Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При таких договорах происходит передача имущества в ограниченное вещественное право. Получатель имущества становится его законным владельцем, который, по общему правилу, пользуется правомочностью использования и владения данным имуществом. Характерным признаком этих договоров является их платность, срочность и условия возврата имущества собственнику по окончанию действия договора. Различают следующие виды договоров о передачи имущества в ограниченное вещественное право: — Договор аренды (договор аренды легкового автомобиля у частного лица; договор аренды квартиры у частного лица; договор аренды оборудования; договор аренды дома‚ сооружения; договор аренды земли) по которому сдающий передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за оплату на определенный срок; — Договор лизинга, по которому одна сторона передает или обязуется передать другой стороне в пользование имущество, которое принадлежит лизингодателю, на правах собственности и было приобретено им без предварительной договоренности с лизингополучателем (прямой лизинг), или имущество, специально приобретенное лизингодателем у продавца (поставщика) в соответствии с установленными лизингополучателем спецификации и условий (непрямой лизинг), на определенный срок и за определенную оплату (лизинговые платежи); — Договор займа, по которому одна сторона (дающая в долг) бесплатно передает или обязуется передать другой стороне (пользователю) вещь для ее использования на протяжении определенного срока; — Договор найма жилого помещения, по которому одна сторона — собственник жилья передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок и за определенную плату.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Договор о передаче имущества в бессрочное пользование
Бессрочное пользование имуществом возможно с согласия обеих сторон. Если ссудодатель решил отдать объект в пользование ссудополучателя на неопределенный срок, тогда этот момент прописывается в договоре, который в дальнейшем скрепляется подписями обеих сторон.
Расторгнуть бессрочный договор может любой из участников сделки. Для этого необходимо сообщить о своем намерении как минимум за 1 месяц до прекращения действия договора. Поводом для прекращения сделки также является смерть ссудополучателя, а в случае кончины ссудодателя договор продолжает действовать.
В одностороннем порядке разорвать бессрочное соглашение можно в следующих случаях:
- получатель передал свои права на имущество иному гражданину;
- получатель вещи не использует ее по прямому назначению;
- получать не поддерживает вещь в должном состоянии;
- ссудодатель скрыл наличие дефектов или повреждений у передаваемой вещи;
- ссудодатель скрыл факт наличия прав на вещь у других лиц.
Мена заключается в приобретении в собственность имущества без оплаты его денежными знаками или с их минимальным использованием. Деньги могут быть использованы для компенсации разницы в стоимости имущества. К договорам мены применяются правила, аналогичные договорам купли-продажи. Соглашение о мене имущества должно быть составлено в письменной форме, при этом его нотариальное удостоверение не обязательно и происходит по желанию сторон.
Соглашения о мене нередко применяются при обмене равноценного или близкого по стоимости жилья, с погашением разницы по соглашению сторон. Такие договора обязательно подлежат государственной регистрации. Главное условие соглашений мены: обе стороны должны иметь право собственности на обмениваемое имущество.
В тексте соглашения следует исчерпывающе описать предметы мены, указав их названия, количество, цену и т. д. Без указания цены обмениваемое имущество будет считаться равным по стоимости.
В соответствии с Федеральным законом от 30.11.2010 №327‑ФЗ* государственное или муниципальное имущество религиозного назначения** передается религиозной организации безвозмездно для использования в соответствии с целями деятельности религиозной организации, определенными ее уставом.
* Действие данного Федерального закона не распространяется на имущество религиозного назначения, которое относится к музейным предметам и музейным коллекциям, включенным в состав Музейного фонда Российской Федерации, либо документам Архивного фонда Российской Федерации или документам, относящимся к национальному библиотечному фонду, и порядок распоряжения которым регулируется соответственно законодательством Российской Федерации о Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации, законодательством об архивном деле в Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о библиотечном деле.
**Имущество религиозного назначения — недвижимое имущество (помещения, здания, строения, сооружения, включая объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, монастырские, храмовые и (или) иные культовые комплексы), построенное для осуществления и (или) обеспечения таких видов деятельности религиозных организаций, как совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, проведение молитвенных и религиозных собраний, обучение религии, профессиональное религиозное образование, монашеская жизнедеятельность, религиозное почитание (паломничество), в том числе здания для временного проживания паломников, а также движимое имущество религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений, предметы, предназначенные для богослужений и иных религиозных целей).
Государственное или муниципальное имущество религиозного назначения отчуждается из государственной или муниципальной собственности исключительно в собственность религиозных организаций (кроме случаев передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность, из собственности субъекта Российской Федерации в федеральную собственность или муниципальную собственность, из муниципальной собственности в федеральную собственность или собственность субъекта Российской Федерации).
Передача имущества религиозного назначения религиозным организациям осуществляется уполномоченным органом*** с учетом конфессиональной принадлежности указанного имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации о свободе совести, свободе вероисповедания и о религиозных объединениях.
***Уполномоченный орган — федеральный орган исполнительной власти, или орган государственной власти субъекта Российской Федерации, или орган местного самоуправления, которые уполномочены соответственно федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, муниципальными правовыми актами на принятие решений о передаче религиозным организациям государственного или муниципального имущества религиозного назначения.
Имущество, ранее переданное в безвозмездное пользование религиозной организации, может быть передано в установленном настоящим Федеральным законом порядке другой религиозной организации только в случае прекращения в установленном порядке прав на данное имущество религиозной организации, которой оно было передано ранее.
Государственная услуга предоставляется Комитетом имущественных отношений Санкт‑Петербурга (далее — Комитет).
Как передается муниципальное имущество?
Особым видом безвозмездной передачи имущества, является предоставление муниципальной собственности, как гражданам, так и юридическим лицам в случаях отсутствия коммерческой деятельности. Для получения такой собственности необходимо подать запрос в муниципальные властные органы.
Если запрос одобрен (на это дается 30 дней), заключается акт передачи муниципального имущества. В большинстве случаев актом передается помещение без оплаты на определённый срок.
Пункты договора для избегания конфликтных ситуаций должны содержать подробный перечень всех правил эксплуатации этим помещением и указывать срок аренды. По окончанию данного срока помещение возвращается муниципальным органам (причем этот срок по закону не может превышать 5 лет).
Есть и обратная ситуация, в которой безвозмездный переход имущества происходит в пользу муниципальной собственности.
- из-за распределения компетенций между субъектами Федерации, государственными структурами и органами местного самоуправления данное имущество не может состоять на попечении государства в рамках закона;
- данная собственность (чаще всего недвижимость) уже состоит в пользовании государственных и других властных структур субъектов Российской федерации.
Договор безвозмездной передачи имущества в муниципальную собственность предоставляется органами МСУ либо государственными структурами субъекта РФ.
Отличия договора купли-продажи от договора поставки
Ближе всего к положениям договора купли-продажи договор поставки, поэтому надо знать об их сходствах и различиях. Если между продавцом и покупателем возникнут споры о договорных правах и обязанностях, то, при наличии оснований, суд может переквалифицировать заключенный договор купли-продажи в договор поставки и наоборот. Чтобы снизить риски переквалификации договора, надо учитывать основные отличия сделки купли-продажи (в общем смысле) и поставки:
- С какой целью приобретается вещь? По договору купли-продажи цель использования приобретаемой вещи не является квалифицирующим признаком, но по договору поставки — это условие принципиально. При осуществлении поставки имущество реализуется для использования его покупателем в предпринимательской деятельности, а также в других, не связанных с личными, целях. Договор купли-продажи можно заключать при продаже имущества как в личных, так и предпринимательских целях. Надо сказать, что закон не обязывает продавца выяснять или отслеживать, в каких целях покупатель будет использовать приобретенные вещи, и не налагает не него ответственности за это. Тем не менее, для продавца, работающего на ЕНВД, риск в неправильном выборе договорной конструкции заключается в том, что налоговики обвинят его в ведении вместо розничной торговли оптовой. Это, в свою очередь, грозит продавцу пересмотром налоговой базы и штрафами.
- Субъектный состав договора. Здесь имеется в виду характеристика сторон договора, в частности, являются ли они хозяйствующими субъектами (ИП или юридическое лицо) или нет. Дело в том, что договор поставки могут заключать только лица, ведущие предпринимательскую деятельность, а для обычного договора купли-продажи ограничений по составу сторон нет.
- Срок передачи товара. Это спорный момент, на который обращают внимание некоторые судьи. Традиционно считается, что передача товара по договору купли-продажи происходит одновременно с заключением (или сразу после заключения) договора, а передача товара по договору поставки происходит позже заключения договора. Это не совсем так. Действительно статья 506 ГК РФ оговаривает, что поставщик обязуется передать товар в обусловленный срок, однако это условие не является определяющим для квалификации договора как поставки. На практике же случается, что по договору поставки имущество может быть передано сразу при заключении договора, а по договору купли-продажи, наоборот, вещь передается через какое-то время. Тем не менее, существует судебная практика, когда судьи указывают, что отсутствие в договоре срока передачи товара классифицирует его как договор купли-продажи.
- Длительность договорных отношений сторон. Опять же, традиционно считается, что договор купли-продажи имеет разовый краткосрочный характер, а по договору поставки отношения сторон длятся на протяжении какого-то времени. Однако законодательство не содержит норм, которые бы ограничивали возможность заключения договора поставки товаров для разовой реализации. Скорее, речь может идти об удобстве для сторон заключения именно договора поставки как рамочного договора, позволяющего вести длительное стабильное сотрудничество.
Нотариальное оформление договора
Нотариальная форма договора продажи недвижимости является одной из форм сделки, указанной в п. 1 ст. 158 ГК РФ. В силу ст. 163 ГК РФ данная форма сделки означает, что нотариус осуществляет проверку на предмет законности проведения такой сделки, в том числе наличие полномочий на то всех сторон договора. Нормативными правовыми актами устанавливаются следующие случаи нотариального удостоверения такой сделки:
- когда предметом договора выступает доля в праве общей долевой собственности на тот или иной недвижимый объект (ч. 1 ст. 42 закона 218-ФЗ);
- когда сделка по отчуждению недвижимости совершается опекуном в интересах опекаемого, иными лицами в отношении имущества, которое принадлежит несовершеннолетним либо лицам, чья дееспособность ограничена (ч. 2 ст. 54 закона 218-ФЗ);
- при наличии соглашения между сторонами об оформлении договора купли-продажи недвижимости в нотариальной форме (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).
Следовательно, при наличии хотя бы одного из указанных условий оформление договора купли-продажи недвижимости должно проходить процедуру нотариального удостоверения. При этом на основании ст. 56 Основ законодательства о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1, сторонам надлежит обратиться в ту нотариальную контору, которая находится в субъекте федерации, на территории которого расположен объект недвижимости, составляющий предмет такого договора.
Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости
Коммерческой недвижимостью в силу абз. 2 подп. 2 п. 3 и абз. 3 п. 4.1 ст. 378.2 Налогового кодекса являются здания и сооружения, занятые площадями, используемыми для размещения офисов, сопутствующей инфраструктуры, торговых объектов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т. п. В более широком смысле к коммерческой недвижимости можно отнести и производственные площади, а также предприятия в целом (§ 8 главы 30 ГК РФ).
В целом правила составления договоров купли-продажи недвижимости, имеющей коммерческое назначение, имеют мало различий с куплей-продажей жилья и обычно ограничиваются отсутствием необходимости указывать прописанных лиц, разницей перечня технических характеристик и другими аналогичными. Однако существует одна более значимая особенность, касающаяся специфики налогообложения подобных сделок: в отличие от сделок по продаже недвижимости физическими лицами (которые обычно не облагаются налогом в силу трех- или пятилетней давности владения ею — п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при совершении данной сделки продавцы (если ими выступают не физические лица) не освобождены от уплаты соответствующего налога.
В связи с тем, что налоговой базой в данном случае является стоимость предмета договора, указанная в документе, то ей необходимо уделить особое внимание во избежание проблем с налоговыми органами. Цена такой недвижимости должна быть максимально приближена к рыночной, для чего целесообразно проводить предварительную независимую оценку стоимости такого недвижимого имущества.
Что такое безвозмездное пользование?
Передача имущества в безвозмездное пользование подразумевает передачу описанного в договоре имущества (будь то недвижимость, либо иное имущество) другому лицу на некоторый срок с возможностью использования объекта договора. При этом за его использование не взимается платы, а по окончании действия документа имущество должно быть возвращено в том же виде, либо ином, предусмотренном договором.
Сама передача имущества в данном случае будет являться ссудой. Если же передача будет не безвозмездной, то договор уже будет являться договором аренды, найма или займа. В отличие от дарственной, имущество передается временно, а не на постоянной основе с переходом имущественного права другому лицу.
Информация!
Отличительной чертой передачи имущества в безвозмездное пользование является то, что ссудополучатель может пользоваться объектом договора. Подобные документы заключаются не только в целях получения прибыли, когда компании не могут или считают невыгодным продажу или дарение объекта, но и во многих других жизненных ситуациях, не имеющих отношения к бизнесу.
Отказ одаряемого от получения дара
Согласно п. 1 ст. 573 ГК РФ, до фактического получения одаряемым подарка, но, уже после заключения сделки дарения, он вправе отказаться от его получения, что является подспорьем для расторжения договора дарения. Исходя из указанной нормы, речь идет исключительно о консенсуальных договорах дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ), поскольку при заключении реального договора процесс всегда сопровождается передачей подарка.
Внимание
Пунктом 2 ст. 573 ГК РФ законодатель устанавливает прямую зависимость между формой отказа от принятия дара и формой договора дарения. Поскольку речь идет именно о консенсуальных договорах, которые всегда заключаются в письменной форме, то и отказ от получения дара совершается также письменно.
Аналогичная зависимость между формой договора и отказа от получения дара, установлена и для договоров, подлежащих государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Договор передачи имущества в безвозмездное пользование: образец
По договору безвозмездной передачи имущества ссудодатель обязуется передать какой-либо предмет со всеми принадлежностями (техдокументация, паспорт, инструкции и т.п.) ссудополучателю во временное пользование с условием возврата в том же состоянии, в котором он был получен, учитывая его нормальный износ. ГК РФ запрещает организациям передавать материальные ценности лицам, являющимся их руководителями, учредителями, участниками. Право собственности на имущество не переходит к ссудополучателю.
Процедура регламентируется Гражданским кодексом РФ. В соответствии с ним, под безвозмездной передачей имущества подразумевается передача одним субъектом предпринимательской деятельности другому чего-либо без получения встречного возмещения. С юридической точки зрения здесь подразумевается двоякое толкование, так как вещь может быть передана как в собственность, так и во временное пользование. В данном случае передача будет являться ссудой, так как организации не имеют права дарить друг другу что-либо (п. 4 ст. 575 ГК РФ).
Когда переходит право собственности на квартиру, дом
Период перехода права собственности важен для исчисления налогов, льгот. Для налоговой инспекции будет важен момент приобретения права собственности.
По закону граждане, которые владеют имуществом более 5 лет, имеют право на освобождение от НДФЛ, связанного с получением дохода от продажи. Однако если имущество было подарено, получено по наследству, получено в ходе приватизации, приобретено по договору пожизненной ренты или куплено до 01.01.2016 г., срок сокращается до 3 лет. Началом исчисления срока является именно регистрация перехода права собственности.
Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Единственное исключение для недвижимости, полученной по наследству. Граждане, получившие свидетельство о праве на квартиру, дом, считаются его собственниками с момента смерти наследодателя.
Подавая документы в налоговую, необходимо приложить копию свидетельства о смерти наследодателя, ведь свидетельство о праве на наследство будет датироваться датой, отличающейся от реального приобретения права собственности как минимум на полгода.
Поскольку зачастую имущество покупается на первичном рынке с использованием ДДУ, необходимо разграничивать понятия собственности и права требования. Если заключается ДДУ, владелец приобретает право требования квартиры от застройщика, но не собственности.
Но как только недвижимость регистрируется на покупателя, начинается отсчет 5 лет для последующего получения льгот.
Если производится покупка гаража, машиноместа, пая в жилищном кооперативе, возникает право собственности.
Стоимость перехода прав
Говоря о стоимости перехода прав собственности на недвижимость, имеется в виду не цена самой сделки и сопутствующих ей процессов, а обязательная уплата государственной пошлины за регистрацию. В каждом регионе размер этой пошлины отличается, но в среднем это около двух тысяч рублей для физических лиц и в пределах двадцати двух тысяч рублей для лиц юридических. При установлении тарифов структуры руководствуются статьями Налогового кодекса Российской Федерации.
Бланк квитанции на оплату государственной пошлины, каждый может взять самостоятельно с официального сайта Росреестра или с региональных порталов. Если лицо оплачивает пошлину, но после этого длительное время квитанцию не использует (к примеру, сделка сорвалась или была отложена), она будет оставаться действительной до тех пор, пока размер сбора официально не измениться.
Стоит отметить, что при несостоявшемся переходе прав уплаченную пошлину плательщик может возвратить, но только в течение первых трёх дней с момента оплаты. Для этого пишется соответствующее заявление в Росреестр по месту расположения недвижимого объекта.
От сделки до ее регистрации
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.