Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности старшего по подъезду в многоквартирных домах РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа председателя совета дома, порядок его избрания, права и должностные обязанности закреплены Жилищным кодексом (статья 161). А вот про старшего по дому нет упоминания в законе. Должности эти похожи, но все-таки разные.
Что входит в обязанности председателя совета дома
Порядок избрания старшего по дому описан в п. 6 ст. 161.1 ЖК. Пункты 7 и 8 описывают, в чем заключаются обязанности старшего по дому, способ делегирования полномочий:
- ведение переговоров об условиях заключения договоров с УК;
- информирование членов совета и общего собрания об условиях обслуживания;
- заключение договоров об обслуживании на основе доверенности или без нее (в зависимости от предоставленных полномочий);
- осуществление контроля за деятельностью обслуживающего УК;
- представление собственников в суде на основе доверенности по делам по управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Старший по дому выполняет ряд сопутствующих работ:
- контроль качества отдельных услуг (уборки лестниц и территории, уборки и работы лифтов);
- оценка соблюдения санитарных норм и норм ТБ;
- организация плановых и экстренных ремонтных мероприятий;
- хранение ключей, общедомовой собственности;
- взаимодействие с правоохранительными органами и органами надзора;
- ведение основной документации и отчетности;
- прочие оперативные обязанности.
Но самое интересное, что всё это управдом должен делать, не будучи наделённым практически никакими дополнительными правами, по сравнению с остальными жильцами.
В основном права уходят корнями в обязанности. «Главные» вправе требовать что-то от управляющей организации. Они вправе контролировать деятельность ЖЭК на вверенной им территории. Они имеют право собирать претензии населения и направлять их в управляющую компанию, а также инициировать собрания жильцов и даже избираться в члены районного домового комитета и в старшие по району. Самое неприятное, но и самое полезное право — контролировать расход средств, собранных управляющей компанией на ремонт помещений.
Главный вопрос у пассивных жителей — имеет ли право главный по подъезду предъявлять им какие-либо претензии, угрожать участковым и даже выселением. Ответ прост: управдом имеет право принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей и собственников жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования жилыми помещениями. То есть, максимум, что вам может грозить, — потеря нескольких нервных клеток от психологической войны с главным по подъезду, его звонков участковому, бесконечных актов и прочих административно-общественных механизмов воздействия на вас. Выселение вам не грозит ни в коем случае. Поэтому раболепствовать перед управдомом не следует, но и отношения с ним или с ней лучше поддерживать хотя бы на удовлетворительном уровне, ведь в главные по подъезду идут в основном активные граждане с кучей свободного времени, мелких проблем от ссоры с которыми потом не оберёшься.
Избрание и переизбрание — кто может стать управдомом
Претендовать на звание старшего может лишь собственник жилья в доме!
Старшая или старший по дому получают такой статус в результате голосования. Выборы старшего по дому проводятся на общем собрании собственников жилья. Итог выборов фиксируется в протокол о выборе. Введение такой административной единицы, как упрадом, зависит от желания жильцов, и при его отсутствии у большинства жильцов о выборах речи быть не может. Установлен необходимый кворум голосов – 2/3 собственников. В отсутствие управдома председатель совета дома реализует часть его полномочий.
Согласно законодательству, инициатором введения управдома может выступить любой собственник как на очередном, так и на внеочередном собрании, которое также проводится по инициативе одного из собственника, заблаговременно (за 10 и более дней) уведомившего остальных и составившего повестку собрания.
Стать старшим может лишь жилец, в пользу которого отдано более половины всех голосов.
В многоквартирных домах выбрать старшего можно с применением заочного голосования. Правом голоса наделены лишь собственники, арендаторы не участвуют в голосовании.
Результат отражается в протоколе, а решение выборов обязательно для исполнения всеми жильцами, как принимавшими участие, так и нет.
Переизбрать старшего можно аналогичным назначению способом. Проводятся выборы, ОС. Переизбрание либо продлевает срок полномочий, либо прекращает их досрочно.
Какие льготы положены старшему по многоквартирному дому
Есть ли льготы у старшего по дому в многоквартирных домах? Точно сказать невозможно, потому что законодательство не предусматривает этого. Здесь все зависит от самих жильцов. Только они вправе решить, будут у управляющего льготы или нет.
Иногда предоставлением привилегий занимается управляющая компания. Выражаются льготы в бесплатном вывозе мусора, использовании домофона и прочих общих объектов. В некоторых районах устанавливают льготу в 50 процентов старшему по дому на указанные выше услуги.
Таким образом, назначение управляющего – выбор собственников квартир в жилом доме. Для такой должности следует избирать человека, который заслужил доверие и уважение жильцов, проявил себя неравнодушным к людям и дому.
Теги:
Как работает сайт?
Пользователь задает вопрос на сайте
Вопрос поступает дежурному юристу
Вопрос обрабатывается: определяется его тематика, анализ вопроса, поиск ответа
Решение проблем пользователя — это ответ на его вопрос
Юрист связывается с пользователем и предоставляет ему консультацию
:
Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8
Порядок избрания домового управителя
Управдом выбирается на общем собрании собственников. Избрать его могут дистанционно или напрямую. Чаще всего кандидат избирается напрямую, когда собственники собираются в одном помещении и обсуждают текущие вопросы дома и способы их решения. Но допустимо и дистанционное голосование, при котором жильцы просто ставят свои подписи в бланке опроса.
Важно! Стать управдомом (или старшим по подъезду) может только собственник одной из квартир домового фонда. Согласно Жилищному кодексу, арендаторы не могут принимать участие в основных вопросах управления. Их голоса также не учитываются при голосовании по поводу выбора управдома. Мнение съемщика может учитываться, если он выступает от лица своего арендодателя (необходим подтверждающий документ).
Какие права и обязанности имеет
Старший по дому обладает особым статусом. Он должен выполнять порученную ему работу, обладая при этом дополнительными правами. Основные обязанности управдома:
- обеспечение чистоты вверенных территорий общего использования;
- реализация соблюдения договорных условий жилищно-эксплуатационными органами (благоустройство, уборка, ремонт подъездов многоквартирных домов);
- отслеживание соблюдения норм эксплуатации имущества и забота о его сохранности;
- разъяснительная работа по вопросам отношения к общему имуществу;
- предоставление информации об учреждениях, ликвидирующих аварии;
- участие в разрешении конфликтных ситуаций при сотрудничестве с УВД;
- организация помощи малоимущим семьям совместно с органами соцзащиты;
- ответственность за безопасные выходы (электрощиты), обеспечение сохранностей ключей от них;
- ведение документации о работе и обращениях граждан, подготовка годовых отчетов;
- контроль над выполнением эксплуатационных, противопожарных, санитарных, экологических требований на вверенной территории.
Управдом оказывает содействие соответствующим органам (МВД, пожарной охране, энергетической службе и др.) в осуществлении профилактических мероприятий. Старший по дому обладает правами:
- обращаться с требованием в УК по предотвращению аварийных ситуаций;
- вносить предложения по сохранности общедомового имущества;
- оценивать вместе с представителями УК результаты произведенных работ и составлять соответствующие акты;
- проводить собрания;
- устанавливать меры воздействия на граждан, нарушающих нормы общежития;
- избираться в совет МКД или домовой комитет.
Это основные права. Важно, где находится многоквартирный дом, и обязанности старшего по дому отличаются в зависимости от этого. В каждом регионе может уточняться список, добавляться новые пункты.
Должностная инструкция старшего
Как правильно составить должностную инструкцию?
Если жильцы максимально заинтересованы в том, чтобы старший по дому качественно исполнял свои права и обязанности, им необходимо составить для избранного гражданина должностную инструкцию. В шаблонном варианте она выглядит следующим образом:
- Первый пункт. Содержит общие положения, указывающие на правомочность и значимость данной инструкции, а также о правовом статусе самого старшего.
- Второй пункт. Определяет базовые принципы выбора старшего.
- Третий пункт. Регламентирует все обязанности старшего.
- Четвертый пункт. Выражает все права старшего.
- Пятый пункт. Описывает ответственность старшего за невыполнение его обязательств или превышения норм права.
Государственные программы по улучшению дворов
Нередко возникает ситуация, когда вопрос благоустройства придомовой территории решить жителям совместно с советом дома не представляется возможным по финансовым причинам. Денег хватает только лишь на покраску ограждений и скамеек, а разбитые дороги и игровые площадки остаются таковыми много лет. В таких случаях поддержку могут оказать федеральные программы по городскому благоустройству.
В 2022 году была сформирована федеральная программа «Формирование комфортной городской среды».
Данная программа утверждена Постановлением Кабинета Министров Российской Федерации от 30.12.2017 (No1710).
С целью благоустройства десятков тысяч дворов и улучшения качества городской среды проект будет реализован в период до 2024 года. Программа доступна для жителей любого города, где число жителей превышает 1000 человек.
Должностная инструкция старшего
Как правильно составить должностную инструкцию?
Если жильцы максимально заинтересованы в том, чтобы старший по дому качественно исполнял свои права и обязанности, им необходимо составить для избранного гражданина должностную инструкцию. В шаблонном варианте она выглядит следующим образом:
- Первый пункт. Содержит общие положения, указывающие на правомочность и значимость данной инструкции, а также о правовом статусе самого старшего.
- Второй пункт. Определяет базовые принципы выбора старшего.
- Третий пункт. Регламентирует все обязанности старшего.
- Четвертый пункт. Выражает все права старшего.
- Пятый пункт. Описывает ответственность старшего за невыполнение его обязательств или превышения норм права.
Как оказалось, главный по подъезду — это отнюдь не назойливая старушка, которая вечно пытается сдать вас участковому. Она — практически святой для всего подъезда человек. По крайней мере, он, или она должна им быть, если ознакомиться с обязанностями.
Обязанности, кстати, от города к городу могут быть разными, потому что в «Жилищном кодексе РФ» такое понятие, как главный по подъезду или дому, не зафиксировано, и права и обязанности для этой должности устанавливаются каждым муниципальным органом отдельно. Но в любом случае есть список обязанностей управдомов, которые так или иначе будут присутствовать в любом городе любого региона.
В первую очередь старшие по подъезду — это отличный контролирующий орган, который неустанно и ревностно должен следить за тем, насколько добросовестно работают службы по уборке дворов, подъездов и остальных прилегающих территорий. Также управдомы обязаны контролировать ход ремонтных работ, производимых жилищно-коммунальными хозяйствами — от мелкой покраски двери подъезда вплоть до контроля капитального ремонта здания. В случае некачественного выполнения каких-либо работ старшие по подъезду должны обращаться с жалобой в контролирующий орган, требуя переделать недобросовестную работу и впредь не допускать таких ошибок.
Кроме того, «старшие» служат связующим звеном между управляющей компанией и жильцами дома. В этом случае выигрывают практически все. Жильцы освобождаются от неприятной процедуры обивания порогов казённых заведений, а управляющие компании ведут диалог с одним-единственным представителем вместо сотни разгневанных владельцев квартир, недовольных цветом покрашенных стен. В проигрыше — только управдом, который и до руководства ЖЭК должен достучаться, и остальным жильцам решение и проблемы этого самого ЖЭК объяснить, да так, чтобы они всё поняли.
Также «старшие» должны выступать с предложениями по улучшению дома и прилегающих территорий, добиваться этих улучшений от управляющих компаний, настаивать на необходимости проведения ремонтов, реконструкций, обновлений, скажем, детской площадки, лифтов, подъездов и всего прочего. Они же должны организовывать общие собрания жильцов, вести и хранить протоколы этих собраний, а также все ключи от всех подсобных и технических помещений, находящихся на вверенной им территории. В общем, хлопот не оберёшься.
Как осуществляется оплата старшему по дому, ведь жилищным законодательством такая должность не предусмотрена? Должность управдома существует уже много лет, но вопрос об оплате его работы не решен.
ВАЖНО! При выплате вознаграждения старшему по дому и членам совета дома не должно нарушаться законодательство, в противном случае возможно даже судебное разбирательство.
На общем собрании может быть принято решение выплачивать зарплату через управляющую компанию, включив в платежку дополнительную строку. Но это нарушает закон, ведь УК не может получать денежные средства, которые не станут ее доходом. А на доход полагается выплачивать НДС. Также высчитывается процент налога и при начислении зарплаты, если включить старшего по дому в штат компании.
Чтобы соблюсти законодательство, можно выбрать один из двух способов решения вопроса с вознаграждением членам совета дома и старшего.
- По первому способу оплачивается работа при самостоятельном сборе денег жильцами МКД. Потом председатель совета, старший по подъезду или дому получают свое вознаграждение. Средства будут собираться и для компенсации затрат управдом из личных средств на решение вопросов по дому.
- Также возможно предоставление скидки на оплату коммунальных услуг, что безусловно является хорошим подспорьем в финансовом плане.
На общем собрании, когда проходит переизбрание представителя жильцов, можно сделать обращение к жителям дома и решить вопрос по зарплате – как она будет выплачиваться и в каком объеме. И следует помнить, что ОС имеет право сменить своего представителя досрочно.
В Москве действуют льготы для управдомов на оплату некоторых коммунальных услуг. В их платежках отсутствует плата за вывоз мусора, за домофонную систему, за услуги консьержа.
Ответственность за невыполнения обязанностей
Зачастую возникают конфликтные ситуации между управляющим и жильцами. Его могут заподозрить в воровстве. Человек может перестать исполнять обязанности. Или его могут обвинить в том, что он встает на сторону управляющей компании, не заботясь об интересах жильцов.
В любом случае жильцы имеют право написать коллективное заявление. Подать его можно в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию. Устно лучше не обращаться. Законную силу имеет именно письменное заявление.
Но не стоит забывать, что должность старшего по дому не закреплена законом, полноценной зарплаты человек не получает. Поэтому требовать в правоохранительных органах исполнения обязанностей в принудительном порядке нельзя. Уголовная или административная ответственность наступит, если заявители смогут доказать растрату общих денег или иные финансовые махинации. В остальных случаях можно просто избрать другого управляющего.
Вообще, найти грамотного, ответственного, активного старшего по дому/подъезду тяжело. Люди среднего возраста заняты на работе, а пенсионеры болеют или просто устали. Поэтому хорошие управляющие, если они найдутся, занимают эти должности десятилетиями. Ими дорожат соседи и управляющие компании. И вполне естественно назначить хоть небольшое вознаграждение на этот нелегкий, неблагодарный труд.
Как проходят выборы управляющего домом, старшего по подъезду
Выборы проходят на общем собрании жильцов. Голосовать имеют право только собственники жилья.
Для того чтобы выборы считались законными, нужно соблюсти некоторые условия:
- оповестить о предстоящем собрании за 10 дней, вывесив объявление на дверях парадной или обойдя квартиры дома/подъезда с письменным уведомлением;
- требуется присутствие более 50% собственников, то есть достичь кворума;
- остальные могут проголосовать позже, заполнив бюллетень на заочном голосовании;
- обговорить права и обязанности управляющего, оплату его работы;
- составить протокол и закрепить его подписями присутствующих.
Кандидат на должность должен быть согласен выполнять обязанности. В противном случае его кандидатура снимается с выбором.
Выбирается управляющий на определенный срок. Какой именно – решают сами жильцы. Обычно это 2 года. По истечении срока выборы проходят опять.
Жильцы могут переизбрать прежнего собственника, либо найти нового.
Жильцы имеют право заключить с управляющим договор, который поможет составить опытный юрист. Либо можно своими силами составить должностную инструкцию.
Инструкция составляется в свободной форме. Но в ней желательно описать следующие моменты:
- срок, на который управляющий избирается;
- порядок оплаты или льготы;
- его права и обязанности.
Скачайте по ссылке образец типовой инструкции старшего по подъезду.
Жилищный кодекс РФ не указывает официально такую должность, как управляющий зданием. Поэтому ни права, ни обязанности главного нигде не прописаны. В каждом здании может быть свой регламент, который определяют собственники. Однако в качестве основы всегда используйте примерно одинаковых список обязанностей:
- контроль за соблюдением санитарных и гигиенических норм в жилых помещениях и на придомовой территории;
- информирование владельцев о проведении собраний, сборах средств на ремонт;
- информирование жильцов относительно их прав и обязанностей в границах здания;
- предоставление контактных телефонов и адресов основных экстренных служб и жилищных организаций;
- проверка состояния ремонтных работ;
- оценка необходимости проведения капитального или косметического ремонта;
- защита прав собственников перед жилищным управлением в случае их нарушения;
- содействие экстренным службам (скорая помощь, газовая, пожарная бригада) и следственным органам;
- хранение ключей от технических помещений здания;
- хранение важной жилищной документации;
- создание отчетов и отправление их в жилищное управление в конце каждого периода (обычно это год).