Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 вопросов о капитальном ремонте». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует ряд отличий между капитальным и текущим ремонтом. Первый вариант предусматривает выполнение глобальных работ с целью предотвратить износ здания (полная замена электрической проводки, системы канализации и водоснабжения и т.д.). А текущий предназначен для поддержания нормального технического состояния и сохранения работоспособности многоквартирного дома (устранение неисправностей, частичная замена участка инженерных коммуникаций и т.д.).
Отличие капитального ремонта от текущего
Деньги на капитальный ремонт МКД выделяют из соответствующего фонда, куда жильцы ежемесячно перечисляют денежные средства. В ряде случаев возможно получение дотаций или субсидий от государства. Работы по текущему восстановлению и поддержанию удовлетворительного состояния жилья проводятся только за счет средств собственников, которые те оплачивают в ежемесячных квитанциях вместе с квартплатой. Средства накапливаются на счетах управляющей компании и расходуются по мере необходимости конкретного МКД.
Текущий ремонт многоквартирного дома осуществляется несколько раз в год, а для капитального характерна периодичность один раз в несколько лет. При этом, продолжительность текущего варианта составляет несколько дней или недель. А для капитальных мероприятий этот срок может достигать нескольких месяцев.
Перечень работ по капитальному ремонту
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Виды работ приведены в приложениях к ведомственным нормативным актам, тексты которых приведены во вложении к настоящей публикации:
Приложение 8. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (вместе с «МДС 13-14.2000… «))
Приложение N 8. Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»)
Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (в редакции от 24.01.2006) «Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы»)
Таблица 2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Срок проведения капитального ремонта. Разумный срок
Сроки проведения капитального ремонта либо устанавливаются сторонами, либо установлены нормативными правовыми актами (НПА). При отсутствии указания на сроки проведения ремонта в договоре или нормативном акте, то он проводится в разумный срок.
Понятие «разумного срока» является традиционным для гражданского права и упоминается неоднократно в нормах Гражданского кодекса РФ (см. ст. 314 ГК РФ, применительно к отношениям залога — п. 4 ст. 345, п. 1 ст. 358 ГК РФ).
Разумный срок для проведения капитального ремонта зависит от состояния имущества, его свойств, особенностей климата, особенностей капитального ремонта, технических возможностей и других причин.
Кроме того, в НПА могут быть предусмотрены как конкретные сроки проведения ремонта, так и может закрепляться порядок их определения, устанавливаться периодичность выполнения отдельных видов ремонтных работ.
Различия между двумя видами работ
Близость понятий позволяет спутать между собой два вида работ.
Чем отличается капитальный ремонт от текущего, легко понять при сравнении критериев:
| Критерий | Текущий ремонт | Капитальный ремонт |
| Затратность | Стоит меньше | Требует больших средств |
| Периодичность | Ежегодно по мере надобности | В среднем раз в 15-25 лет |
| Кем проводится | Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно | Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно или по договору — подрядной организацией |
| По видам работ: Фундамент |
Ремонт и укрепление частями | Полная починка по периметру |
| Кровля | Укрепление стропил, устранение дефектов покрытия, если кровля начала протекать, ремонт водостоков | Восстановление функциональных способностей с помощью замены покрытия, стропил, герметизации, утепления |
| Фасад здания | Исправление архитектурных элементов, ремонт стыков (при деформации), гидроизоляция, окраска | Полная отделка фасада, возможно с заменой материала |
| Лифт | Устранение текущих неисправностей | Полный ремонт или замена шахты лифта и оборудования |
| Двери и окна | Замена отдельных компонентов по мере необходимости | Замена |
| Инженерные системы | Частичная замена или укрепление имеющихся недостатков | Восстановительные работы |
Текущий ремонт сопровождается такими действиями, как починить, заменить, укрепить, ремонтировать, изменить внешний вид. Радикальных изменений не вносят, устраняют проявление конкретной появившейся проблемы.
Капитальный ремонт — более основательный, глубокий. Затрагивает сразу несколько взаимосвязанных элементов дома.
Чтобы понять, чем отличается текущий ремонт лифта от капитального, надо понимать, что лифт относится к общедомовому имуществу. Это определено в законодательстве, закон 185-ФЗ от 21.07.2007. Его используют собственники жилых квартир, проживающие в них по договорам найма, владельцы нежилых помещений. При наличии документа — акта, свидетельствующем о том, что шахта лифта, подъёмник или электрический двигатель нельзя отремонтировать в текущем порядке — проводятся капитальные работы. Чаще всего капремонт необходим через 5-15 лет эксплуатации. Грузовой и пассажирский лифт эксплуатируются по-разному по интенсивности и грузоподъёмности. Срок починки зависит и от качества выполнения текущего плановых ремонтных работ с лифтовым оборудованием, особенно если речь идёт об электродвигателе.
Какие требования нужно учитывать при проведении текущих ремонтов
Вот некоторые из документов, требования которых нужно учитывать при проведении текущих ремонтов:
- СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
- ГОСТ 23166-99 «Блоки оконные. Общие технические условия»;
- ГОСТ 25772-83 «Ограждения лестниц, балконов и крыш стальные. Общие технические условия»;
- СП 1.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»;
- СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности»;
- СП 17.13330.2017 «Кровли»;
- СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии»;
- СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий»;
- СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
- СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
- СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий».
Особенности трех классов работ
Текущий ремонт предназначен для поддержания возможности эффективной эксплуатации здания или иного объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию) (п. 4.1 Положения 58-88 (р)). В состав такого ремонта включаются все виды штукатурно-малярных работ, замена отдельных участков покрытия полов, а также смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных, дверных витражных или витринных заполнений (деревянных, металлических и др.) (Приложение 7 к Положению 58-88 (р)).
В то же время при сопоставлении понятий капремонта и реконструкции следует обратить внимание на два важных момента.
Первое. В обоих случаях могут изменяться эксплуатационные показатели здания. Разница только в масштабе улучшений. При капитальном ремонте производится замена конструктивных элементов и попутно могут быть улучшены их показатели. Это улучшение — побочный и необязательный эффект ремонта. При реконструкции улучшение эксплуатационных показателей — главная цель производимых затрат: основные характеристики здания должны улучшиться.
Основные различия между понятиями
Различия:
- Масштаб действий. Капитальный ремонт носит глобальный характер, может вносить изменения в конструкцию зданий и коммуникаций, который восстанавливают функции строений до состояния близкого к новому. Текущий же носит более срочный характер: заменяются отдельные неисправные элементы жизнеобеспечения, а также проводится косметическое обновление внешнего вида.
- Периодичность. Текущий проводится чаще, а капитальный раз в 5-25 лет, в зависимости от договора между жильцами и управляющей организацией.
Понятие и особенности текущего ремонта
Текущий ремонт отличается от капитального тем, что направлен на систематическое устранение мелких неисправностей, замену отдельных элементов, пришедших в негодность. Цель такой деятельности – поддержание имущества в многоквартирном доме в работоспособном состоянии.
Согласно нормам действующего законодательства (Градостроительный Кодекс, Постановление Госстроя №170 от 2003 г.), к текущим ремонтным работам относятся следующие мероприятия:
- затирка стен из кирпича;
- восстановление слоя штукатурки;
- работы, направленные на реконструкцию, модернизацию прилегающих территорий;
- восстановление чердаков;
- починка прохудившейся кровли на крыше;
- замена разбитых стекол;
- утепление дверей и т.д.
Каким может быть текущий ремонт
По закону собственники могут потребовать от Управляющей компании или ТСЖ устранить неполадки в системе водоснабжения, электропроводке и косметическому состоянию подъезда в любое время.
Пример 1. Перед квартирой Иванова А.И. отломилась напольная плитка. Собственник обращается в УК, и она обязана заменить поврежденное покрытие на новое.
Пример 2. В квартире 9-этажного дома на последнем этаже у собственника Петрова А.В. протек потолок, повреждена побелка и обои на стенах. Собственник вправе указать УК на плохой ремонт кровли и потребовать возмещение ущерба, а также устранение причин протечки.
Если разбито стекло в окнах, проводится замена. За счет владельцев жилья оплачивается замена входных дверей и покраска стен в подъездах. Жильцы сигнализируют о неисправностях в работе вентиляции, и организация принимает меры по очистке вентиляционных шахт.
Текущий ремонт это не только «косметика». Если вы заметили, что не соблюдаются нормы температуры в системе ГВС, обращайтесь в управляющую компанию. Сотрудники обязаны разобраться, выяснить почему в магистрали отопления появились неполадки и устранить их.
Сроки выполнения всех необходимых работ регулируются различных законами и градостроительными нормами, а их частота зависит от типа работ.
Различия по срокам:
- Законы РФ утверждают, что тек. ремонт нужно выполнять 1 раз в 180-365 дней, более точные сроки указываются в договоре, который заключают жильцы с управляющей компанией во время покупки или аренды квартиры. Работы, которые выполняются в рамках текущего ремонта, не обговариваются с жильцами до момента их проведения ( УК может оговаривать какие-либо вопросы с жильцами до проведения текущего восстановления). Жильцы могут на общем собрании попросить УК, чтобы она заменила коммуникации. Для проведения досрочного ремонта жильцы должны не только провести собрание, но и составить примерный план работ.
- Градостроительный кодекс утверждает, что капитальная починка здания должена выполняться хотя бы 1 раз в течение 3-5 лет (в зависимости от типа здания). Управляющая компания в обязательном порядке согласовывает с жильцами график предстоящих работ, поскольку выполнение различных работ в рамках капитальной починки может создать различные неудобства жильцам. После согласования УК вывешивает в здании, где будет выполняться капитальный ремонт, график представляющих работ, чтобы жильцы смогли распланировать свои дела таким образом, чтобы капитальные восстановительные работы меньше мешали им как можно меньше.
К текущему ремонту здания относят различные работы, выполнение которых направлено на предупреждение износа различных инженерных конструкций или оборудования (примеры работ в рамках текущего ремонта — герметизация стыков, починка инженерных сетей, покраска фасадов, замена стекол в поврежденных окнах, усиление межкомнатных перегородок). Под капитальным ремонтом понимаются различные работы, выполнение которых направлено на починку сильно изношенных инженерных конструкций дома (примеры работ в рамках капитального ремонта — установка окон, переоборудование помещений, монтаж в доме и жилых помещениях новых инженерных коммуникаций, установка некоторых счетчиков, починка лифтов, починка мусопровод).
Отличия текущего и капитального ремонта заключаются в характере и масштабе выполняемых работ. Разграничение по срокам такое: косметическая починка проводится 1 раз в течение 180-365 дней, а капитальная починка — 1 раз в течение 3-5 лет. Оплачивается восстановление за счет различных фондов, в которые жильцы дома ежемесячно перечисляют деньги на проведение ремонта.
Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:
- Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
- Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.
Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.
Генпрокуратура признала сборы на капремонт неконституционными
Генпрокуратура согласилась с доводами депутатов партии “Справедливая Россия” по поводу незаконности поборов на капремонт многоквартирных домов.
В партии сообщают, что Генпрокуратура считает обоснованными доводы заявителей о неравенстве положения собственников, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, и граждан, которые собирают эти средства на специальном счете в банке.
Оспоренная норма не конкретизирует объемы и сроки распоряжения финансовыми ресурсами и не определяет порядок их возврата, что может создать условия, при которых собственники помещений не смогут распоряжаться деньгами, перечисленными на счет оператора. Это ведет к нарушению Конституции, говорится в отзыве Генпрокуратуры.
В свою очередь, Уполномоченный по правам человека в РФ Элла Памфилова подчеркивает, что операторы, перебрасывая деньги, собранные в одном доме, на ремонт в другом, по сути, распоряжаются без разрешения средствами одних собственников для выполнения обязательств перед другими.
Ранее в Госдуму был внесен законопроект № 986339-6, направленный на создание альтернативных вариантов финансированиякапитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Предлагается обеспечить собственнику право добровольно выбирать следующие способы финансирования: формирование фонда капитального ремонта; страхование общего имущества и единовременные денежные сборы.
Перечень работ по капремонту указан в ЖК РФ и № 185-ФЗ
Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ, ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
- ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
- ремонт подвальных помещений;
- ремонт фасада;
- установка коллективных (общедомовых) приборов учёта, в том числе автоматизированных информационно-измерительных систем;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Виды работ капитального ремонта
Формы мероприятий, включенные в перечень по основательной модернизации, представлены улучшением жилых домов таким, как:
- смена печного отопления на центральное, переоборудование печей;
- оборудование системами водоснабжения, газоходов, канализации и другими;
- смена газовых плит на электрические;обустройство лифтов, мусоропроводов;снабжение инженерного оборудования;
- благоустройство территории двора;
- восстановление кровельных покрытий и фасадов;
- мероприятиями по утеплению;
- заменой инженерной сети;
- установкой счетчиков на здание;
- поддержанием функциональности встроенных помещений и др.