Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Штрафы за незаконную перепланировку
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Пошаговая инструкция по установлению
-
Разработка проекта перепланировки с привлечением фирм, имеющих лицензии на данный вид деятельности – первый этап в создании отдельного входа.
Для оформления проекта понадобиться техническая документация на помещение с указанием материала внутренних перекрытий и конструкций. Изготавливается проект в течение 5-15 дней в зависимости от трудоемкости создания дверного проема.
- Одновременно с проектом нужно получить согласие от соседей на проведение работ в многоквартирном доме.
-
Для получения разрешения на создание отдельного входа нужно пройти этап согласования в местной администрации, а также документальное оформление всех работ с планами, схемами и чертежами. На этом этапе понадобится предоставление следующих документов:
- заявление владельца помещения на получение разрешения перепланировки;
- юридические документы, свидетельствующие о правах на данное помещение;
- техническая документация из БТИ;
- проект перепланировки здания с созданием отдельного дверного проема;
- разрешение жильцов многоквартирного дома;
- разрешения от таких организаций как СЭС, пожарный надзор и другие.
- После получения разрешения необходимо проведение работ по созданию дверного проема. Для этого с организацией, проводящей работу, заключается договор об авторском сопровождении.
-
При завершении работ по созданию входа в помещение с улицы необходимо, чтобы Департамент управления имуществом организовал межведомственную комиссию. При положительном решении комиссия выдает акт о проведенной перепланировке.
Если созданный дверной проем на улицу не будет удовлетворять условиям, прописанным законодательно, комиссия должна предоставить письменный отказ с указанием причины.
- Переоформление технической документации службой БТИ. Необходимо направить заявку на оказание услуги кадастровым специалистом. Он должен будет составить новый технический паспорт с внесением в него всех изменений.
- Обращение в ЕГРП для внесения изменений в свидетельство о праве собственности.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Отдельный вход в нежилое помещение
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Отличия в процедуре для коммерческого помещения в жилом и нежилом здании
Любая перепланировка должна оставаться законной, однако не все люди понимают, что перепланировка и жилого, и нежилого помещения должна находиться под контролем. Оформление перепланировки в нежилом здании намного проще, так как в Российском законодательстве нет конкретных статей и законов.
Поэтому, чтобы перепланировка в нежилом помещении была урегулирована, владельцу коммерческого помещения в нежилом здании необходимо пройти следующие этапы:
- подготовить проект перепланировки (сделать самостоятельно или заказать у специалистов);
- провести все необходимые работы в точности с проектной документацией;
- заказать изменения в техническую документацию на объект;
- обратиться с технической документацией и стандартным набором документов в Росреестр для внесения изменений в сведения кадастрового учета.
Владельцу коммерческого помещения в жилом здании необходимо пройти точно такие же этапы. Однако ему необходимо согласовать перепланировку с соседями (в случае многоквартирного дома) и с Государственной жилищной инспекцией, которая предоставляет разрешение на проведение соответствующих работ.
Но если ты у нас проездом, ты все еще можешь:
Вход с улицы
Сыпной тиф качался по улицам в такт мерной походке санитаров и могильщиков. Тиф был громок в горячечном бреду и тих в похоронных процессиях. Катафалки тянули верблюды Тратрчока.
Школа переезжала.
Металась Швамбрания в поисках устойчивой истины, меняя правителей, климат и широты.
И только дом наш незыблемо стоял на своем причале на старой широте, на прежней долготе. Он заржавел, он врос в дно — уже не пароход, а тяжелая, занесенная баржа, ставшая островком. Бури не могли пока еще вторгнуться в него, так как мама боялась сквозняков и закрывала форточки.
Но, разумеется, кое-какие изменения произошли. Папа, например, носил френч, а не пиджак. Красный крестик на клапане кармана говорил о том, что отец — военный врач. Он работал в эвакопункте. Затем люди «неподходящего знакомства», знавшие всегда лишь черный ход квартиры, теперь все, словно сговорившись, являлись через парадный. Даже водовоз, которому как будто удобнее и ближе было идти через кухню, требовательно звонил с парадного хода. Он топал через квартиру, он следил и капал. И ведра его были полны достоинства.
Мы с Оськой приветствовали это разжалование парадного крыльца. Теперь между ним и кухней установился сквозняк непочтительности.
Плюсы и минусы отдельного входа
Плюсы:
- приватность и независимости от соседей;
- экономия на коммунальных услугах (например, отказ от оплаты домофона);
- комфорт и безопасность (можно оборудовать отдельный вход удобным крыльцом, постелить противоскользящие материалы и т.д.);
- возможность выделить долю в квартире другому собственнику, создав для него отдельный вход и при этом не пересекаться.
Минусы:
- длительность процедуры получения разрешения на перепланировку;
- высокая стоимость проекта перепланировки;
- проведение самостоятельной уборки крыльца.
Если собственник жилья сделал отдельный вход, он может задуматься о переводе жилья из жилого в нежилое для открытия, например, магазина.
Можно ли сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже?
Перенос входной двери из лестничной клетки на улицу дает владельцу жилья сразу пять преимуществ в рамках использовании квартиры:
- Приватность. Вы становитесь независимым от мест общего использования, но при этом сохраняете за собой права на них. Небольшая пристройка, которую можно будет оформить вместе с входом, заменит вам коридор.
- Экономия на дополнительных услугах. С отдельным входом вам не нужен домофон. Если вы не будете пользоваться лестничной площадкой, сможете не платить за проведение там ремонта и за уборку, но об этом придется договориться с обслуживающей организацией.
- Комфорт. Вы сможете сделать удобный вход в квартиру с крыльцом. Если в семье есть люди, которым трудно пользоваться ступеньками, или дети, больше не придется испытывать трудности с коляской, передвигаясь по ступенькам, так как у себя вы всегда сможете сделать пандус.
- Возможность перевода жилья в коммерческую недвижимость. В этом случае отдельный вход необходим. Это только один из этапов длительной и дорогостоящей процедуры.
- Возможность выделить независимую долю в жилье. Частный дом с двумя отдельными входами смогут использовать сразу два владельца независимо друг от друга.
Чтобы оборудовать квартиру отдельным входом, важно оформить и согласовать планируемую реконструкцию, и только после этого ее можно выполнять. Всю процедуру разделим на 5 этапов.
Сначала обратитесь в БТИ или другую лицензированную компанию, которая проведет экспертизу и установит, есть ли возможность сделать отдельный вход в вашем конкретном случае.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Как узаконить отдельный вход в жилье в многоквартирном доме
При перепланировке можно делать все, что не запрещено. Менять расположение комнат, переносить батареи, плиту и сантехнику, делать декоративные подиумы и ниши. Безопасность этих работ должна подтвердить специализированная организация — проектное бюро с допуском СРО. А потом все проверит Мосжилинспекция.
Расскажем, что разрешается делать при перепланировке на самых частых примерах.
Можно сносить перегородки, если это не несущие стены. Можно демонтировать любые перегородки внутри квартиры. Конечно, если эти стены не несущие. Также можно возвести новые и благодаря этому получить столько комнат, сколько нужно вашей семье. Можно оборудовать гардеробную — или, наоборот, избавиться от ненужной кладовки.
Не ошибемся, если, перефразируя классика, скажем, что все просторные кухонные помещения в квартирах похожи друг на друга, а вот тесные кухоньки неудобны каждая по-своему – слишком большой вентиляционный выступ, выход на балкон, который лучше бы сделали из жилой комнаты, узкий проем, неудачное расположение инженерных коммуникаций и т.п.
Универсальных рецептов устранения таких недостатков в природе не существует – каждый случай слишком индивидуален. Но для тесных кухонь есть несколько характерных проблем, которые решаются одним и тем же способом.
К ним можно отнести:
- Недостаток места для хранения кухонной утвари (посуды, столовых приборов и др.).
- Отсутствие места для устройства полноценного обеденного пространства.
- Нехватка рабочей зоны для приготовления еды.
- Недостаток пространства для удобного размещения холодильника, посудомоечной машины, другой бытовой техники (мультиварки, хлебопечки, кухонного комбайна, микроволновки, кофеварки и т.п.).
Решить подобные проблемы можно только одним единственным способом – увеличить пространство кухни за счет смежного помещения, то есть с помощью самой настоящей перепланировки.
И вот здесь большинство жильцов многоквартирных домов ожидает неприятный сюрприз в виде Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47, п. 24 которого запрещает располагать кухни над жилыми комнатами соседей снизу.
Это значит, что, как бы вам этого не хотелось, а невозможно расширить кухонное помещение на прилегающую жилую зону. Поскольку по стояку квартиры практически в каждом доме имеют абсолютно идентичные планировки, при увеличении площади кухни таким образом, ее увеличенная часть как раз окажется над жилой комнатой квартиры снизу, что делать категорически нельзя.
А вот в квартирах первых этажей подобная перепланировка возможна, поскольку под ними отсутствуют жилые помещения. То есть помимо возможности увеличения кухни за счет коридора, встроенного шкафа, кладовки и подсобки, на первом этаже можно расширить кухонное помещение и на жилую площадь.
Но согласовать такую перепланировку можно только в домах, где используются не газовые, а электрические кухонные плиты. А перегородка между кухней и комнатой является ненесущей, и ее можно будет снести.
По большому счету, при перепланировке квартиры на первом этаже кухню можно расширять практически на любое помещение, кроме туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов.
Соответственно, в квартирах первых этажей и перепланировка с переносом кухни в жилую комнату тоже возможна. Опять же при условии, что будет установлена электроплита.
Муж хочет сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже, чтобы не пересекаться с соседями и в последствии сделать отдельный пандус для коляски (я беременна). Скажите, какие разрешения нужно получить и реально ли сделать отдельный вход? Нужно ли будет согласовывать всё это с соседями и не делать перевод квартиры в нежилое, так как мы там прописаны.
Ответ: Да, при наличии соответствующих разрешений от уполномоченного органа местного самоуправления.
Работы по созданию отдельного входа в жилое помещение являются перепланировкой, то есть изменение конфигурации помещения, которые потребуют внесения изменений в технический паспорт.
Перепланировка запрещена, если это приведет к:
- ухудшению условий проживания граждан и эксплуатации всего дома;
- нарушению требований противопожарной эксплуатации, санитарно-гигиенических и иных норм, установленных для многоэтажных жилых домов.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
ОБЫЧНО НЕЗАКОННО: квартира в квартире
На практике те, кто модернизирует коммуналки, косметическим ремонтом на своей территории не ограничиваются. Они пытаются организовать полноценную квартиру — то есть, выгородить кухню, сделать собственный санузел, установить на своей территории душевую кабину, а лучше — ванну. По словам питерских риелторов, сегодня большинство покупателей комнат в коммуналках ищут варианты, которые позволяют такого рода модернизацию.
Важно: Подавляющее большинство «квартир в квартирах» незаконны, а легализовать их, как правило, невозможно. Для проведения перепланировки комнаты в коммунальной квартире нужно получить нотариально заверенное согласие всех собственников. Это один из самых сложных моментов, о который могут разбиться ваши мечты о «квартире в квартире». Ведь в коммуналке может быть множество собственников, имеющих свой взгляд на перспективы модернизации.
При этом интересы нанимателей неприватизированных площадей и мест общего пользования представляют муниципальные чиновники. Они призваны следить,чтобы права жильцов не нарушались. Поэтому им всегда легче запретить, чем разрешить — от греха подальше.
Если нельзя, но очень хочется
Ищите компромиссы между желаниями и возможностями — согласуемым и несогласуемым. Просторную комнату можно зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные (временные) перегородки, не доходящие до потолка.
Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом обозначить прихожую и кухонный уголок — с микроволновкой и электрочайником. Но готовить и мыть посуду придется на общей кухне (договаривайтесь с соседями о ремонте общего имущества).
То же относится и к спальному месту под потолком. По российским законам подобные антресоли в коммуналке должны быть временным и разборным. Правда, далеко не все коммуналки могут похвастаться потолками 3,5 м, а при меньшей высоте жилые антресоли — не лучший вариант.
Отдельный вход в нежилое помещение- варианты устройства
Вариант первый, незаконный: без устройства пандуса. Архитектурное управление не дает разрешение на устройство отдельного входа в нежилое помещение не оборудованного пандусом, и часто приходится достраивать его уже после того, как выполнена основная часть работ, что обходится в несколько раз дороже, чем если бы пандус сроили изначально. Потому и рекомендуем согласовывать свои действия с ГБУ «ГлавАПУ» до начала строительных работ.
Вариант второй: с устройством тамбурного помещения снаружи здания. Этот вариант позволит сохранить полезную площадь нежилого помещения, однако его достаточно тяжело реализовать на практике из-за того, что жильцы дома могут воспротивиться присоединению их законной земли к вашей входной группе.
Вариант третий: с устройством тамбура внутри помещения. Самый лояльный по отношению к соседям, но самый невыгодный для арендатора или собственника нежилого помещения.
Вариант четвертый: с обшитием фасада. Этот вариант весьма полезен в том случае, если вы планируете размещать внутри витрины рекламу и прочий стимулирующий продажи материал, но сложен при реализации по той же причине, что и вариант № 2.
Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.
В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- ЖК РФ ();
- Постановление Госстроя РФ № 2003 ();
- СП 54.13330.2016 ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП ().
Узаконивание перепланировки для дополнительного отдельного входа
Домовладельцы, которое примут решение на обустройство дополнительного входа, обязательно столкнутся с данным вопросом. Это связано с тем, что законодательство не позволяет принимать такое решение самостоятельно, по собственному желанию. С оформлением соответствующих документов и получением разрешений государственных органов надзора связаны проекты, направленные для изменения архитектуры жилищного фонда.
Все ваши действия, направленные на получение разрешительной документации для узаконивания отдельного входа, должны быть последовательными:
- Получение технического заключения от проектировщика и специалиста по техническому надзору: на их базе впоследствии делается план, в который вносятся соответствующие изменения.
- Получить разрешение от государственных органов архитектуры в связи с приобретением фасада дома другого вида после создания дополнительного входа.
- В случае узаконивания отдельного входа в здании – памятнике архитектуры – необходимо иметь разрешение соответствующей инспекции.
- Получить соответствующее одобрение от управляющей компании, к которой отнесено здание, где планируется внесение изменений.
- Получить разрешение от хозяев квартир, проживающих в данном доме.
- В заключение нужно получить разрешительный документ, который позволит вам выполнить отдельный вход в дом.