Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что следует обратить внимание при перепланировке нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
Узаконивание через суд
Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:
- Получить письменный отказ в БТИ;
- Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
- Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
- Подготовить проект перепланировки;
- Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
- Получить поэтажный план;
- Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
- Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
- Сделать копию паспорта заявителя.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Несогласованная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.
Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.
Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.
Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб. За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.
Перепланировка нежилого помещения
Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект. Если нежилая собственность находится в многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции. Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.
При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:
- обустроить отдельный вход;
- смонтировать систему вентиляции.
Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.
Вопрос: В ходе выполнения ремонта сосед повредил перекрытия и капитальные стены. Дом является памятником архитектуры, поэтому любая переделка запрещена законом. На данный момент есть реальная угроза, что здание будет признано нежилым. При этом сам нарушитель не проживает в квартире, и нет возможности установить его местонахождение. Можно ли подать иск в суд и получить денежную компенсацию морального ущерба?
Ответ: В данном случае обращение в суд — это единственная возможность урегулировать сложившуюся ситуацию, так как он может обязать владельца выплатить моральный и материальный ущерб. Но размер компенсации будет зависеть от целого ряда нюансов и обстоятельств. Чтобы узнать данные собственника, следует запросить выписку из Росреестра.
Вопрос: Как правильно поступить, если выяснилось, что в приобретенной квартире выполнена незаконная перепланировка?
Ответ: В зависимости от того, какие работы были выполнены предыдущим владельцем, можно попробовать узаконить перепланировку через местную администрацию или суд, а в крайнем случае — вернуть жилью первоначальный вид.
Вопрос: Собственник квартиры выполнил незаконную переделку. Но нет возможности собрать соответствующие доказательства, так как он никого к себе не пускает. Как поступить в такой ситуации, если владелец не реагирует на требование предоставить допуск комиссии Жилищной инспекции?
Ответ: Если владелец отказывается предоставить доступ в добровольном порядке, потребуется соответствующее решение суда. Но важно, чтобы требования, которые ранее ему направлялись, были составлены в письменной форме и в соответствии с нормами профильного законодательства. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.
Вопрос: Управляющая компания сначала игнорировала заявление по факту переноса коммуникаций в одной из квартир, а потом прислала ответ, что ремонт был выполнен без нарушений и он не нанес вреда конструкции здания. Как привлечь нарушителя к ответственности, и наказать управляющую компанию?
Ответ: Если есть доказательства, указывающие на то, что ремонт был выполнен с нарушением действующих норм, следует обратиться в Прокуратуру. Предпочтительно, чтобы это была коллективная жалоба от жильцов дома. К обращению следует приложить копию ответа из управляющей компании.
Разница в процедуре в многоквартирном доме и ином здании
От расположения нежилого помещения зависит стоимость проводимых работ и процедура оформления перепланировки:
| В нежилом доме | В многоквартирном доме |
| Переустройство и капитальный ремонт не согласовывается с администрацией, но требуется правильно квалифицировать степень производимых работ, чтобы не совершить незаконные изменения плана здания.
Для помещения в нежилом доме легче получить разрешение. |
Перед началом работ требуется провести собрание жильцов, где соседние владельцы должны дать согласие на внесение изменений и убедиться в том, что перепланировка не нарушит планировку их квартир. |
Узнайте о важных правовых нюансах переустройства и перепланировки нежилого помещения в МКД и нежилом доме.
Законодатель понимает в качестве перепланировки всяческие изменения помещений, которые являются отличными от первоначальной конфигурации. Такие изменения могут стать следствием сноса или монтажа стен и перекрытий, порогов, проемов и пр. Результатом таких изменений становится увеличение площадей, а также появление новых возможностей в их использовании.
Нормы правовых актов, строительных стандартов и прочей документации содержат сведения о тех видах работ, которые могут проводиться при наличии особых условий. Несоблюдение таких требований может являться поводом не только для финансового наказания собственника, но и возникновения опасности граждан, проживающих в перепланированной квартире, соседей и иных посторонних лиц.
Урегулировать все возникающие вопросы призван Жилищный кодекс, содержащий наиболее общие положения о способах согласования перепланировок, перечне требуемых для этого документов, основаниях для отказа в согласовании, ответственности за проведение незаконных действий с квадратными метрами, предназначенными для проживания.
Основным регулятивным актом законодательства, действующим в сфере отношений, возникающих в связи с перепланировкой, выступает Жилищный кодекс. Статьи, собранные в Главе 4, дают возможность определить суть таких понятий, как перепланировка и переустройство.
Под переустройством квартир понимаются такие работы, которые направлены на установку, замену или перенос систем коммуникаций, сетей, оборудования электрического и газового типа.
Перепланировка же является изменением конфигурационных характеристик, присущих помещению.
Результаты выполнения каждого из указанных видов работ должны быть отражены в техпаспорте. По своему предназначению техпаспорт представляет собой документ, содержащий информативные сведения о квартире, включая ее соответствие тем требованиям, которые поставлены перед жилыми помещениями законодательством.
Нормативным регулятором ответственности за неисполнение законодательства о перепланировках и переустройствах, выступает КоАП. Собственник жилья может нести административное наказание при условиях выполнения неправильной перепланировки, т.е. такой, которая выполнена без специальных согласований. Квалифицируют такие действия, как самоуправство, влекущее за собой штраф и иные виды наказаний.
Незаконная перепланировка нежилых помещений
В Москве и Подмосковье ремонтные работы в нежилых помещениях проводятся на постоянной основе. Проведение работ по перепланировке и/или переустройству требует предварительного согласования, но не всегда разрешение на эти работы собственник/арендатор получает до их начала, осуществляя незаконную перепланировку нежилого помещения.
В данной статье рассказывается об особенностях узаконивания перепланировки нежилых помещений и ответственности за незаконную перепланировку.
Точного определения нежилого помещения в законодательстве нет, но по существующей юридической практике, к нежилым относят помещения, не предназначенные для постоянного проживания и не являющиеся общедомовой собственностью (подвалом, чердаком, лестничной клеткой), а также аварийные помещения.
Перепланировка и переустройство нежилых помещений относятся к тем видам работ, которые требуют согласования, потому что вносят изменения в первоначальный план, имеющийся в документах БТИ (техническом паспорте или поэтажном плане с экспликацией).
Несмотря на необходимость согласования таких работ, не все собственники/арендаторы нежилых помещений выполняют ремонт после предварительного получения разрешения.
Согласование перепланировки нежилого помещения
К перепланировке, проводящейся в нежилом помещении, следует отнести любые изменения, проводимые как в архитектурном, так и в инженерном плане. Если текущая перепланировка не соответствует той, что прописана в техническом или кадастровом паспорте объекта, то ее следует согласовать. Иначе все изменения должны быть устранены, а автор незаконной перепланировки должен выплатить значительный штраф. Если же провести согласование, то объект нежилой недвижимости получит новые паспорта, в которых все проведённые изменения будут отмечены.
Перепланировка помещения может включать в себя следующее:
Монтаж новых оконных и дверных проемов вместе с устранением старых
Работы, проводимые с инженерными системами, в том числе с электрикой, канализацией, водопроводом или другими элементами снабжения
Изменение общего метража помещения
Изменение высоты потолков путем монтажа новых конструкций или любым другим способом
Изменение расположения окон, дверей или стен
Размещение комнат в логически обоснованном порядке (смещение перегородок, их разрушение для укрупнения, или установка для разделения пространства)
Смена или перенос сантехники на новое место
Выполнение данных работ в Москве и Московской области требует предварительного согласования и обращения в соответствующие инстанции, т.к. только в этом случае все произведённые изменения будут признаны законными.
Как правило перепланировка нежилого помещения необходима для более рационального использования пространства: в офисе, в магазине, торговом центре, помещении ресторана, складских и производственных помещениях.
Согласование перепланировки нежилого помещения представляет собой сложный процесс как со стороны проектирования, так и со стороны получения заключения различных инстанций и служб. Такие требования обусловлены в первую очередь безопасностью людей. Несмотря на то, что эти объекты относятся к нежилой недвижимости, в них бывает гораздо больше людей. Это и постоянное место работы, и посетители и т.д. В случае нарушения пожарных или санитарных норм большое количество людей подвергается риску. Этим обусловлен и тот момент, что согласовать перепланировку ресторана гораздо труднее, чем перепланировку офиса. Сложнее всего согласовать перепланировку медицинского учреждения, так как к нему применяются практически все существующие нормы и правила, каждому из которых необходимо соответствовать.
В процессе проектирования перепланировки важно учитывать все имеющиеся нормы, как строительные, так и санитарные, противопожарные и т. д. Кроме того, в дополнение к обычной проектной документации могут понадобиться дополнительные проекты: вентиляции, кондиционирования, водоотведения и водоснабжения, технологии и многие другие. В зависимости от предназначения помещения, дополнительные разделы могут быть самыми разнообразными.
Сбор исходной документации
Обжалование предписания или штрафа за незаконную перепланировку
Обжаловать предписание инспектора можно руководителю соответствующего органа или в вышестоящий орган, либо в суд.
С учетом того, какое лицо (физлицо, юрлицо) и при каких обстоятельствах обращается в суд, в арбитражный суд подается заявление о признании предписания незаконным по правилам АПК РФ, в районный суд подается административный иск по правилам КАС РФ.
Порядок и срок обжалования постановления о назначении штрафа за то, что была произведена незаконная перепланировка, должен быть указан в самом постановлении о привлечении к ответственности и назначении штрафа.
Если ГЖИ рассмотрено административное дело и назначен штраф за незаконную перепланировку по ст. 7.21 КоАП РФ, то обжаловать постановление необходимо в суд в течение 10 дней со дня получения соответствующего решения.
Увеличение штрафов за незаконную перепланировку в Москве
До июля 2013 года ситуация по штрафам за незаконную перепланировку складывалась парадоксальным образом:
- Штрафы за незаконную перепланировку жилых домов и жилых помещений устанавливались Кодексом об административных правонарушениях РФ (ст. 7.21)
- Штрафы за незаконную перепланировку на объектах нежилого фонда, находящиеся в собственности г. Москвы, устанавливались Кодексом об административных правонарушениях г. Москвы (ст. 9.8)
- А вот штрафы за незаконную перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах не устанавливались вообще.
Мосжилинспекция (единственный уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы, который имеет право накладывать штрафы за незаконную перепланировку) была, мягко говоря, недовольна сложившимся порядком, поэтому в начале года внесла законопроект в городскую Думу, в котором и предусмотрела штрафы за незаконную перепланировку нежилых помещения в многоквартирных домах.
Московской городской Думой законопроект был рассмотрен и благополучно принят, в связи с чем в Кодексе об административных правонарушениях г.. Москвы появилась новая статья 9.12.
«Статья 9.12. Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы
Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы или с нарушением условий такого согласования, если его получение необходимо в соответствии с установленными Правительством Москвы требованиями, за исключением случаев, установленных статьей 9.8 настоящего Кодекса,
- влечет наложение административного штрафа
- на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;
- на должностных лиц — от пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
- на юридических лиц — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
(Статья дополнительно включена с 16 июля 2013 года Законом города Москвы от 26 июня 2013 года N 36)»
Итак, с 16 июля 2013 года Мосжилинспекция г. Москвы получила законное право штрафовать собственников и арендаторов нежилых помещений в многоквартирных домах. Да еще как штрафовать!
Добавим, что не стоит забывать, что наложение штрафа не влечет автоматическое узаконивание перепланировки, согласовать ее все равно придется. Кстати, стоимость согласования некоторых перепланировок на порядок ниже размера штрафа.
Поэтому желательно штрафа все-таки избежать и заняться согласование незаконной перепланировки прямо сейчас.
Узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения
Собственники нежилых помещений в настоящее время все чаще выполняют перепланировку и реконструкцию. Популярность подобных работ объясняется тем, что они позволяют существенно улучшить функциональные и эксплуатационные характеристики коммерческих заведений, а также крайне положительно влияют на успешность и прибыльность бизнеса.
Если нужно перестроить здание, владелец должен выполнить работы в полном соответствии с существующим законодательством, которое требует предварительного проектирования и согласования реконструкции с ответственными службами.
При выполнении ремонта без получения соответствующих разрешений от государственных инспекторов, работы будут признаны самовольными.
В этом случае владельцу придется узаконить перепланировку отдельно стоящего нежилого помещения постфактум.
Каждое жилое помещение имеет проект, без изменения которого перепланировка или переустройство жилища будет незаконной. Действия по перепланировке можно проводить только после согласования с органом местного самоуправления, в противном случае действия собственника будут расцениваться как самовольное переустройство, и за подобное нарушение ему грозит ответственность.
Статья 7.21 КоАП России предусматривает ответственность за нарушение правил использования жилого помещения. Практика рассмотрения подобного рода дел показывает, что действия могут квалифицироваться также по статье 19.1 КоАП – самоуправство.
Статья 19.1. Самоуправство
Чтобы этого избежать, будущую перепланировку нужно предварительно согласовать, проведя ее через все нужные инстанции и получив от них разрешение.