Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вы продаете квартиру, покупатель найден, а что делать дальше и куда идти?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Акт приема-передачи – это приложение к договору купли. Необходимость его составления прописана в статье 556 Гражданского кодекса РФ. Акт является документом, на основании которого происходит приемка квартиры – это финальный этап сделки. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем и передал недвижимость. Если любая из сторон уклоняется от подписания, это считается отказом исполнить договоренность.
Акт может быть подписан одновременно с договором купли или позже (например, если продавцам требуется время для переезда). Однако специалисты советуют дождаться оформления права собственности. Представьте ситуацию: продавец передал ключи, покупатель начал в квартире ремонт – а Росреестр отказал в регистрации сделки.
Люди часто пренебрегают подписанием акта приема-передачи, считая его пустой формальностью. Но такое легкомыслие может привести к серьезным юридическим последствиям для обеих сторон.
На практике сформировалось несколько видов документов передачи жилого помещения:
- Акт, как дополнение к договору, которое является неотъемлемой его частью.
- Односторонний акт передачи – такой документ подписывается обеими сторонами, но важен только, к примеру, для покупателя, документом подтверждается только передача имущества, а не его прием.
- Акт приема-передачи от застройщика – подписывается разными типами сторон: юрлицом и физлицом, в документе отражаются все характеристики жилого помещения – отделка, коммуникации и т.д.
- Акт приема-передачи квартиры во временное пользование – заключается при заключении сделки на аренду жилого помещения.
Нужно ли передаточный акт на квартиру сдавать в Росреестр?
Акт приема-передачи жилья подтверждает выполнение обязанностей сторон сделки, т.е. продавец передал ее в установленный срок и в надлежащем состоянии, а покупатель принял. Документ является приложением к договору сделки, ее неотъемлемой частью, если не оговорен иной порядок перехода недвижимого имущества. Стороны вправе прописать его в договоре и исключить какой-либо дополнительный документ, подтверждающий факт передачи помещения.
Переход права собственности в отношении недвижимости в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого в орган Росреестра в составе пакета документов передается договор купли-продажи. Если сторонами составлен и подписан передаточный акт, его можно приобщить к договору.
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Наказание за уклонение от подписания акта
Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Зачем нужен передаточный акт?
Акт приема-передачи — это один из важнейших документов при покупке или продаже недвижимости. Именно с его помощью подтверждается передача собственности (или обязанность передачи в будущем):
- застройщиком покупателю;
- продавцом покупателю.
Данный акт включен в перечень обязательных документов, требуемых для того чтобы зарегистрировать права собственности на недвижимость. Часто данный документ составляется от руки в свободной форме. Все потому что единого утвержденного образца пока не предусмотрено. Именно поэтому важно учесть все основные моменты.
По действующему сегодня закону все права собственности возникают только после прохождения государственной регистрации. Это означает, что покупатель становится новым собственником только после того как:
- Регистрация закончилась.
- Было получено свидетельство владения данной недвижимостью.
Однако бывает так, что регистрация есть, а квартира по факту не перешла к новому владельцу. В реальной жизни часто встречаются случаи, когда сторонами был подписан договор купли-продажи, указанная сумма была передана, но продавец продолжает проживать в данном жилом помещении. Естественно такие моменты должны быть отдельно расписаны в договоре купли-продажи.
Зачем нужен передаточный акт
Факт подписания договора купли-продажи (дарения, мены и т.п.) и передачи денежных средств не является основанием возникновения права собственности на квартиру. Регистрация права осуществляется только в отделении Росреестра или МФЦ, после чего собственник становится законным владельцем. Однако обязательства по договору будут выполнены только после того, как произойдет окончательная передача имущества:
- самого помещения в надлежащем состоянии (в котором покупатель и видел ее изначально);
- всех ключей к помещению, подъездной двери, почтовому ящику, шкафам, нишам, электрощитовой и другим подсобным помещениям;
- имущества в квартире (коммуникации, мебели, бытовой техники – при наличии);
- документов, связанных с квартирой и/или имуществом, находящимся в ней.
Имеются в виду такие документы:
- паспорта на счетчики воды, тепла, света, газа;
- паспорт на газовую или электрическую плиту, которая передается вместе с объектом;
- квитанции, которые подтверждают факт оплаты коммунальных услуг вплоть до дня передачи квартиры – т.е. подписания акта;
- документы на бытовую технику, мебель и другие ценные предметы, если они передаются вместе с помещением.
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи – обязательный документ, без которого не получится оформить права собственности на Недвижимость. На практике предстоит учитывать следующие особенности оформления и использования документа:
- задача передаточного акта к договору купли-продажи квартиры – подтвердить соответствие фактических технических характеристик описанным признакам в договоре;
- покупателю не следует избегать этого шага, поскольку это дополнительная возможность проверить жилье на наличие существенных изъянов, мешающих проведению сделки;
- нотариального удостоверения Акт передачи квартиры по договору купли продажи не требует;
- допускается привлечение к процедуре профильных специалистов, которые проверяют основные конструкции здания и исправность коммунальных сервисов ЖКХ (третьи лица также ставят свои подписи в документе);
- после подписания этого дополнения оспорить сделку по причине неудовлетворительного состояния недвижимости не получится;
- Акт передач квартиры подается в Росреестр во время переоформления прав собственности на объект.
Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи представляет собой сопровождающий документ по заключению подобного рода сделок.
Его суть проявляется в обязательности составления и дополнения основного договора по купле-продажи.
Юристы с готовностью отвечают гражданам — зачем нужен акт приема передачи квартиры. Документ позволяет завершить и подтвердить перевод имущественных прав собственности на законных основаниях от одного владельца к другому.
Бланк приёмки требуется оформлять по правилам:
- соблюдать юридическую грамотность;
- включать в полном объеме информацию о двух сторонах соглашения;
- указывать информацию о продаваемом объекте, условиях и обязательствах соглашения.
Передается такой бланк совместно с другой документацией, подтверждающей новые права владельца.
Обязательно ли оформлять акт приема-передачи?
Необходимость составления АПП квартиры при сделках купли-продажи утверждена ст. 556 ГК РФ. В ней указано, что обязательство продавца по передаче покупателю указанного в договоре объекта недвижимости будет выполненным после подписания подтверждающего документа, заверенного подписями сторон.
На момент подписания АПП покупатель соглашается с состоянием приобретаемого жилья и принимает связанные с ним риски и обязательства (оплата услуг ЖКХ и пр.), после чего любые возникающие претензии продавцу можно предъявлять только в судебном порядке.
Кроме акта, важно физически передать объект новому собственнику, что обычно оформляется в виде передачи ключей. Если после подписания продавец в действительности не передал квартиру, он считается не до конца исполнившим свои обязательства.
Если при приемке имущества покупатель обнаруживает значимые недостатки, он вправе требовать от продавца одного из возможных действий (согласно ст. 475 ГК РФ):
- компенсировать расходы будущему собственнику на устранение выявленных недостатков;
- устранить дефекты в оговоренные сроки за свой счет;
- соразмерно уменьшить стоимость квартиры;
- расторгнуть договор и вернуть уплаченные деньги, если устранение недостатков невозможно.
Условия можно указать непосредственно в акте приема-передачи или отказаться от его подписания и далее решать вопрос через суд. В таком случае отсутствие документа о передаче жилья будет дополнительным преимуществом для покупателя, поскольку продавец считается не выполнившим условия договора.
Акт приема-передачи квартиры на «первичке»
Передаточный акт на квартиру на «первичке» составляется Застройщиком, и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Акт также входит в обязательный пакет документов для регистрации права собственности на новостройку.
Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру (еще не оформленную в собственность дольщика).
Особенность Передаточного Акта на «первичке» в том, что в самом Акте дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе.
В таком случае, несмотря на подписанный Акт, Застройщик обязан устранить указанные недоделки или компенсировать это дольщику материально.
- Наименование документа, дату и место (город) его составления;
- ФИО дольщика/соинвестора и реквизиты Застройщика;
- Ссылка на основной договор с Застройщиком (т.к. Акт является его неотъемлемой частью);
- Адрес дома, этаж и номер квартиры (по данным БТИ );
- Краткое описание квартиры (количество комнат, общая площадь по обмерам БТИ, наличие балконов/лоджий и т.п.);
- Отсутствие или наличие претензий к качеству квартиры (в самом Акте или в прилагаемом к нему Смотровом листе);
- Подпись дольщика и уполномоченного лица от компании-застройщика.
В Акт могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.
Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в УФРС для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.