Однако суды отказывают в удовлетворении требований, если устанавливают, что договор залога был целесообразен для сторон с позиции их экономических интересов и не был умышленно направлен на причинение какого-либо вреда иным кредиторам лица, которого пытаются признать банкротом (определение ВС РФ от по делу № 309-ЭС16-18794, А50-5325/2015).
При выявлении экономических мотивов сторон соглашения о залоге суды также устанавливают, были ли у залогодателя на момент подписания документа признаки неплатежеспособности. Отсутствие таких признаков — один из доводов в пользу целесообразности договора и его действительности (определение ВС РФ от по делу № 308-ЭС15-17342(3), А20-411/2013).
О других особенностях признания соглашений недействительными в банкротных спорах рассказывается в материале Признание сделок недействительными при банкротстве.
Признание договора недействительным
Согласно законодательству, регламентирующему выдачу кредита и жилищное право, ипотечное соглашение может быть признано недействительным только, если будет доказано, что заемщик:
- был намеренно введен заблуждение кредитором;
- неправильно понял условия договора.
Судебный иск по данному основанию возможен также в том случае, если заем был оформлен по фальшивым либо утерянным документам.
Признание договора ипотеки недействительным, согласно судебной практике, производится, если нарушены требования к существенным условиям сделки, согласно № 102-ФЗ, а именно:
- к предмету соглашения;
- к полной стоимости займа;
- к порядку погашения долга.
Сложности, возникающие при выявлении ничтожности
Ничтожность сделки доказать довольно сложно, а в судах нет однозначного решения по этому вопросу, так как в каждом отдельно взятом случае могут возникнуть разные обстоятельства. Поэтому важно собрать правильно доказательную базу и определиться четко с основаниями для признания сделки недействительной. В противном случае сделка может быть признана действительной, а это лишняя трата времени и средств. Если с несовершеннолетними и недееспособными участниками процесса вопросов в суде почти не возникает, то доказать факт наличия физического или морального давления очень сложно, так как доказательств в этом случае чаще всего недостаточно.
Это надо понимать! В случае, если в сделке присутствуют признаки оспоримости и ничтожности, последняя является превалирующей, так как наличие одного из признаков ничтожности исключает вмешательство суда.
Закон предусматривает массу способов доказать, что сделка является недействительной. К примеру, если речь идет о продаже объекта недвижимости, сомнения могут возникнуть в случае, если квартира или дом за короткое время перепродавались несколько раз. При признании соглашения недействительным вступает в силу двойная реституция, а обе стороны в этом случае должны возместить материальные права друг друга. В случае отсутствия такой возможности, предусмотрена материальная компенсация, и в этом случае часто без вмешательства суда не обойтись. Обратиться с исковым заявлением при этом могут не только непосредственные участники договоренностей, но и другие заинтересованные лица.
Срок, отведенный на подачу иска
Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.
Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.
Ничтожные и оспоримые сделки
Недействительность любого типа сделки можно доказать только после того, как она уже совершилась. Иски можно подавать в течение 1 года по поводу оспоримых сделок, 3 лет по ничтожным сделкам или 10 лет — для заинтересованных лиц, которые не знали о сделке, но имеют к ней отношение. Все зависит от ряда обстоятельств совершения договора.
Отсчет времени идет с того момента, когда человек узнал о неправомерности соглашения или в его отношении прекратились непреодолимые обстоятельства, из-за которых он не мог подать иск (например, угрозы).
Ничтожные и оспоримые типы сделок весьма похожи друг на друга, но все-таки имеют важное отличие, которое легко пропустить. Оно состоит в том, что ничтожная сделка является таковой с момента подписания договора, она с самого начала признается недействительной. Ничтожной сделка становится, если:
- одна из сторон обманывает, заключая один договор под видом другого;
- один из участников — несовершеннолетний до четырнадцати лет;
- один из участников является ограниченно дееспособным или полностью недееспособным лицом;
- соглашение чисто формальное;
- один из участников сделки распоряжается каким-то имуществом, на которое у него нет права;
- сделка противоречит законам — административным, уголовным и пр., а также моральным и нравственным;
- соглашение угрожает правам третьих лиц.
Что касается судебных тяжб, то тут кроется один острый подводный камень. Да, ничтожную сделку не нужно исследовать в суде, чтобы доказать ее недействительность. Но в ряде случаев необходимо судебное решение, чтобы признать ее ничтожной. Так что если вы хотите признания незаконности договора, связываться с судом все-таки придется. Оспоримым же соглашение становится, если:
- договор заключен лицом, который не отдавал себе отчета в своих действиях (например, был под влиянием наркотических или алкогольных веществ, в состоянии аффекта);
- если имело место быть психологическое и физическое давление на участника соглашения;
- договор заключен под влиянием заблуждения, без общего понимания ситуации;
- нарушен сам процесс заключения соглашения (например, оно не было одобрено необходимым государственным органом);
- один из участников или оба не имели права заключать это соглашение.
Несмотря на то, что оспоримая и ничтожная сделки отличаются друг от друга, формулировка первой весьма и весьма размыта. Из-за этого одно понятие часто путается с другим. Бывает, что и на суде сложно понять, ничтожно соглашение или оспоримо. Поэтому необходимо для начала все тщательно проанализировать, чтобы понять, где именно кроется нарушение.
Затем нужно собрать доказательства этого нарушения и определить, нужно ли вам признавать сделку недействительной полностью или только ее части. И исходя из этого четко сформулировать, чего вы хотите добиться.
Наконец, нужно решить, кто имеет право подавать иск, ведь оспаривать соглашение может только один из участников, при условии, что его интересы задеты. Самое сложное здесь — собрать достаточное количество доказательств.
Абсолютная и относительная недействительности
Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.
К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).
Абсолютная и относительная недействительности
Общие причины признания договоров абсолютно или относительно недействительными установлены в ГК РФ. Специальные основания отражены в других законах: все зависит от вида правоотношений, в которых приняли участие граждане и юридические лица. К общим абсолютным причинам недействительности соглашения относится подписание банковского договора лицом, не достигшим 14 лет, недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ). Соглашение могут признать недействительным, если была проведена сделка с имуществом, в отношении которого имелись ограничения, запреты. Причинами могут быть также противоречие договора основам нравственности и правопорядка и несоблюдение его формы, требований к государственной регистрации.
К общим причинам признания сделки относительно недействительной относится подписание банковского договора под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), подписание документа под воздействием насилия, угрозы, обмана. Кроме того, сделка будет недействительна, если банк при подписании договора ипотеки вышел за пределы своей правоспособности (ст. 173 ГК РФ), а также за пределы полномочий (ст. 174 ГК РФ).
Признание недействительным договора залога – судебная практика:
1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество. Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.
Бесплатная юридическая консультация:
После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.
Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)
Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.
Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.
П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.
Бесплатная юридическая консультация:
2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.
В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.
Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.
О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.
3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения. Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание. Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.
Бесплатная юридическая консультация:
Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание. Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье. 9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.
В видео рассматривается общие условия недействительности сделок
Банк произвел реорганизацию путем присоединения, первоначальный залогодержатель ликвидирован — отсутствуют сведения о госрегистрации договора залога новым залогодержателем — условиями договора предусмотрено внесение изменений в закладную (в нашем случае новая организация в порядке реорганизации) осуществляется при выдаче новой закладной и ее регистрации. Возможно ли признать старую накладную недействующей — а требование банка о о реализации залога с торгов незаконным?
Нет, к сожалению, старую накладную нельзя признать недействующей, а требования от банка о реализации залога с торгов незаконными, так как сведения все равно остались.
Бесплатная юридическая консультация:
Юрист с 7-летним опытом работы в области Гражданского законодательства. Окончил Российскую правовую академию.
Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом.
Руководство сайта не несет ответственности за использование размещенной на сайте информации.
Коп��рование материалов допускается только при использовании активной ссылки на этот сайт или источник информации.
Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога
Суть спора : залогодатель — неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.
Норма закона : согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Если же указанное строение было реконструировано, то в силу той же нормы договор об ипотеке без внесения в него каких-либо изменений и дополнений распространяется и на построенное жилое здание.
Позиция суда : суд руководствуется ФЗ «Об ипотеке» с учетом разъяснений, данных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». Согласно данным разъяснениям, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ «Об ипотеке» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.
По смыслу ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Пример из практики : гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки — залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин — владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились. Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 N 33-7739/2012).
Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога .
Право собственности на заложенное имущество
Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.
Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.
Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.
Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).
Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.
В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.
Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.
Что делать если кредитный договор недействителен но деньги снимают
В каких случаях кредитный договор можно признать недействительным? К кредитным договорам применимы общие основания признания сделок недействительными (ничтожными или оспоримыми), но с поправкой на особенности данных правоотношений. Таких оснований много:
- нарушение договором требований нормативно-правовых актов или противоречие им;
- заключение договора лицом, не имевшим на это право, например, ограниченно дееспособным, недееспособным либо несовершеннолетним;
- несоблюдение при заключении договора установленного порядка (не получено согласие супруга, родителя, когда оно обязательно, и т.п. обстоятельства);
- действие под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, обмана;
- совершение сделки в условиях стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальный договор);
- мнимость или притворность сделки;
- другие основания.
Несоблюдение письменной формы договора и другие нарушения при его оформлении.
Оформление договора заемщиком, который не имел на это право или был в нем ограничен. Аналогичное применимо и к кредитным организациям, которые могут не иметь или быть лишенными лицензии на момент заключения договора.
Заключение договора под влиянием обмана.
Советы юриста, правовая грамотность
Что такое апелляционное определение?
После того как суд принимает решение по делу, выносится Постановление. Решение суда можно оспорить в установленные сроки в высших инстанциях. Для этого неудовлетворенной стороной составляется Жалоба. Высшая судебная инстанция рассматривает ее и выносит апелляционное решение (определение).
Могут ли возникнуть проблемы с купленной у банка квартирой?
Проблемы появляются, если в квартире есть зарегистрированные граждане. Вы не сможете выписать их. В остальных случаях все, как и при совершении сделки с гражданским собственником. Банк изначально предлагает должнику продать квартиру самому и погасить кредит (рефинансировать, купить квартиру поменьше). Если это сделать не удается, квартира выставляется на аукцион. При покупке с аукциона недвижимости вы должны хорошо ориентироваться в тонкостях таких торгов. Любой собственник может отозвать купленную вами квартиру, если в чем-то был нарушен закон. Если после 3 аукционов (со снижением цены) квартира не продастся, она переходит в собственность банка.
Все отношения в сфере недвижимости протекают по строгим правилам этой сферы. Изменения в ГК (ст. 168), направлены на уменьшение случаев обмана и мошенничества. Простому гражданину без юридического образования вникнуть в тонкости достаточно трудно. Доверьте вашу проблему юристу.
Привлекать ли адвоката?
Как показывает практика, обойтись без специалиста с юридическим образованием, знающего как признать договор ипотеки недействительным и имеющего опыт решения подобных споров практически невозможно. Вместе с тем, нужно объективно смотреть на свои шансы доказать нарушения со стороны кредитора. В судебной практике по ипотеке встречается немало дел, которые изначально были обречены на провал, хотя адвокат до последней минуты уверял своего клиента в успехе. Большинство из них были связаны с ситуациями, когда заемщик, не справившись с обязательствами перед банком, пытался доказать то, что его намеренно ввели в заблуждение и он не был должным образом проинформирован о специфике ипотечных кредитов, а также о том, какие последствия может повлечь грубое нарушение условий возврата займа. Очевидно, что в подобных случаях ведение судебных споров с банком — бесполезная трата времени.
Несколько иная ситуация складывается в корпоративном секторе, где от навыков адвоката во многом зависит исход дела. Однако даже здесь заемщики не сколько пытается доказать неправоту кредитора, сколько делает упор на признание договора недействительным в виду заключения его неуполномоченным сотрудником компании.
Какой же совет дать заемщикам, готовящимся вступить в судебные разбирательства с банком? Прежде всего, не стоит пытаться доказать свою правоту там, где ее реально не существует: если вы взяли ссуду и не смогли ее осилить только из-за того, что переоценили свои возможности, результат разбирательств будет не только не в вашу пользу, но и закончится оплатой издержек банка на участие в этом процессы. Во-вторых, старайтесь решать проблемы с кредитором путем переговоров, а не в зале суда, ведь банк хочет забрать квартиру лишь только в качестве крайней меры. Если же вы уверены в своей правоте — ищите себе юридически грамотных помощников, которые не только обладают необходимыми знаниями, но и могут похвастаться наличием в своем резюме успешными делами по признанию ипотеки недействительной.