Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести землю в другую категорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Основанием для отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую могут быть:
- Установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- Наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- Установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Перевод земель из одной категории в другую условия и процедура
Порядок смены целевой специализации земли полностью определяется действующим законодательством. Его нормы призваны регламентировать использование земли и распределение имеющихся в наличии земельных богатств, справедливо считающихся национальным достоянием страны, ввиду своей особой социально-экономической важности.
На фоне проводимых в Российской Федерации общественно-экономических преобразований, возникла необходимость создать более совершенную систему управления земельными ресурсами, отвечающую современным требованиям.
Начиная с 05.01.2005 г. начала действовать усовершенствованная версия закона, регламентирующего смену категории назначения земли. В ней более четко прописан механизм перевода земель (включая случаи, когда потребовалось решение суда), предоставлены примеры ходатайств о смене специализации, а также указаны сроки изучения ходатайств и принятия решений по ним. В законе также перечислены возможные причины отказа в переводе с обоснованием подобных решений.
Смена специализации земельного участка не может быть произведена, если действующее законодательство напрямую запрещает ее проведение. Поводом для отказа может служить отрицательное заключение, выданное в результате экологической экспертизы или после выявления несоответствий нового назначения участка утвержденной ранее схеме территориального планирования.
Чтобы инициировать процесс смены категории, необходимо подать ходатайство в муниципальные органы или исполнительный общегосударственный орган, наделенные соответствующими полномочиями.
Ходатайство может касаться как непосредственной смены категории земли, так и вывода отдельного участка из перечня земель определенной категории с целью дальнейшего изменения его категории.
Если речь идет о переводе земли из состава участков, имеющих сельхоз назначения, то в ходатайстве следует указать следующую информацию:
- назначенный данному участку номер в кадастре;
- определить текущую категорию земли и категорию, в состав которой запланирован ее будущий перевод;
- процесс перевода требует соответствующего обоснования;
- предоставляется документальное свидетельство на право владения или распоряжения земельным участком.
Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом «Об экологической экспертизе», и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств. В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. Это же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы.
Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 года в ВС РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 года до января 1997 года. В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов.
Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными.
Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия. Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Проблемные аспекты при переводе земель в земли населенных пунктов
1. Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Суды считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земель лесного фонда в земли населенного пункта.
Показательным является следующий пример .
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 2 сентября 2008 г. N 16490/07 по делу N А76-738/2007-22-204 // Вестник ВАС РФ. 2009. N 1.
Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ» (далее — местная администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (далее — ТУ ФРС по Челябинской области), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Челябинской области (далее — ТУ ФАУФИ по Челябинской области) об исключении из земель категории «лесной фонд» кварталов Чебаркульского лесничества общей площадью 2366 га, субъектом права собственности на которые является Российская Федерация, а также о признании указанных кварталов землями категории «земли населенных пунктов» муниципального образования «Чебаркульский городской округ» и восстановлении положения, существовавшего до проведения государственной регистрации права собственности Российской Федерации, путем прекращения права собственности Российской Федерации на спорный земельный участок.
Решением от 19 июня 2007 г. Арбитражного суда Челябинской области иск удовлетворен. Удовлетворяя иск, суд руководствовался статьей 8 Закона, так как признал, что перевод земель из земель лесного фонда в земли поселений осуществлен посредством установления городской черты муниципального образования «Чебаркульский городской округ», а потому государственная регистрация права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда, находящегося в пределах городской черты, должна быть прекращена.
Постановлением от 26 сентября 2007 г. Федерального арбитражного суда Уральского округа решение первой инстанции оставлено без изменения.
Дело было передано на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, который посчитал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело — передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Согласно материалам лесоустройства Чебаркульского лесничества Чебаркульского лесхоза (описанию расположения, ведомости поквартальных итогов распределения площади лесного фонда, схеме лесхоза) спорный участок относится к землям лесного фонда.
В силу статьи 101 ЗК РФ границы земель лесного фонда определяются путем отграничения земель лесного фонда от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.
В силу пункта 1 статьи 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.
Обязательность процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселений (населенных пунктов) подтверждается правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, высказанной им в Постановлении от 9 января 1998 г. N 1-П по делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации.
Однако судом не проверялось соблюдение процедуры перевода земель из земель лесного фонда в земли поселений при утверждении проекта городской черты города Чебаркуль в 1967 г. с включением в городскую черту территории площадью 7270 га, поэтому принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело — передаче на новое рассмотрение.
Кроме того, суд неправомерно применил при рассмотрении настоящего дела Закон, поскольку он не действовал в период государственной регистрации права федеральной собственности на спорный участок лесного фонда.
2. На практике часто возникают вопросы: вправе ли орган местного самоуправления изменить черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть — за чертой? Является ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшейся в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию?
ФАС СКО отметил, что в соответствии со статьей 83 ЗК РФ землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий. Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ).
Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения в силу статьи 7 ЗК РФ составляют самостоятельные категории земель Российской Федерации. Согласно статье 84 ЗК РФ черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
В соответствии со статьей 84 ЗК РФ черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть — за чертой. Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.
В силу статьи 8 Закона установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 5 названного Закона).
Таким образом, включение земельного участка в составе земель другой категории (земли промышленности) в черту поселения всегда влечет за собой перевод земельного участка из земель другой категории (земли промышленности) в земли поселений .
———————————
Вопросы и ответы по материалам заседаний Президиума Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа (ноябрь 2006 г. — май 2007 г.) // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2007. N 4.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Перевод земель из одной категории в другую урегулирован в соответствии с законодательством РФ. Сроки рассмотрения поданного заявления на правительственном уровне не должны превышать трех месяцев, если иное не предусмотрено законодательными актами.
На федеральном или муниципальном уровне заявление находится в работе в течение нескольких месяцев.
Если отказ в рассмотрении заявления связан с неверной подачей документов (пакет не доукомплектован или подан не тому органу), ходатайство возвращается заявителю не позже чем через месяц, с указанием причин отказа.
Оформление решений происходит следующим образом:
- Положительное решение оформляется путем составления акта о переводе земли.
- Отрицательное решение оформляется через составление акта об отказе в переводе.
Как перевести землю из одной категории в другую ?!
- Земли сельскохозяйственного назначения. Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов ( п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ).
Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району.
Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода ( п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ).
В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель.
Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ).
Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
- Земли лесного фонда. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ).
Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.
- Земли водного фонда.
Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).
- Земли запаса. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).
Для начала процесса перевода земель других категорий в категорию населенных пунктов необходимо составить соответствующее ходатайство. Этот документ нужно предоставить на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления (ч.1ст.2 N 172-ФЗ). В ходатайстве указываются следующие данные:
- информация о кадастровом номере земельного участка;
- из какой категории земель выходит и в какую категорию переходит рассматриваемый участок земли;
- веские обоснования для перевода;
- права на данный участок земли (ч.3 ст.2 N 172-ФЗ).
В соответствии с ЗК РФ, земли делятся на различные категории в соответствии с их целевым назначением. Например, есть земли, на которых осуществляются сельскохозяйственные работы, а есть те, на которых осуществляется строительство и т.д. Имеются и законсервированные земли.
Для каждой категории есть определенные режимы пользования, которые являются разрешенным.
Например, на предназначенных для сельского хозяйства землях можно выращивать растения или животных. Для населенных пунктов характерны застройки различной высоты и частные дома. Из этого следует, что после перевода земли могут появиться иные возможности для целевого использования участка.
Процесс данного перевода регламентируется ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ.
Процесс состоит в направлении прошения, подкрепленного необходимыми документами, в определенный орган. Прошение оформляется в виде ходатайства, которое предназначено для подачи инициативы о переводе.
Ходатайство будет рассмотрено органом, обладающим соответствующей компетенцией. После удовлетв��рения ходатайства органом будет принят акт, устанавливающий перевод земли из категории в категорию.
Данный орган также имеет обязанность передать все необходимые сведения в Росреестр. Соответствующей компетенцией обладает ряд органов.
Все зависит от того, кто является собственником земли, подлежащей переводу:
- Если земельный участок находится в собственности государства, обращайтесь в Правительство РФ;
- Если участок находится в собственности субъекта РФ, обращайтесь в соответствующие региональные органы (в них рассматриваются вопросы по сельскохозяйственным землям из частной собственности и собственности муниципального образования);
- Если участок не является сельскохозяйственным, имеет частного собственника или находится в собственности муниципального образования, обращайтесь в соответствующие местные органы.
Если хотите произвести перевод, который тем или иным образом будет связан с землями населенных пунктов, обратитесь в администрацию вашего муниципального образования, так как в данном случае населенный пункт будет претерпевать изменение границ.
Чтобы перевести земли из одной категории в категорию, подготовьте:
- документы, необходимые для установления личности владельца;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- мнение эксперта или же результат экспертизы (если это является необходимым);
- информацию из ЕГРП.
В случае с физическими лицами, документом, удостоверяющим личность, будет являться паспорт (его копия). В случае с юридическими лицами таким документом будет выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
При несовпадении лица, подающего заявление, и собственника земли предоставьте согласие владеющего лица на процесс перевода земли из одной категории в иную.
Кроме вышеперечисленных документов приложите ходатайство, где будут отмечены:
- обе категории (нынешняя и та, которая будет указана после перевода);
- информация, которая является обоснованием для такого перевода;
- подтверждение прав на землю;
- кадастровый номер.
Земли сельхозназначения имеют следующие особенности перевода. На данный момент запрещается переводить сельскохозяйственные земли в иные категории, если они высоко ценятся и высокопродуктивны.
Среди земель сельскохозяйственного назначения находятся участки, имеющие большую стоимость, чем средняя стоимость земель в данной местности, а также поля и Научно-исследовательский институт сельского хозяйства. Порой встречаются и исключения.
Относительно недавно появились штрафы за осуществление перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории. Это будет расцениваться как использованием участка не по его целевому назначению.
В настоящее время такой штраф укладывается в пределы от 200 тыс. до 250 тыс. руб. При этом при определении суммы штрафа будет учитываться стоимость такого участка. Попытки незаконного перевода участка, который имеет сельскохозяйственное значение, в любую иную категорию не увенчиваются успехом, а оборачиваются лишь штрафами.
Земли населенных пунктов
Непростой является ситуация, возникающая при переводе земельных участков, которые относятся к населенным пунктам. В настоящее время изменений с 2016 года не наблюдается. Целесообразно обозначить причины, в соответствии с которыми перевод будет невозможен.
Перевод осуществим лишь тогда, когда участок земли будет находиться в рамках определенного населенного пункта в соответствии с административно-территориальным делением. Получение разрешения составляет большую трудность, на практике случаи перехода земель из данной категории в любую другую достаточно мало.
В настоящее время в данную группу входят следующие земли:
- территории, обладающие своим специальным назначением;
- территории, предназначенные для военной подготовки;
- территории, в которых располагается лесопарк;
- территории, занятые сельскохозяйственными работами;
- производственные территории;
- пруды или озера, которые облагорожены;
- территории, которые охраняются особым образом.
Промышленные земли
Перевод земель из данной категории в иные категории является самым доступным и простым по сравнению со всеми остальными. В последние годы не было внесено никаких изменений в процесс такого перевода.
Однако существуют такие ситуации, при которых осуществление перевода запрещено:
На законодательном уровне установлено, что некоторые документы обязательно должны содержать в себе сведения о принадлежности земли к той или иной категории. Статья 8 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень таких документов, к которым относятся:
- договоры, в которых в качестве предмета сделки выступают определенные земельные участки;
- Государственный кадастр, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества;
- документы, необходимые для проведения процедуры регистрации прав на недвижимое имущество, проведения с таким объектом каких-либо сделок;
- прочие документы, которые должны содержать данные сведения только в случаях, установленных на уровне закона и закрепленных актами государственного, субъектного и муниципального уровней.
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.
ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ В ДРУГУЮ КАТЕГОРИЮ
Отнесение земель к определенным категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на это органами федеральной власти и органами местного самоуправления.
Отнесение земель к определенным категориям и перевод их из одной категории в другую осуществляется уполномоченными на это органами федеральной власти, а также ходатайства о переводе земель из одной категории в другую могут рассматриваться органами местного самоуправления.
В соответствии с законодательным актом, регламентирующим процесс перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, данный процесс является обязательным.
Полный перечень категорий предусмотрен в Земельном кодексе РФ.
Согласно российскому законодательству под категориями земель подразумевается подразделение участков на группы по их целевому назначению. Всего в вышеуказанном Кодексе выделяется несколько категорий, среди которых:
- земли сельхозназначения;
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности;
- земли особо охраняемых территорий;
- лесные земли;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.
Если рассматривать отдельно процесс перевода федеральных земель, находящихся в одной категории в другую, можно заметить, что на практике существует проблема в установлении компетентного органа, которого можно уполномочить осуществить данное четко определенное действие. Данная проблема возникала из-за того, что на законодательном уровне должным образом не установлен порядок разграничения собственности субъектов и государства.
Что бы ни происходило в мире, люди продолжают совершать сделки в отношении недвижимого имущества. Однако встречаются ситуации, когда в данных ЕГРН выявляется какая-либо неточность, которая препятствует оформлению сделки. Например, обнаружена неточность в координатах земельного участка. Подобную ошибку Росреестр может исправить самостоятельно – так говорится в действующих законодательных нормах. Разберемся подробнее.
Существует два вида ошибок, которые могут возникнуть в Росреестре: техническая и реестровая. Техническая ошибка – это опечатки, грамматические или арифметические неточности. Такие ошибки возникают из-за банального человеческого фактора – их допускают сотрудники Росреестра в процессе занесения информации в ЕГРН.
Категории земель в Российской Федерации
Для учета и рационального использования земельных ресурсов все земли в пределах границ Российской Федерации делятся на категории по целевому назначению. Они определены в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) [1].
Согласно основному законодательному акту в земельной сфере земли по целевому назначению делятся на следующие СЕМЬ категорий:
1) земли сельскохозяйственного назначения – земли за границами населенного пункта предоставленные для нужд сельского хозяйства;
2) земли населенных пунктов – земли для застройки и развития населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения) – земли за границами населенных пунктов, предоставленные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления возложенных на них специальных задач;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов (ООПТ) – земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты из хозяйственного оборота и для которых установлен особый правовой режим;
5) земли лесного фонда – лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления) и нелесные земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, болота и другие);
6) земли водного фонда – земли, занятые водоемами, ледниками, гидротехническими, водохозяйственными сооружениями, а также выделенные под водоохранные зоны и полосы отвода по берегам водоемов;
7) земли запаса – земли в государственной или муниципальной собственности, не предоставленные гражданам или юридическим лицам.
Справка. Впервые в России попытка классифицировать земли по целевому назначению была предпринята в Декрете ВЦИК 1918 г. «О социализации земли». Тогда было выделено 4 категории земель: земли, предоставляемые для культурно-просветительных целей, для занятия сельским хозяйством, с целью застройки, для устройства путей сообщения. В 1968 г. в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства союза ССР и союзных республик» введено 6 категорий земель. Земли промышленности и транспорта были объединены в одну категорию с землями курортов, заповедников и землями иного несельскохозяйственного назначения. В 1991 г. в Земельном кодексе РСФСР появилось уже деление земель на категории по целевому назначению в современном виде.
Использование земель не по целевому назначению запрещается. Но качество земельных участков, их характеристики, а также наиболее рациональные и экономически выгодные виды использования земельных участков могут меняться со временем. Поэтому довольно часто для продолжения хозяйственной деятельности на земельных участках или изменения их функционального предназначения необходимо изменить целевое назначение земель или отдельных земельных участков в составе таких земель.
Перевод земель из одной категории в другую регулируется Земельным кодексом Российской Федерации [1], законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»[2], а также другими законами и нормативно-правовыми актами.
Закон о переводе земель из одной категории в другую
Рассмотрим основные положения Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» далее Закон о переводе земель из одной категории в другую.
Общий порядок перевода земель или земельных участков из одной категории в другую изображен на рис. 1. Ниже приведены комментарии.
Рисунок 1. Процедура перевода земель или земельных участков из одной категории в другую.
Перейти к следующей статье
Земельный кодекс Российской Федерации подразделяет земли на несколько категорий. Условно можно выделить несколько групп таких категорий.
Земли, используемые в хозяйственной деятельности максимально интенсивно, на которых протекает основная часть жизни и осуществляется трудовая деятельность большинства населения страны, ─ это земли населенных пунктов и носящие самое длинное среди всех категорий название ─ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых территорий и объектов наиболее ярко олицетворяют то, что называется окружающей средой.
Земли сельскохозяйственного назначения занимают промежуточное положение. Стратегический земельный резерв формируют земли запаса.
Земли различных категорий (иногда не совсем корректно для их названия используются словосочетания «категории назначения земель» или «категории использования земель») используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Категории земель и разрешенное использование (последнее принимается в соответствии с зонированием территорий) в решающей степени определяют правовой режим земельных участков. Собственники земельных участков обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории.
В Арбитражном суде Новосибирской области рассматривался иск компании к местным властям, не согласовавшим территорию для строительства объекта развлекательного отдыха граждан.
Аргумент – испрашиваемая земля относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Обществу указано, что без перевода земель сельхозназначения в другую категорию выбор участка для ведения бизнеса незаконно. Апелляционный суд встал на сторону общества.
ФАС Западно-Сибирского округа (на стадии кассации) встал на сторону суда района. ФАС обратил внимание, что нормами земельного права запрещается выдача земельного участка, если надел не переведен в категорию, позволяющую застройку.
Перевод земель призван обеспечивать разумное и эффективное пользование земельными ресурсами. Владельцу, съемщику или потенциальному хозяину надела рекомендуется изучить ФЗ №172 «О переводе земель» и уточнить возможности и требования к переводу из той или иной категории.
Порядок рассмотрения вопроса
Для подготовки материалов о переводе земли из одной категории в другую, собирается комиссия на федеральном, региональном или местном уровне управления. В ее состав входят должностные лица геодезической и землеустроительной службы, охраны окружающей среды, природных ресурсов, МЧС, лесного хозяйства, санитарного надзора, а также представители исполнительной власти того уровня, на котором идет рассмотрение ходатайства.
В течение 10 рабочих дней, комиссия проводит обследование территории, заявленной на перевод, после чего составляет акт осмотра, который направляется органам исполнительной власти. В данном акте указывается кадастровый номер участка, соответствие границ этой территории с данными, указанными в кадастре, а также соблюдение (несоблюдение) правил пользования территорией владельцем.
Основания для перевода земель из одной категории в другую
Перевод земель из одной категории в другую регулируется законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ. При этом для перевода определенных земель из одной категории в другую установлены свои основания указанным законом, в каждом конкретном случае следует обращаться к статьям ФЗ № 172.
Закон говорит о следующих основаниях для перевода земель по категориям:
- в связи с консервацией земель
- создание особо охраняемых природных территорий
- если устанавливаются или изменяются черты населенных пунктов
- включение непригодных для сельхозпроизводства земель в состав земель лесного фонда, водного фонда или запаса
- перевод определенных земель в другую категорию, если их невозможно использовать по целевому назначению
- размещение объектов гос. или муниципального значения
- в связи с прекращением существования водных объектов, изменения русла, границ, местоположения водных объектов
- из земель запаса могут быть переведены земельные участки в другую категорию земель с учетом целей такого перевода и при условии формирования в установленном порядке соответствующего земельного участка
- другие основания, установленные законом
После поступления прошения ответственное должностное лицо органа власти, ответственное за прием документов, осуществляет их регистрацию путем присвоения указанным документам входящего номера с указанием даты получения и оформляет расписку в получении указанных бумаг в двух экземплярах. Один экземпляр расписки выдается заявителю в день получения документов при непосредственном обращении заявителя.
Далее собираются заключения о возможности изменения категории земельного объекта от задействованных органов власти и организаций, таких как департаменты градостроительного развития, министерства сельского хозяйства, управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, управления Роспотребнадзора, а также мнение органов местного самоуправления. При необходимости возможно проведение экологической экспертизы.
Ходатайство о переводе
Ходатайство о смене категории земли является своеобразной формой заявления в органы власти. Точная форма ходатайства для каждого субъекта РФ утверждается местными властями. Согласно п. 3 ст. 2 ФЗ № 172, в ходатайстве обязательно должны быть указаны следующие сведения:
- ФИО, адрес и паспортные данные заявителя;
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ – для организаций;
- Кадастровый номер и адрес участка;
- Действующая и предпочитаемая категории земли;
- Основания для смены категории;
- Вид права на участок;
- Данные о площади и целевом назначении земли;
- Сведения о решении экологической комиссии.
Заполнение титульного листа следует начинать с наименования органа обращения. В основной части излагается просьба о смене категории земли с указанием причин.
В качестве причин сначала указывают отсутствие законных препятствий для перевода и подтверждают соответствующими данными (например, сравнение кадастровой стоимости участка со средней по региону). Потом приводят причины для смены категории земли (необходимость построить дом или завод) и указывают, почему строительство в другой части региона нецелесообразно (большая удалённость от центра, нарушение экосистемы и т.д.).
В конце ходатайства следует перечисление прилагаемых документов и подпись заявителя.