Раскрытие бухгалтерской (финансовой) отчетности в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раскрытие бухгалтерской (финансовой) отчетности в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Часть предприятий познакомились с аббревиатурой «ЕНП» еще в этом году, так как в июле стартовал пилотный проект по использованию Единого налогового платежа юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Но, начиная с 1 января 2023 года, использовать ЕНП обязательно всем организациям.

Суть ЕНП состоит в том, что теперь все платежи юридические и физические лица будут перечислять на общий счет, а далее инспекция будет распределять поступившие средства по целям. Так, в Налоговом кодексе будет введено новое понятие «Совокупная обязанность», которое означает сумму всех платежей, которое лицо обязано перечислить на единый счет.

В совокупную обязанность будут включены налоги, авансовые платежи, взносы, сборы, пени, штрафы и суммы налога, подлежащие возврату.

Приоритетность зачета сумм будет происходить в следующей последовательности:

1. Недоимки, начиная с наиболее раннего момента выявления;

2. Налоги, взносы;

3. Пени;

4. Проценты;

5. Штрафы.

Серьезная корректировка налогового законодательства с 2023 года — переход на систему расчетов с бюджетом через уплату единого налогового платежа (ЕНП).

Налогоплательщик вместо множества платежных поручений в ИФНС будет формировать только одно, в т.ч. на уплату нескольких налоговых платежей. Денежные средства будут поступать на единый налоговый счет (ЕНС) субъекта, а потом их будут распределять для уплаты его налоговых обязанностей.

Такое нововведение даст возможность упростить расчеты, но единый налог не заменит все налоговые платежи. ЕНС — это своего рода способ расчета с бюджетом. Действующие налоги останутся с налогоплательщиком — он также должен будет их рассчитывать и сдавать по ним декларации. В некоторых ситуациях потребуется сдавать в ИФНС уведомления об исчисленных налогах, авансах, сборах, страховых взносах. Это нужно делать, когда срок уплаты налога или страхвзноса наступает до срока подачи отчетности или же не предусмотрена обязанность по сдаче отчетности по конкретному платежу.

В связи с переходом на ЕНП с 2023 года скорректируют сроки уплаты некоторых бюджетных платежей.

В 2023 году по налогу на прибыль предусмотрены такие корректировки:

• изменится срок сдачи декларации — до 25-го числа месяца после отчетного периода и до 25-го марта — для годовой декларации;
• сроки уплаты авансового и годового платежей не изменятся — до 28-го числа месяца после отчетного периода для авансов и до 28-го марта по годовому налогу;
• отрицательные курсовые разницы необходимо будет учитывать в расходах только на дату погашения обязательства;
• введут новые основания для применения ускоренной амортизации — для исключительных прав на ПО и базы данных из реестра отечественного ПО и для амортизируемых основных средств из реестра отечественной радиоэлектронной продукции, предусматривается коэффициент 1,5 для расходов по налогу на прибыль при приобретении прав на использование ПО и баз данных из сферы искусственного интеллекта, которые числятся в реестре российского ПО, а также новый инвестиционный вычет — 100% на установку, тестирование, адаптацию, модификацию ПО и баз данных из реестра российского ПО или основных средств из реестра российской радиоэлектронной продукции.

По НДС предусмотрены такие корректировки:

• изменится срок уплаты налога — до 28-го числа каждого из трех месяцев, идущих за прошедшим кварталом;
• уточнят порядок возмещения НДС на основании ст. 176, 176.1 НК из-за перехода на единый налоговый платеж. Суммы, которые подлежат возмещению, будут направляться в счет увеличения сальдо единого налогового счета, а получить возврат НДС деньгами налогоплательщик сможет, если на ЕНС будет положительное сальдо по всем налогам.

Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

Ведение бухучета в каждой отдельной отрасли имеет ряд специфических особенностей. Так и для агентства недвижимости существуют свои определенные моменты.

Рассмотрим основные расходы агентства по недвижимости:

• Заработная плата сотрудников агентства. Основным расходом является выплата заработной платы, которая, как правило, состоит из должностного оклада и % бонусной части, зависящей от стоимости проданного имущества. Помимо выплаты денежного вознаграждения, с каждой начисленной суммы заработной платы необходимо оплатить страховые взносы во внебюджетные фонды (пенсионный фонд РФ и фонд социального страхования) в размере 30% от суммы начислений.

• Арендная плата. Агентство по недвижимости должно иметь свой офис, в котором сможет принимать у себя потенциальных клиентов, заключать договора купли — продажи, принимать предварительную оплату по договору. В зависимости от объема работы, количества клиентов и заказов, агентство может снимать в аренду несколько офисных помещений.

• Реклама самого агентства и объектов недвижимости. Работа агентств недвижимости достаточно конкурентная среда. Именно поэтому для функционирования агентства необходимо выделять достаточную сумму для рекламы. Причем рекламировать необходимо не только агентство недвижимости, но и продаваемые риелторами объекты недвижимости.

В бухгалтерском учете агентств по недвижимости помимо расходов, существуют конечно же и доходы. Уточним основные доходы агентства:

• Прибыль от деятельности покупки-продажи недвижимости. Осуществляя основной вид деятельности агентство по недвижимости заключает договора купли-продажи движимых и недвижимых объектов. Тем самым получает определенный доход от заказчиков услуг.

• Выручка от сдачи недвижимости в аренду. Многие агентства по недвижимости занимаются деятельностью по найму и сдаче в найм арендуемого имущества.

Лицензирование риэлторской деятельности

Согласно Федеральному закону от 25.09.1998 N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность риэлторских фирм подлежит обязательному государственному лицензированию.

Порядок и условия выдачи лицензий на осуществление риэлторской деятельности в настоящее время регулируются Положением о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1407. Так, в частности, для получения лицензии, дающей право на осуществление определенного вида риэлторской деятельности, заявленного лицензиатом, последнему необходимо представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.

УСН с 1 января 2023 года

Все индивидуальные предприниматели не смогут применять УСН вне зависимости от вида деятельности.

Кроме того, некоторые организации также не вправе применять УСН:

1. организации, имеющие один или несколько филиалов, состоящих на учете в налоговых органах;
2. организации, осуществляющие обмен цифровых знаков (токенов) на иные цифровые знаки (токены), отчуждение цифровых знаков (токенов) за электронные деньги, а также получающие имущество (кроме денежных средств в белорусских рублях и иностранной валюте), если такое получение обусловлено осуществлением операций с цифровыми знаками (токенами) либо их наличием у организации;
3. доверительные управляющие при доверительном управлении имуществом, вверители при доверительном управлении имуществом;
4. для субъектов, получающих от других лиц наличные и (или) безналичные денежные средства, не составляющие их валовую выручку и не являющиеся суммами (выручкой, доходами), не включаемыми ими в валовую выручку, будет установлено право выбора — прекратить применение УСН либо уплачивать налог при УСН исходя из всех сумм поступлений на счет и в кассу, а не только из вознаграждения и дополнительной выгоды. Это важно для организаций, получающих денежные средства:

• на основании договоров комиссии, поручения или иных аналогичных гражданско-правовых договоров, договоров транспортной экспедиции либо по договорам, заключенным ими во исполнение таких договоров;

Примечание

Это изменение коснется в первую очередь туристических агентств, т. к. они работают по договору комиссии и деньги, полученные за туры не являются их выручкой, а перечисляются туроператору.

• как возмещение (оплату) расходов независимо от даты их осуществления и того, в чьих интересах они осуществлены, расходов, указанных в части второй подп. 5.3 п. 5 ст. 328 НК-2023;

Примечание

В том числе возмещение арендодателю (лизингодателю, наймодателю).

• в связи с участием в расчетах между иными лицами путем получения указанными организациями денежных средств от одного лица и их передачи (перечисления) другому лицу.

1. Организации и ИП с 2023 года будут исчислять НДС при покупке услуг не только у иностранных организаций, но и у иностранных индивидуальных предпринимателей, если местом реализации таких услуг является территория РБ.

2. При продаже выкупленных транспортных средств, когда-то бывших предметом лизинга, по цене ниже контрактной стоимости предмета лизинга — налоговая база будет определяться как контрактная стоимость или как определенная в установленном порядке оценочная стоимость, если срок действия договора финансовой аренды (лизинга), предусматривавшего выкуп предмета лизинга, составлял менее 5 лет.

При реализации транспортного средства (которое было в составе основных средств) приобретенного менее чем 5 лет назад, по цене ниже остаточной стоимости — налоговая база определяется как цена приобретения или как определенная в установленном порядке оценочная стоимость.

Примечание

При продаже авто по стоимости ниже контрактной (ниже остаточной) рекомендуется сделать оценку имущества для определения рыночной стоимости с учетом износа.

3. При реализации приобретенных менее чем 1 год назад товаров по цене ниже цены приобретения — налоговая база определяется как цена приобретения. При этом будут предусмотрены исключения как для отдельных товаров, так и для отдельных операций, совершаемых с товарами. При этом право на вычет НДС у покупателя будет от цены реализации.

Пример

Организация приобрела товар в январе 2023 года за 20 тыс. руб. и реализовала в мае за 11 тыс. руб. в связи с низким спросом вне сезона. НДС необходимо исчислить от стоимости приобретения — 20 тыс. руб.

В следующей статье мы расскажем про налог на профессиональный доход, самозанятых, повышение ставок единого налога в 2−3 раза и новое мобильное приложение «Налог на профессиональный доход».

Что будет с формой 4-ФСС и персотчетами

В связи с объединением ПФР и ФСС количество отчетов в эти ведомства с 2023 года сократится. Вместо отдельных форм введут единый отчет, который нужно будет сдавать в объединенный фонд.

В результате таких преобразований отпадет необходимость индивидуально заполнять и сдавать некоторые отчеты: СЗВ-М, СЗВ-СТАЖ, ДСВ-3, СЗВ-ТД. Нужные сведения объединенный фонд будет получать из нового отчета. В этот отчет так же будут включаться отдельным разделом сведения, которые сейчас отражаются в 4-ФСС.

Получается, что августовские обновления форм персонифицированной отчетности будут действовать всего несколько месяцев − до конца 2022 года. Согласно внесенным поправкам в правила заполнения СЗВ-ТД, бумажную форму в 2022 году вправе представлять только страхователи с численностью не более 10 человек, для остальных возможен исключительно электронный отчет (Постановление Правления ПФР от 21.04.2022 № 62п). Эти изменения для отчета ф. СЗВ-ТД в 2023 году будут уже не актуальными.

Плюсы и минусы открытия агентства недвижимости

Агентство недвижимости, как и любой другой бизнес, имеет свои плюсы и минусы, на которые обязательно стоит обращать внимание. Если не соблюдать все правила открытия данного бизнеса, то можно совершить ошибку, которая приведет к потере проекта и средств.

Плюсы открытия агентства недвижимости:

• Наличие относительно небольшого стартового капитала для ведения бизнеса;
• Нет необходимости получения лицензии для ведения риэлторской деятельности;
• Данная сфера бизнеса является высокодоходной;
• Отсутствие сезонности в продажах;
• Риэлторы имеют возможность получать высокую заработную плату, имея при этом свободный график.

Шаг 4. Выбор и покупка оборудования для открытия агентства недвижимости

Для запуска агентства недвижимости потребуется совсем немного – обустроить офис. При выборе мебели и интерьерных изделий стоит понимать, что оформляется офисное помещение. Классика – вот лучший стиль оформления, которому доверяют на протяжении веков. Стол, шкаф, диван, полка должны быть подобраны в одном стиле. Минимализм и строгость должны присутствовать в приемной. Также потребуется стандартный набор офисной техники: компьютер, сканер, принтер, телефон.

На покупку различной мебели для обустройства офиса (столы, стулья, шкафы, стеллажи и прочая мебель) предпринимателю придется потратить в районе 200 000 рублей. Покупка компьютеров на 6 сотрудников обойдется еще в 150 000 рублей.

Таким образом, на покупку оборудования для обустройства офиса агентства недвижимости необходимо выделить 350 000 рублей.

Окунёмся в действительность

А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.

Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году

Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.

Бухгалтерский учет для Агентства недвижимости

Ни для кого уже не секрет, что каждая сфера бизнеса имеет свою особую специфику. И в каждой сфере есть свои особенности организации и ведения финансового учета. Однако именно в сфере работы с недвижимостью встречается, пожалуй, большее количество различных «подводных камней», особенно, если речь идет о риэлтерском агентстве широкого профиля. Речь идет и о покупке, и о продаже, и об аренде объектов недвижимости, причем не только жилого, но и нежилого типа, заключение различных сделок как с физическими лицами, так и с юридическими.

Главную часть финансовых расходов в таком агентстве, по оценкам специалистов, составляют заработная плата сотрудников, аренда офисного помещения и, разумеется, не стоит забывать про рекламу. Рекламировать ведь нужно не только основные услуги агентства, но и дополнительные. А также иногда требуется реклама одного определенного объекта недвижимости.

А вот валовая выручка риэлтерского агентства, основная статья доходов которого, продажа квартир, непостоянна. Она во многом зависит и от сезонных колебаний цен на недвижимость, и от изменения показателей спроса и предложения. Эти факторы, создающие порой дисбаланс поступлений и расходования финансовых средств, обязательно следует учитывать при организации финансового учета.

Во многих случаях руководители таких компаний предпочитают не держать штатного бухгалтера. В целях оптимизации расходов на бухгалтерский учет они предпочитают обращаться за помощью к независимым внешним специалистам — профессиональным бухгалтерам и юристам. Данное явление на современном рынке бухгалтерских услуг носит название аутсорсинга, и пользуется в последнее время широчайшим спросом. К примеру, компания «Бэк-Офис» предоставляет комплекс необходимых услуг по бухгалтерскому учету риэлтерским компаниям, заметно облегчая их жизнь и открывая перед ними все новые просторы. Насколько это оправдано?

Во-первых, такой подход дает возможность пользоваться услугами специалиста по бухгалтерскому учету именно в сфере недвижимости.

Во-вторых, этими услугами можно пользоваться за вполне умеренную цену. Сегодня всё большее число средних и мелких компаний выбирают именно бухгалтерский аутсорсинг.

Особенности налогообложения риэлтерских организаций

Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.

Основные функции агентства недвижимости:

• Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
• Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
• Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
• Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
• Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
• Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.

Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:

• Консультационные услуги;
• Юридические услуги;
• Сбор и оформление документов;
• Комплексные оформительские услуги.

Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:

• 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
• 9:00 — 18:00 в выходные дни.

Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.

Общие моменты целевой аудитории:

• Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
• Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
• Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
• Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.

Цели приобретения жилья:

• в личное пользование;
• для осуществления коммерческой деятельности;
• инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).

С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.

Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
Число квартир, тыс.	373	382	396	427	477	515	609	722
Их средний размер, м2 общей площади	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5	83,1	84,7
Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода:
однокомнатные	20	20	21	23	25	28	29	31
двухкомнатные В нише агентств недвижимости конкуренция высока. Поэтому для осуществления наиболее эффективной деятельности особое внимание следует уделить рекламе. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно. План по персоналу: Директор; Риэлторы (4 чел); Юрист (1 чел); Офис-менеджер (1 чел); Уборщица (1 чел). Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка — вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости. На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен. Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке. Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо: искать клиентов; вести переговоры и консультации; сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров); проводить мониторинг рынка недвижимости. Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, — все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи. В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов. За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер. Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад. Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта 1 месяц 2 месяц 3 месяц 4 месяц 5 месяц 6 месяц Риелторы( 4 чел), окладная часть 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 Риелторы(4 чел), премиальная часть 150 400 162 000 173 600 182 200 197 200 183 400 Директор 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 30 000 Юрист 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 Офис-менеджер Инвестиции в открытие агентства недвижимости. ЗАТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БИЗНЕСА, руб. Оформление документов 20 000 Аренда помещения (3 месяца) 48 000 Ремонт 40 000 Мебель 50 000 Техника 120 000 Создание сайта 50 000 Рекл��мная кампания 100 000 Итого: 428 000 Ежемесячные расходы включают в себя следующие статьи затрат. На первый взгляд открытие агентства недвижимости выглядит делом простым и не требующим особых усилий. Все, что нужно — это снять офис, поставить мебель, компьютер и телефон, и можно работать. Но на самом деле не все так просто. Во-первых, отсутствие высокого порога вхождения в этот бизнес привело к тому, что агентств на рынке большое количество. Они появляются и исчезают с одинаковой скоростью, создавая огромную конкуренцию. Практически все клиенты стремятся обращаться только в крупные агентства, опасаясь мошенничества и обмана. Основные угрозы: отсутствие имени на рынке; очень высокая конкуренция среди сотен аналогичных компаний; самые интересные для агентства клиенты — это люди, покупающие недвижимость, — квартиры для личных нужд, а не для перепродажи. Но как раз именно эта категория покупателей и продавцов стремится выбрать крупное и известное агентство недвижимости, осознавая собственную неопытность. Однако при осуществлении грамотной политики можно с легкостью преодолеть все эти трудности, находиться в постоянном росте и получать стабильную прибыль. Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта. Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется. Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды. Согласно МСФО (IAS) 40 (п. 5), «инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для: использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или продажи в ходе обычной деятельности». В условиях применения ФСБУ это определение необходимо скорректировать. Дело в том, что по российским правилам недвижимость, предназначенная для получения арендных платежей, относится к основным средствам. Поэтому к категории инвестиционной недвижимости можно отнести лишь объекты, удерживаемые с целью получения выгоды от прироста стоимости. Примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40), которые может взять на вооружение бухгалтер, применяющий ФСБУ: земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности; земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости; недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости. Таким образом, МСФО (IAS) 40 содержит исчерпывающий ответ на вопрос о классификации активов, поставленный в начале статьи. Инвестиционную недвижимость следует признавать как актив тогда и только тогда, когда (п. 16 МСФО (IAS) 40): поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке. Инвестиционная недвижимость должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению, – например, оплату профессиональных юридических услуг (п.п. 20, 21 МСФО (IAS) 40). При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки (п. 24 МСФО (IAS) 40). Обратите внимание Объекты основных средств, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». На основании Федерального закона «О бухгалтерском учете» (ч. 3 ст. 10) признание объекта подразумевает отнесение его на тот или иной синтетический счет. Действующим Планом счетов счет для отражения ин��естиционной недвижимости не предусмотрен. Однако нормативные документы не запрещают вводить для учета специфических операций дополнительные синтетические счета. Вопреки предписанию Инструкции по применению Плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), согласования с Минфином России для этого не требуется. В бухгалтерском балансе инвестиционная недвижимость должна быть представлена самостоятельной строкой – отдельно от основных средств. Основание – пункт 54 (подп. «b») Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Инвестиционная недвижимость относится к внеоборотным активам (п. 66 МСФО (IAS) 1). В итоге для учета инвестиционной недвижимости не возбраняется использовать свободный номер в Плане счетов – 06. Он находится в составе внеоборотных активов. В соответствии с МСФО (IAS) 1 организация должна классифицировать актив как оборотный, когда: она предполагает реализовать актив или намеревается продать или потребить его в рамках своего обычного операционного цикла; она удерживает этот актив главным образом для целей торговли; она предполагает реализовать стоимость этого актива в пределах 12 месяцев после окончания отчетного периода; или этот актив представляет собой денежные средства или эквивалент денежных средств. Организация должна классифицировать все прочие активы как внеоборотные. После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40). Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40). Модель вторая – по справедливой стоимости. Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40). Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы». Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (подп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Как видно, инвестиционная недвижимость требует обязательной оценки по справедливой стоимости. Но что представляет собой эта характеристика? – Для ее определения надлежит руководствоваться Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных. Цель оценки справедливой стоимости актива – определить цену (с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив), по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 2 МСФО (IFRS) 13). Справедливую стоимость мы охарактеризовали в общих чертах. Нюансы ее определения мы опускаем. ПРИМЕР 1. ОЦЕНИВАЕМ ВЫГОДУ ОТ ПРИРОСТА СТОИМОСТИ В качестве инвестиционной недвижимости компания приобрела земельный участок. Его первоначальная стоимость – 450 000 рублей (на основании подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ НДС не взимается). Учетной политикой закреплена модель учета по справедливой стоимости. Вначале справедливая стоимость участка оценена в 400 000 рублей, а год спустя – в 650 000 рублей. При таких условиях бухгалтер произведет записи: ДЕБЕТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость» КРЕДИТ 76, 68 и др. — 450 000 руб. – сформирована первоначальная стоимость земельного участка (оплата продавцу, вознаграждение посреднику, государственная пошлина и пр.); ДЕБЕТ 06 КРЕДИТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость» — 450 000 руб. – принят к учету объект инвестиционной недвижимости; ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 06 — 50 000 руб. (450 000 – 400 000) – сформирована справедливая стоимость объекта (незамедлительно); ДЕБЕТ 06 КРЕДИТ 91-1 — 200 000 руб. (650 000 – 450 000) – отражено увеличение справедливой стоимости (через год). Оценим выгоду от прироста стоимости участка. Годовой доход компании – 150 000 рублей (200 000 – 50 000), что по отношению к первоначальным затратам составило 30% (150 000 руб. : 450 000 руб. × 100%) годовых. МСФО (IAS) 40 (п.п. 57, 58) устанавливает порядок перевода инвестиционной недвижимости в иные категории – основных средств и товаров. Такие переводы должны производиться тогда и только тогда, когда происходит изменение характера использования объектов инвестиционной недвижимости. Так, перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов производится с началом ее развития в целях продажи. Если же организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать этот объект как инвестиционную недвижимость до прекращени�� его признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов. ПРИМЕР 2. ПЕРЕВОДИМ ИНВЕСТИЦИОННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В СОСТАВ ОС Перевод земельного участка из категории инвестиционной недвижимости в категорию основных средств бухгалтер отразит записью: ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 06 — 650 000 руб. – произведена реклассификация объекта инвестиционной недвижимости в объект основных средств. Возможен и обратный перевод. В частности, перевод из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов (п. 64 МСФО (IAS) 40). А значит, повлечет признание доходов и расходов. Сначала необходимо выполнить декомпозицию ваших целей и планов, чтобы понять, сколько сотрудников должно быть в отделе продаж для их реализации. И какую мотивацию поставить этим сотрудникам, чтобы выйти на нужный результат. Лидогенерация – вы планируете необходимое количество заявок-лидов, чтобы получить желаемое число сделок. Конверсия при этом должна быть около 40–50 % во встречу. Конверсия из встречи в сделку – 20–50 %. Похожие записи: Дотация на путевки в летний лагерь на сезон в 2023 За сколько часов до отправления поезда можно вернуть билет без потерь и комиссий Программа доступного жилья для молодой семьи