Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры с правом пожизненного проживания: правовые нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя – это обычный договор дарения, в котором указано специфическое условие. Гражданский Кодекс РФ, по состоянию на 2018 год, допускает этот пункт и подтверждает его законность.
| Договор дарения | Сделка, направленная на безвозмездное отчуждение имущества при отсутствии материальной выгоды у дарителя. Сделка является двусторонней, то есть одаряемый должен принять имущество, чтобы она считалась заключенной |
| Квартира | Недвижимое имущество, которое является комплексом общего и личного имущества. Является жилым помещением, часть многоквартирного дома |
| Недвижимость | Имущество, которое не подлежит перемещению ввиду своих особенностей |
| Существенные условия договора | Это те условия, которые обязательно должны быть указаны в тексте договора. При их отсутствии он может считаться незаключенным |
| Государственная регистрация перехода права собственности | Это процедура, в соответствии с которой осуществляется внесение сведений о новом собственники квартиры или иного объекта недвижимости в соответствующую базу данных, то есть фактически производится его регистрации государственным органом |
| Даритель | Собственник объекта, который передаёт его третьему лицу на безвозмездной основе. Одаряемый — лицо, которое принимает объект собственности |
| Срок исковой давности | Временной отрезок, в течение которого суд вправе вынести решение по рассматриваемому вопросу. Применяется только тогда, когда ответчик прямо об этом заявит |
Договор дарения с обременением
Обременением называются некоторые специально созданные обстоятельства или препятствия, чтобы лимитировать нового владельца в пользовании приобретённой им в дар недвижимостью.
Этот сдерживающий фактор проявляется в тот момент, если владелец квартиры попытается применить свои законные права на собственность в ущерб дарителю.
Ипотека на квартиру представляет собой наиболее общераспространенный вид обременения. С нею сейчас знаком каждый гражданин в нашей стране.
К примеру, вы приобретаете квартиру на ссуду, взятую у банка, оформляете ипотеку. Следовательно, с этого момента купленная жилплощадь не полностью принадлежит вам, так как находится под залогом у финансовой организации до полного погашения кредита. Это и есть обременение!
Посему распоряжаться имуществом в полном объёме вы пока не можете, есть существенные ограничения. Каждый ваш шаг осуществляется с разрешения банка.
Как только принимается вами решение подарить такую недвижимость родственникам, составляется договор дарения с обременением, в нём прописываются соответствующие пункты правил соглашения.
При заключении договора с обременением полномочия дарителя распоряжаться квартирой не проходят процедуру регистрации в ЕГРП, но он вправе пользоваться жилплощадью на законных основаниях с постановкой на учёт постоянного характера.
Дарение квартиры с пожизненным проживанием подразделяется на 3 главных вида.
Документы и алгоритм оформления
Оформление дарственной с обременением заключается в соблюдении последовательных действий – алгоритма.
Сперва составляется сам договор, далее желателно обратится к нотариусу (обязательно в случае дарения доли в квартире при долевой собственности). После чего вся документация по сделке должна быть проверена на достоверность и правильность заполнения, зарегистрирована в Росреестре, как переход права на собственность от одной стороны к другой.
Оформление в Росреестре займёт от трёх до пяти дней. И по истечении трёх недель выдаётся справка из ЕГРН.
Нотариус потребует следующие документы для оформления дарственной на квартиру с правом бессрочного проживания собственника, который её презентует:
- Гражданские паспорта обоих сторон.
- Если акт дарения составляется на лицо, не достигшее 18-летнего возраста, то свидетельство о его рождении.
- Документация на квартиру, аргументирующая права владельца на недвижимость (свидетельство о госрегистрации).
- Документ, свидетельствующий о наличии зарегистрированных людей на указанной жилплощади (выписка из домовой книги).
- Кадастровый паспорт и дополнительные технические документы на недвижимость, в которых отражена цена, планировка жилплощади.
- Справка из ИФНС о неимении задолженностей по налогам.
- Справка из ЕГРП или управления жилищным фондом, доказывающая госрегистрацию владельца жилплощади.
- Согласие супруга на совершение сделки дарения, которое должно быть предоставлено в рукописной форме.
- Если акт дарения происходит с участием лиц, не достигшим 18-летнего возраста, то потребуется письменное разрешение из госорганов исполнительной власти, отвечающих за них на данный момент.
Дарственная оформляется в присутствии обеих сторон. В случае неосуществимости присутствовать одной из них или обеих одновременно, сделка заключается с содействием их поверенных лиц по нотариально оформленным доверенностям.
Плюсы дарения с правом пожизненного проживания
Делая выводы, необходимо указать. Гражданин, который желает подарить свою жилплощадь другому лицу на определенных условиях, приобретает возможность проживать в этой квартире и пользоваться ей до конца своей жизни.
Такой вариант хорошо подходит для престарелых людей, живущих только на одну пенсию. Передавая недвижимость по договору дарения с обременением, они освобождаются от коммунальных платежей, потому как не владеют этим жилищным хозяйством в соответствии с соглашением сторон.
Существенный плюс заключается в следующем. Даритель оставляет за собой право проживать бессрочно в подаренной квартире, не теряя регистрации, что регламентируется ст. 558 ГК РФ.
Помимо этого, собственник может прописать в дарственной еще ряд условий, к примеру, дать возможность жить внукам, супруге на означенной жилплощади или иным родственникам.
На одаряемое лицо, согласно договорным условиям, может быть возложена еще ответственность по ремонту квартиры.
И в случае невыполнения им условий соглашения, в соответствии с законом (ст. 450 ГК РФ) бывший собственник вправе обратиться в суд и вернуть жилплощадь в собственность по закону.
Минусы для того, кто дарит
Все зависит от того, о ком конкретно идет речь. Как уже было сказано, для начала рассмотрим плюсы и минусы соответствующей сделки для того, кто является текущим хозяином жилой недвижимости. Мало кто согласится на операцию, которая будет ему не выгодна.
После оформления договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя в ней права собственности на жилье переходят к дарителю. Распоряжаться соответствующим объектом жилец не сможет.
Кроме того, никаких «бонусов» и материальной выгоды от дарственной даритель не получает. Это, как мы уже говорили, безвозмездная сделка. Если получатель имущества захочет, он отблагодарит, но требовать этого нельзя. Это попросту незаконно.
При желании одаряемый сможет продать или передарить собственность. Он также способен сделать перепланировку. Завещание тоже новый владелец сможет составить и написать тогда, когда ему захочется.
Отличие дарения с проживанием от других видов сделок
Если в договоре помимо права дарителя проживать в квартире после заключения сделки указаны иные требования к одариваемому, например, необходимость с его стороны содержать своего благодетеля, документ может быть признан недействительным. Основанием станет возникновение обязательств материального характера, что противоречит сути дарственной.
Аннулирование сделки возможно как на стадии государственной регистрации, так и в дальнейшем, при обращении заинтересованных лиц в суд. Чтобы избежать этого, для составления договора лучше обратиться к профессиональным юристам и зарегистрировать его у нотариуса. Хотя по закону это необязательно, такой шаг, во-первых, позволит избежать ошибок в формулировке, а, во-вторых, в случае возникновения спорных ситуаций у заинтересованных сторон будут свидетели. Нотариусы дорожат своей репутацией, поэтому учтут при оформлении договора все нюансы и дадут необходимые рекомендации. Судебная практика показывает, что привлечение законников на этапе составления договора значительно повышает шансы на выигрыш дела.
Преимущества дарения с пожизненным проживанием перед завещанием
Завещание характеризуется некоторыми неудобствами для обеих сторон сделки:
- Наследодатель оплачивает нотариальное оформление документа.
- Наследник оформит на себя завещанное жилье только через шесть месяцев после открытия наследственного дела.
- Получателю по завещанию требуется оплатить пошлину за наследственное свидетельство.
- Наследство может разорить, если завещатель при жизни наделал долгов.
Поэтому не стоит недооценивать плюсов дарения с пожизненным проживанием:
- Прежний хозяин продолжает жить на старом месте, как и раньше. Как только он умирает, одаряемый становится новым хозяином.
- Материальные затраты на дарение между близкой родней невелики: от НДФЛ они избавлены, переоформляя на себя квартиру в Росреестре, придется только оплатить госпошлину в две тысячи рублей. Тратиться на нотариуса для заверения дарения не обязательно.
Договор дарения с обременением пожизненного проживания — хороший альтернативный вариант завещанию, особенно когда участники дарения близкая родня. Условие пожизненного проживания дарителя не превращает акт дарения в ничтожную сделку. Данное условие исполняется и другими владельцами, которым продана или подарена такая квартира. Выписать «вечного» квартиранта нельзя (статья 558 ГКРФ).
Такое дарение удобно для стариков, прозябающих на одну пенсию, так как оно избавляет их от платежей за ЖКУ, ведь квартира перекочевала в собственность дарополучателя, ему и платить.
Дарение может содержать несколько дополнительных условий, например, возможность жить со стариком в подаренной им квартире его жене или родственникам. Или ответственность дарополучателя за своевременный ремонт жилья.
Права дарителя охраняет статья 450 ГКРФ, он может вернуть себе подаренное жилье, если условия этого специфического дарения не соблюдаются одаряемым.
Право на проживание в подаренной квартире
Право проживать на подаренной жилплощади возникает на основании обязательства, прописанного в договоре дарения. Чтобы это право было зафиксировано, не достаточно просто подписать дарственную. Потребуется также пройти процедуру государственной регистрации.
Это право связано исключительно с личностью дарителя и может использоваться только в его пользу. Это значит, что передать возможность пожизненного проживания в квартире наследникам нельзя. С окончанием жизни дарителя заканчивается и период действия права на проживание. Если с дарителем проживал его родственник, ему придется переехать.
В договоре дарения следует прописать, что проживание дарителя осуществляется на бесплатной основе. Он не будет вносить какую-либо плату, к примеру, за аренду или коммунальные услуги. Поддержание квартиры в хорошем состоянии также является обязанностью собственника, то есть одаряемого.
Даритель, в свою очередь, не имеет права запрещать собственнику совершать какие-либо сделки по отношению к недвижимости. Однако при отчуждении квартиры в пользу третьих лиц даритель не утрачивает права на проживание в жилплощади. Таким образом новый собственник получает обремененный объект недвижимости – он также не сможет выселить дарителя.
Если кто-то нарушит обязательство по сохранению за дарителем права на проживание, он сможет обратиться в судебные органы с иском о расторжении дарственной. Если суд удовлетворит это требование, все последующие сделки также будут признаны недействительными.
Право пожизненного проживания прописывается в дарственной конкретнее – право пожизненного владения и пользования квартирой. Для человека, далекого от юриспруденции, эти две формулировки могут показаться идентичными. Однако это не так. Вторая формулировка позволяет дарителю рассчитывать на более широкий спектр защиты своих прав.
Даритель, обладающий только правом пользования, как следует из первой формулировки, сможет рассчитывать только на обязательственные способы защиты (ст.12 ГК РФ) и только в том случае, когда нарушителем выступает сам одаряемый. Таким образом даритель бессилен при посягательстве на право проживания со стороны третьих лиц.
Порядок реализации права на проживание должен быть прописан в тексте договора. Допустим, стороны сделки могут установить, что даритель может использовать только одну определенную комнату.
Как подарить квартиру и остаться в ней жить
С позиции права дарственная с правом проживания не самый безопасный вариант передачи имущества другому владельцу. Несмотря на это, соглашение часто подменяет процедуру наследования.
От обычной передачи в дар его отличает включение в текст условия о проживании дарителя.
Возникает вопрос, насколько соответствует такой вариант сделки принципу безвозмездности дара и является ли неоспоримым включение условия о пожизненном использовании жилья.
Согласно ст.572 (п.1) ГК РФ в рамках дарственной нельзя передавать взамен дара иную собственность или ценность.
Однако возможность жить в подаренной квартире не может быть оценено в денежной стоимости и не влечет никаких трат со стороны одариваемого, к тому же, в результате сделки прежний владелец ничего не приобретает, а лишь продолжает пользоваться переданными благами, главное, чтобы при составлении документа в него был включен соответствующий пункт.
Особенность использования возможности проживания при оформлении дарственной заключается в том, что данное разрешение не рассматривается как плата. Отсутствие возмездности – в отсутствии имущественной или финансовой потери для одаряемого.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: образец
Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю.
Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания.
Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
Выгода для участников дарения
Дарение с правом пожизненного проживания обладает специфическими особенностями, поэтому имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Рассмотрим их подробно.
Гражданин, оформляющий в подарок дом или иное жилое помещение, указывает в тексте документа неимущественное условие. На основании данного пункта он имеет право жить на данной площади и распоряжаться её может только в бытовом плане.
Зачастую, такую сделку оформляют те, кто не имеет высоких доходов или вышел на пенсию. Поэтому передав права на собственность, он автоматически освобождается от уплаты за коммунальные услуги, т.к. уже не он является владельцем.
Для такого соглашения, как и для других видов дарственной, свойственно регистрация в государственных органах. После этой процедуры, по условиям договора, даритель не только остается жить в подаренном имуществе, но оставляет за собой прописку. Такое право регламентировано в ГК России ст.№558 и данное условие остается действительным и на 2020 год.
При заключении сделки, текущий собственник также может прописать больший объем условий. К примеру, жить в квартире вместе с супругой или одаряемый должен вовремя проводить ремонт как косметического характера, так и чрезвычайного (например, замена сантехники при её выходе из строя). На основании ГК России и статьи №450, даритель также может вернуть объект недвижимости, если одаряемый отказывается или игнорирует выполнение взятых на себя обязательств.
Таким образом, к преимущественной стороне для дарителя относят:
- пожизненно занимать комнату в подаренной недвижимости;
- жить в квартире на бесплатных условиях;
- право на аннулирование договора через суд.
Но, не смотря на плюсы, такой вид дарения обладает и недостатками:
- Жертвователь не может требовать материальных благ или услуг за передачу прав на собственность. Такие пункты не могут фигурировать в документе дарения, следовательно, одаряемый ничего не должен. Если новый собственник захочет выразить благодарность, то делает он это из личных принципов. Устная договоренность не имеет юридической силы.
- Новый собственник объекта недвижимости может использовать его по своему желанию, в т.ч. продать или подарить иному гражданину.
Договор дарения имущества — это один из видов соглашений, полагаясь на который недвижимость (в том числе и квартира) переходит во владение от одной стороны (дарителя) к другой стороне, которая получает квартиру от бывшего владельца абсолютно безвозмездно.
Если лицом, которое передало в дар квартиру, были вписаны в договор условия не имущественного типа, то такой документ называют — дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя (подробнее о существенных и дополнительных условиях, которые могут быть прописаны в договоре дарения, мы рассказывали тут). К не имущественным правам относят права, присущие определенному субъекту, которые нельзя передать другим лицам (в данном случае это право владельца проживать на протяжении всей жизни).
При оформлении дарственной на имя лица, которое должно получить квартиру в дар на условиях пожизненного проживания, не забудьте зафиксировать это условие в соглашении. В противном случае, данный документ ничем не будет отличаться по своей сущности от стандартной дарственной (ознакомиться с типовым, стандартным договором дарения квартиры можно тут).
Оформляя дарение квартиры с пожизненным проживанием, необходимо вписывать в нее не имущественные условия, не отходя от законодательных актов Российской Федерации.
Еще одно отличие дарственной, оформленной на условиях пожизненного типа, это отсутствие возможности выселить лицо, которое передало квартиру в дар. Поэтому для такого документа не могут быть установлены сроки, когда права на недвижимость полностью перейдут к одариваемому лицу.
В остальных договорах нужно указывать дату перехода прав на квартиру к стороне, которая получает ее в дар.
Права проживающего в квартире
Несмотря на то, что даритель утрачивает свое право собственности на имущество, после его передачи новому владельцу, он сохраняет за собой определенные возможности, связанные с правом пожизненного проживания. Такое условие всегда отражается в договоре. В этом случае человек имеет право проживать в помещении на протяжении всей своей жизни. То есть он может сохранить за собой регистрацию, находиться в квартире и пользоваться всеми коммунальными услугами.
При этом прежний собственник может инициировать процедуру аннулирования сделки, если его права нарушаются. Также человек может в любое время изменить место проживания, без согласования с новым собственником. Выселить прежнего владельца нельзя, при условии, что он соблюдает требования санитарных и жилищных норм.
Что такое дарственная с пожизненным проживанием
Дарение квартиры предусматривает ее безвозмездную передачу другому лицу. Естественно, подарить можно только недвижимость или ее долю, принадлежащую на праве собственности. Квартиры по соц. найму или в аренде предметом дарения быть не могут. Общие условия дарения недвижимости заключаются в следующем:
- собственник может выбрать любое физическое и юридическое лицо для подарка (обычно квартиры дарят родственникам, в том числе виде альтернативы завещанию);
- одаряемое лицо должно дать однозначное и безусловное согласие на принятие подарка;
- дарственная на квартиру может быть только в письменной форме, а переход прав состоится только после регистрации в Росреестре.
Безвозмездность дарения заключается в отсутствии какой-либо материальной выгоды. По договору дарителю нельзя передавать деньги, оплачивать его существующие обязательства, выражать благодарность иным финансовым способом.
Важным условием при заключении договора является определение возможности проживания дарителя. Это означает, что бывший собственник сохранит право пользования и проживания квартирой до момента своей смерти, либо пока сам добровольно е освободит жилплощадь. Досрочно прекратить пожизненное проживание достаточно сложно. Для этого нужно подтверждать существенные нарушения закона и интересов остальных жильцов.
Особенности дарения с правом пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ даритель не застрахован от непредвиденных отягчающих случаев в совершении сделки дарения.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на означенной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Внимание важно! Он вправе её также презентовать кому-либо, сдать по договору лизинга, продать, в конце концов. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как будет действовать в рамках закона!Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. А всякая безвозмездность не предусматривает реверсии, к тому же совместного использования предмета дарения.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, не более того. При этом права собственника остаются за одариваемым.
Поэтому к данному договору всё чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок своим родным, но оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.