Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследование права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Для получения права аренды земельного участка после смерти арендатора наследники должны пройти процедуру наследования через нотариуса.
Примечание! Возобновление договора не является обязательным условием для наследования права аренды. Но поступать в закон необходимо через нотариуса. Только свидетельство о праве на наследство докажет, что именно этот наследник получил права умершего квартиросъемщика.
Для того, чтобы наследник унаследовал право аренды земли, должны быть соблюдены следующие условия:
- Договор аренды между наследодателем и владельцем участка зарегистрирован в Росреестре. И еще до того, как был составлен договор, участок был зарегистрирован должным образом (зарегистрирован в земельной книге, установлены границы).
- Наследник запросил свидетельство о праве наследования на право аренды земельного участка в течение 6 месяцев со дня смерти арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что действительно принял этот участок в наследство (занимался его обработкой, выносил мусор). Информация должна быть задокументирована.
- Если у наследника нет документальных подтверждений, ему придется обратиться в суд. Ответчиками по делу будут собственники земли.
По вопросу о признании права аренды земли в наследство существует значительная судебная практика. Таким образом, мы можем сделать приблизительный вывод о перспективах дела еще до обращения в суд.
Как показывает практика, если договор заключен, указание на запрет правопреемства отсутствует, поэтому суд выполнит требования заявителя, даже если срок договора истек.
Пример. Илья обратился в суд с жалобой на администрацию города, так как ее отец заключил с администрацией договор аренды земли. Контракт истек, но мужчина заболел и не успел его продлить. По соглашению, если ни одна из сторон не объявила о расторжении, соглашение автоматически считается продленным.
Но нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство. Поэтому Илья обратился в суд. Администрация города не предъявляла претензий к умершему арендатору, поэтому Илья получил право сдавать землю в аренду по наследству через суд (решение Центрального районного суда Тулы № 2–1161 / 2017 2–1161 / 2017 ~ M ‑930/2017 М‑930/2017 от 11.05.2017 по делу № 2–1161 / 2017).
Если договор аренды был заключен с ООО или крестьянским хозяйством, а не с наследодателем лично, суд откажет в удовлетворении требований, даже если умерший был единственным членом крестьянского хозяйства или учредителем ООО.
Случаи, когда невозможна передача прав аренды на землю по наследству
Существуют наследники, которые не могут рассчитывать на право аренды надела. При получении отказа от арендодателя в лице государства или нотариального органа многие не могут понять его причину. А для того, чтобы такое решение не стало неожиданностью, следует знать случаи недопущения наследования земли в аренде:
- Договором аренды не предусмотрен переход права аренды по наследству;
- Арендодатель имеет статус наследника субъекта, который умер;
- Договор аренды заключен без оплаты (безвозмездная основа);
- Наследником был выражен отказ на вступление в право аренды. При выступлении в роли арендодателя государства договор будет аннулирован через один год, а имущество признанно выморочным;
- Наличие в договоре аренды оговорки о прекращении его при наступлении смерти арендатора;
- Заключение соглашения с получателем наследства на срок до одного года;
- Наследник имеет гражданство другой страны и не имеет право на получение наследства на землю, которая предназначена для проведения сельскохозяйственных работ;
- Вступило в законную силу решение суда, признавшее завещание недействительным;
- Признание в судебном порядке наследника недостойным (к примеру, при доказательстве вины наследника в смерти наследодателя).
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
Образец договора аренды земли
Текст документа должен содержать следующую информацию:
- реквизиты: название, дату оформления, номер;
- сведения о владельце земли и арендодателе: наименование организации/Ф.И.О., место нахождения/проживания, дату рождения и реквизиты паспорта (для граждан);
- предмет договора: описание участка, его местоположения, целей использования;
- срок действия контракта;
- стоимость аренды и порядок расчётов;
- права и обязанности сторон;
- меры ответственности;
- порядок изменения условий соглашения и его расторжения;
- иные положения;
- подписи сторон, их адреса и банковские реквизиты.
Россия обладает самыми большими в мире земельными ресурсами. В настоящее время земля как природный ресурс становится капиталом.
Договор аренды в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. В настоящее время получение земельного участка для размещения производственных и торговых объектов становится наиболее острой проблемой, особенно в экономически развитых субъектах Российской Федерации. В основном муниципальные образования неохотно предоставляют земельные участки в собственность, отдавая предпочтение долгосрочной аренде на срок до 49 лет, поскольку это более выгодно экономически. Так, например, поступления в бюджет города Твери арендной платы по земельным участкам в 2007 году составили около 52 млн. рублей, и из них только 16% — арендная платы за земельные участки под производственными объектами, а остальное арендная плата по договорам с гражданами.
Тверская область хотя и не является экономически развитым регионом, но располагает значительными земельными ресурсами. На областной конференции по теме: «Регулирование земельных и имущественных отношений в Тверской области: особенности законодательства региона» отмечалось, что имеющиеся земельные ресурсы используются недостаточно эффективно. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие механизмы распоряжения, владения и пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Сотни гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. (Материалы конференции. Тверской Нотариальный Вестник № 8 — 2007 г. стр. 9). Поэтому выгодно в экономических интересах использовать такой инструмент как договор аренды земельных участков, в том числе и для формирования инвестиционной политике в регионе.
Аренда земельного участка: законодательство и определение
Основным документом, который регулирует отношения аренды земельного участка и его наследования, является Гражданский кодекс. Согласно действующему законодательству, по наследству может передаваться:
- имущество наследодателя;
- его права и обязанности.
Статья 617 ГК РФ указывает на то, что после смерти наследодателя, который являлся арендатором, его договорные обязательства по соглашению аренды могут переходить по наследству. Ограничивать такое право может:
- закон (например, если аренда была тесно взаимосвязана с личными качествами наследодателя, или наследодатель арендовал его у государства на льготных условиях, а наследник такой льготой не обладает);
- договор аренды.
Если договор аренды был заключен на определенный срок, который закончился к моменту оформления наследства, то право аренды не может быть унаследовано. Также в договоре может быть предусмотрен пункт, что действие договора аренды прекращается со смертью арендатора. В таком случае восстановить право аренды наследникам не удастся даже в судебном порядке.
Договор аренды может содержать и иные условия, которые сделают наследование права аренды невозможным.
Как Наследуется Право Аренды Земельного Участка
Государство вправе выдавать земельные участки, наделяя их владельца правом бессрочного постоянного владения; заключая соглашение о пожизненном праве аренды с возможностью наследования; выдавая участок на ограниченный срок для осуществления хозяйственной деятельности.
Обязательная часть, в первую очередь, выделяется из незавещанной доли имущества. Если ее не хватает, доли наследников по завещанию уменьшают в пользу обязательного. Этот факт необходимо учесть при составлении завещания.
Правопреемник не получит в использование арендованную землю, если:
Особенности наследования земли в аренде (читать далее…)
- В договоре обязательно указывается арендодатель. Если он меняется, а срок истечения документа не подошел к концу, наследник не теряет права унаследовать землю.
- Правопреемник может изменить условия договора, увеличить срок аренды, но только обратившись в суд.
Предоставление земли в аренду осуществляет либо частный собственник, либо органы государственной власти.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Доля в товариществе или кооперативе
Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы относятся к коммерческим организациям. Соответственно ст. 12 ФЗ №101, собственники земельных долей в подобных организациях обладают правом на распоряжение по своему усмотрению, в том числе, завещанию доли. Если земельные доли внесены в уставной капитал сообщества, потребуется разрешение всех участников товарищества или производственного кооператива на передачу земли. Если таковое разрешение не было получено, соучредители сообщества будут обязаны возместить полную стоимость земельного участка наследникам (п. 1 ст. 1176 ГК РФ). Если наследнику переходят вклады или акции из состава капитала указанных сообществ, наследник становится их полноправным владельцем.
К некоммерческим организациям относят потребительские кооперативы, основанные на добровольном пожелании участников и собственников. Согласие участников кооператива на наследование земель и членство в сообществе не только не требуется, наследнику невозможно отказать в правопреемстве земли, доли (пая), членстве в сообществе (Ст. 1177 ГК РФ).
Возможна ли передача аренды на землю по наследству
Основное, необходимое для уяснения, что прекратить осуществление арендных отношений, установленных договором, не может даже смерть арендодателя. При передаче в аренду надела третьим лицам полностью сохраняется право на использование надела в соответствии с условиями договора.
Если арендатор умер, а срок соглашения еще не истек, то все права. А также обязанности по земельному участку в полном объеме перейдут к его наследнику.
Такую возможность наследнику предоставит закон или ранее написанное арендатором завещание. Но, даже в этой ситуации может быть исключение.
И состоять оно будет в дополнительном условии, прописанном в основном договоре аренды: расторжение всех взаимоотношений в связи со смертью арендатора.
Наследование участков в садоводческих, огороднических и дачных обществах
Часто наследодатели не оформляют в собственность, принадлежащие им дачные и подобные наделы. Права на участки выражаются в виде членства в СНТ, ДНП и пр. и подтверждаются членскими книжками.
Такие земли и строения на них находящиеся наследуются в общем порядке по свидетельству о праве на наследство. Предметом наследования является пай (доля), предоставляющий полномочия пользования и распоряжения земельным наделом умершего.
Свидетельство о наследовании и заявление о приеме в члены предъявляются председателю объединения, который поднимает вопрос о принятии наследника в члены СНТ, ДНП на общем собрании членов товарищества (партнерства). Но это больше церемония, чем реальное решение вопроса, так как гражданское законодательство не допускает отказ в принятии наследника в члены объединения вместо умершего.
После это новому хозяину выдают членскую книжку, и он осуществляет права и обязанности по отношению к наделу в том же объеме, какой был у наследодателя.
Ограничения прав арендатора
Для его составления необходимо посетить нотариуса. В документе перечисляются наследники, а также определяются их доли. Условия договора аренды переносятся на новых арендаторов после переоформления. Нужно поставить отметку в Росреестре. Есть возможность указывать подназначенного правопреемника на случай гибели первичного или отказа от земли. Тогда права переходят ему. Если же этого не сделать, она возвращается в наследуемую массу и подлежит распределению.
Наследники освобождены от выплаты налогов, но при вступлении в наследство обязаны оплатить госпошлину. Для ее расчета берется кадастровая стоимость земли. В зависимости от степени родства варьируется размер процента от стоимости: для родителей, супругов, братьев и сестер, детей — 0,3%, для остальных — 0,6% (не более 100 тыс. и 1 млн. руб. соответственно).
Необходимые документы
Чтобы вступить в права правопреемника, нотариусу следует предоставить следующую комплектацию документов:
- оригинал свидетельства о смерти наследодателя, являвшимся арендатором земли;
- справка из паспортного стола о снятии с регистрации по причине смерти;
- при наличии, завещание;
- любые подтверждающие родственные отношения документы – свидетельства о рождении, месте совместной регистрации по месту жительства, справки о смене фамилии при заключении брака и т.п.;
- первоначальное соглашение об аренде конкретного земельного участка;
- все важные документы, позволяющие точно охарактеризовать участок – технический и кадастровый план и т.п.;
Судебная практика наследования права аренды земельного участка
При наличии основного договора и указания на наследственное право, суды приходят к единому мнению, и выносят постановления о праве наследования. Приведем пример конкретного судебного разбирательства:
Некий гражданин заключил договор аренды с органами местной власти на аренду земли с пятилетним сроком действия.
По условиям договоренностей, он автоматически пролонгировался на тех же условиях, но по праву бессрочного пользования. Он умирает, и фактически пользоваться землей стал его сын, то есть он принял наследство.
Но через некоторое время приходит официальное уведомление от арендодателя о прекращении пользования землей.
Тогда он обращается к судебному органу с исковыми требованиями о вступлении в права наследства.
Суд, исследуя все обстоятельства дела, пришел к выводу:
Отцом было получено право на бессрочное право аренды, без ограничения по срокам, а сын, как его законный правопреемник, может унаследовать это право.
Но такого положительного решения можно добиться только при одном условии – в основном договоре не должно быть особых указаний на отказ в наследовании, а смена владельца должна пройти обязательную регистрацию.
Если эти условия не будут выполнены, никакие судебные органы не смогут установить право на наследование аренды участка.
Наследование права аренды земельного участка
Процедура наследования права аренды выглядит практически так же, как и в случае с получением права собственности на указанное имущество. После смерти того лица, которое на законных основаниях распоряжалось земельным участком на правах аренды, территория вместе с остальной наследственной массой предоставляется преемнику, если другое не предусматривается нормативными или какими-то другими актами.
После смерти арендодателя наследник имеет полное право на то, чтобы вносить какие-либо корректировки в оформленное соглашение, но делать это нужно исключительно в судебном порядке.
Для оформления дополнительного договора наследник должен будет предоставить второй стороне бумаги, полученные ранее для оформления самого наследства, после чего дополнительный документ будет составлен в добавок к основному. При этом дополнительный договор в обязательном порядке должен пройти процедуру государственной регистрации.