Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Расторжение по соглашению сторон
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Судебный порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
В том случае, если прямого обязательства по соблюдению претензионного порядка при расторжении договора нет, заинтересованный покупатель (продавец) вправе обратиться в суд сразу, заявив требование о расторжении договора. Споры о расторжении договора купли-продажи недвижимости между юридическими лицами или с участием юридического лица и индивидуального предпринимателя подведомственны арбитражным судам, в остальных случаях иск подается в гражданский суд.
В иске о расторжении договора купли-продажи квартиры (иной недвижимости) указываются основания расторжения:
1) Нарушение сроков выполнения обязательств;
2) Нарушение прямых обязательств;
3) Основания по недействительности договора (подписание сделки неуполномоченным лицом, заключение сделки с несовершеннолетним лицом или недееспособным лицом, подписание договора под принуждением и т.д.)
Важно, чтобы до подачи иска была получена профессиональная консультация юриста (адвоката), который правильно определит основания для расторжения договора и обоснует факты нарушений. В противном случае суд может отказать в иске, и второй раз обратиться в суд по одному и тому же спору будет невозможно.
Когда не заявляется требование о расторжении договора купли-продажи
Если сторона докажет, что по всем существенным условиям не было достигнуто надлежащего соглашения в необходимой форме, то в этом случае, сторона заявит в суд о признании сделки купли-продажи незаключенной. Таким образом, сторона будет отрицать факт заключения договора, так как не соблюдены условия заключения сделки. Например, в договоре не указана цена сделки либо указана мнимая (нереальная) цена.
На практике стороны часто скрывают истинную сумму сделки в целях сокрытия реальной стоимости недвижимости и уменьшения суммы налогов, что является противозаконным. В этом случае, если стороной будет доказано, что фактическая сумма сделки по продаже недвижимости была выше, то сделка будет признана незаключенной. Фактически это притворная сделка, которая не подлежит признанию недействительной, так как ничтожна с момента ее заключения (подписания договора).
Следует учитывать, что бремя доказывания существенного характера нарушения договора купли-продажи недвижимого имущества лежит на истце. Поэтому не стоит рассчитывать, что суд сам во всем разберется, а лучше доверить ведение дела и сбор доказательств опытному юристу с практикой ведения подобных судебных дел.
Практика и риски
В целом, на практике иски о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворяются не часто, т.к. стороны обычно заключают стандартный договор купли-продажи, в котором не прописаны моменты, позволяющие отказаться от договора в случае не выполнения стороной обязательств или возникновения препятствий. В этом случае суд исходит из принципа свободы заключения договора, установленного ст. 421 ГК РФ, согласно которому стороны изначально договариваются обо всех моментах и не могут ссылаться на иные источники.
Суд расторгает договор купли-продажи недвижимости в том случае, если можно доказать недействительность договора либо установить факт не заключения договора, либо установить нарушение закона в момент заключения сделки. К сожалению, судебная практика неоднозначна по данным спорам, так как в каждом случае суд руководствуется фактическими обстоятельствами дела. Суд учитывает: было ли фактически передано имущество покупателю, были ли действительно нарушены обязательства стороной или ею допущена неосмотрительность.
В частности, в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 г. Москва «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», указано, что, если судом будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий поведения стороны может отказать в иске.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке?
Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.
Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.
Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.
Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.
Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.
Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.
Как происходит расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.
Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».
- Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
- Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
- Порядок проведения расторжения (ст. 452);
- Последствия расторжения сделок (ст. 453).
Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.
Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.
Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.
Согласно закону, должны быть зарегистрированы:
- Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
- Переход права владения на любой объект недвижимости.
Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.
Что покупатель вправе потребовать от продавца, если обнаружил недостаток в приобретенной квартире?
Для начала обнаруженный недостаток не должен быть оговорен в договоре. При цене на квартиру ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует продавцу указать эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег хорошим советом и оговорил недочеты в устной форме, то у покупателя есть карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «включить заднюю» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки в договоре не оговорены, то покупатель вправе:
- требовать уменьшения цены;
- требовать устранить дефекты;
- требовать возместить деньги, потраченные на устранение дефектов.
Продавец отказывается от устранения недостатков? Изменить его решение может только суд, а при неисполнении решения суда судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и стоит дорого).
При этом:
- продавец должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении экспертизы;
- присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- затраты на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- помещение должно не соответствовать либо качеству, указанному в договоре, либо строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТу и прочей документации.
Аналогом независимой экспертизы может стать судебная экспертиза. По сути это одно и тоже. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судебного дела к производству, но до вынесения решения по делу.
Бывает, что расходы по судебной экспертизе нужно уплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные расходы (а экспертиза — это судебные расходы) ложатся на плечи продавца.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Этапы расторжения договора купли продажи: сначала предложение о расторжении договора, потом суд
Вариант, где обе стороны согласны на расторжение договора, не рассматриваем, потому что там проблем почти нет. Если одна из сторон хочет расторгнуть договор купли продажи (неважно чего), ей нужно направить другой стороне предложение о расторжении договора купли продажи (часть 2 статьи 452 ГК РФ). У другой стороны есть 30 дней на ответ. Если удастся убедить другую сторону расторгнуть договор, то составляется соглашение о расторжении договора купли продажи. Если ответа не последовало или другая сторона заявила, что расторгать договор она не будет, самое время идти в суд с иском.
Иск составляется по правилам статьи 131 ГПК РФ, и к нему нужно приложить документы, которые помогут суду разобраться в ситуации. Это должны быть сам договор, акт приёма-передачи (если речь о квартире или доме), документы, характеризующие заводской брак автомобиля и другие документы, относящиеся к делу.
Характеристика расторжения договора купли-продажи
По закону расторжением договора называется полное завершение правовых взаимоотношений между сторонами договора и окончательное прекращение действия договора. Поскольку у договора две стороны, то расторжение договорных взаимоотношений между ними допускается или по взаимному соглашению, или по требованию суда.
В требованиях законодательства установлена норма, согласно которой расторжение договора допускается только в той же форме, в которой договор был заключен. То есть, договор, заключенный в письменной форме, расторгается путем подписания сторонами дополнительного соглашения к этому договору, которое является неотъемлемой частью первоначального договора.
При расторжении договора закон требует, чтобы все исполненные в рамках договора обязательства не могли быть отозваны назад.
Стороны не имеют права требовать возврата средств или материальных ценностей, которые были переданы до момента расторжения договора, если только данный порядок не был предусмотрен в тексте договора изначально.
Например: аванс, переданный продавцу, при расторжении договора не возвращается, даже в случае прекращения всех правовых отношений по договору. На практике прекращение договорных взаимоотношений по взаимному соглашению встречается исключительно редко.
Примеры ситуаций по расторжению договора купли-продажи квартиры
Часто при заключении договора по купле-продаже квартиры стороны включают в договор пункт о том, что оплата за квартиру производится только после перерегистрации права собственности на покупателя.
В этом случае все риски ложатся на продавца.После регистрации договора в Росреестре вернуть жилье обратно будет очень сложно. А если покупатель при этом откажется от оплаты, то он получит жилье бесплатно.
Однако продавец в данном случае находится под защитой статьи 395 ГК РФ. Согласно положениям данной статьи продавец в этом случае имеет право на получение с покупателя процентов, а также на возмещение суммы убытков. Подробно данное правило освещено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04. 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
При возникновении разногласий между продавцом и покупателем в момент, когда права собственности на квартиру еще не прошли перерегистрацию, и оплата за квартиру еще не была внесена, продавец может или расторгнуть договор, или потребовать оплаты.
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:
- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
Судья может вынести вердикт:
- Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении иска.
Как разобраться с проблемой без привлечения суда
Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
- Название документа;
- Число, месяц, год и место, где он составлен;
- ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
- Реквизиты договора купли-продажи;
- Дату, которая обозначит расторжение сделки;
- Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
- Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
- Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
- Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Основания для расторжения сделки
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
Отменить договор можно по взаимному согласию или в одностороннем порядке. Инициатором процесса может быть любая сторона. Если такое желание возникает у продавца, обычно причиной расторжения является отсутствие оплаты отчуждаемой квартиры либо отказ покупателя необоснованно принимать жилье в установленный срок. А по инициативе покупателя самыми частыми причинами являются следующие ситуации:
- продавец (родственники продавца) не выселяются или не выписываются из квартиры;
- объект недвижимости фактически не передан;
- приобретенный объект передается в виде, не соответствующем условиям договора.
Основания для расторжения договора содержатся в статьях 450, 451 ГК РФ.