Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Какие документы нужно оформлять после покупки дома
- В наличной форме. Как правило, производится в день подписания договора. Для этого необходимо выбрать банк, в котором будет произведено подписания договора. После его подписания деньги отправляются в ячейку.
Условия открытия ячейки указываются заранее, при заключении договора с банком.
- При безналичном расчете в договоре указывается расчетный счет продавца. После подписания договора, деньги переводятся покупателем на этот счет.
Регистрация права собственности
После заключения договора купли-продажи недвижимости нужно сообщить государству о новом собственнике квартиры.
Сделать регистрацию перехода права собственности на недвижимость можно через Росреестр.
Новая квартира станет собственностью покупателя, когда Росреестр внесет данные о новых правах собственности в базу данных. Только запись в реестре ЕГРН официально подтверждает право владения недвижимостью.
Раньше Росреестр выдавал Свидетельство о государственной регистрации права, но с 2016 года его отменили. Теперь можно получить лишь выписку из ЕГРН, которая является доказательством существования права собственности.
Документы на оплату услуг ЖКХ
За каждой квартирой закреплен финансово-лицевой счет. На этот счет начисляются оплата, субсидии, льготы, на нем же отражаются фактически оплаченные суммы за коммуналку. Кроме того, финансово-лицевой счет содержит сведения об объекте недвижимости, долгах и собственнике.
После покупки квартиры на вторичном рынке нужно сообщить обслуживающим организациям, например Водоканалу и Горгазу, что поменялся собственник.
Чтобы поменять собственника в финансово-лицевом счете, нужно обратиться в МФЦ или УК своего дома. Потребуется приложить документы:
- заявление о смене собственника;
- документы, подтверждающие право собственности, например договор купли-продажи;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН.
Также потребуется перезаключить договоры с другими поставщиками услуг.
|
Смена собственника |
||
| Как заявить | Куда заявить | Тонкости при переоформлении |
| Подать заявление | ТСЖ или УК | Обслуживает территорию вокруг дома и сам дом |
| Перезаключить договор | Водоканал | Поставляет воду в квартиру. При перезаключении договора сотрудники Водоканала могут прийти, снять показания счетчика и проверить его исправность |
| Перезаключить договор | Энергосбытовая компания | Обычно договор на поставку электроэнергии заключается с УК, поэтому дополнительно переоформлять не потребуется. Если есть прямые поставки электроэнергии и оплаты на счета компании, собственнику придется обратиться в энергосбытовую компанию отдельно |
| Написать заявление | Горгаз | Поставляет природный газ в квартиру. При смене собственника в квартире газовая компания приходит проверить газовое оборудование и перезаключить договор |
| Написать заявление | Ростелеком | Если в квартире есть стационарный телефон, нужно переписать номер на нового собственника |
| Перезаключить договор | Интернет-провайдер | Услуги оказываются только по факту оплаты. Попасть в личный кабинет, чтобы заплатить или изменить тариф, новый собственник не сможет |
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.
Что делать после покупки квартиры? Если права на имущество уже переоформлены, можно заняться прочей бумажной волокитой. Например, заключить договор с управляющей компанией.
Если речь идет о вторичном жилье, человеку достаточно узнать, какой компанией обслуживается дом, после чего взять с собой паспорт и выписку ЕГРН, а затем подать ходатайство установленной формы. В нем просят изменить данные о владельце жилья.
В ходе проделанной операции с новым собственником квартиры будет заключено соглашение об обслуживании. Эту бумагу рекомендуется хранить на постоянной основе. Порядок действий после покупки квартиры в целом понятен. Главное переоформить на себя жилье. С обращением в обслуживающие компании некоторые не торопятся.
Если же речь идет о новостройке, при себе собственнику квартиры придется иметь техплан жилья, паспорт, выписку ЕГРН и правоустанавливающую бумагу на недвижимое имущество.
Документы, которые остаются у сторон после сделки
Перечень документов, остающихся после сделки по приобретению недвижимости у каждой из сторон, несколько различается.
Для продавца он минимален, ему достаточно иметь подписанный и прошедший регистрацию в Росреестре договор продажи квартиры, а также копию акта о передаче жилья.
У покупателя должно остаться несколько бумаг, каждая из которых подписывается сторонами на определенном этапе сделки:
- Договор на покупку недвижимости. Новый владелец благодаря данному документу получает все права на недвижимость.
- Акт приема-передачи жилой недвижимости. После его подписания все обязательства за сохранность жилья и его оплату переходят полностью на нового владельца.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
- Расписка о передаче всей суммы денег, прописанной в договоре.
- Если жилье располагается в новостройке, то застройщиком передается покупателю документ о долевом участии.
✅ После покупки жилья в новостройке
При покупке на первичном рынке нет необходимости проверять «историю» выбранного объекта, поэтому пакет документов по итогам сделки будет не таким обширным по сравнению со вторичкой. На руках у покупателя остаются:
- Договор долевого участия/Договор уступки прав требования (в зависимости от того, покупается квартира у застройщика или другого дольщика, уступающего свои права). Оригинал с подписями продавца и покупателя, заверенный печатью и подписью сотрудника Росреестра.
- Платежный документ об оплате ДДУ или уступки прав. В первом случае это будет справка от застройщика, во втором – расписка, аналогичная сделкам на вторичном рынке.
- Акт приема-передачи (если дом сдан в эксплуатацию).
- Выписка из ЕГРН.
✅ Документы при электронной регистрации
Перечисленные выше бумаги касаются только случаев подачи в Росреестр или МФЦ в бумажном виде. При наличии электронно-цифровой подписи (ЭЦП) участников сделки или ее проведении у нотариуса доступна также подача на регистрацию в электронной форме. После завершения процедуры, бумаги вернутся на указанный электронный адрес заявителя в такой же форме. Из Росреестра будут направлены файлы самих документов в формате .xml и отдельный файл электронно-цифровой подписи регистратора в формате .sig, подтверждающий, что процедура регистрации собственности пройдена с соблюдением всех требований действующего законодательства. Полученные файлы следует сохранить на надежном электронном носителе или облачных хранителях информации, а для большей надежности – использовать несколько вариантов одновременно. Для предъявления в государственных инстанциях нужно будет перенести файлы на флешку.
Необходимые документы
Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:
1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.
7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.
При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.
Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.
Порядок приобретения квартиры:
- Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
- Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
- Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
- Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.
Зачем нужно хранить документ, оставшиеся после покупки квартиры
Все перечисленные документы важны для покупателя. Они помогают подтвердить факт совершения сделки и то, что человек является новым собственником жилья:
- Договор купли-продажи, ДДУ или договор уступки. Один из самых важных документов. Он подтверждает тот факт, что жилье действительно было продано и куплено.
- Акт приема-передачи. Подтверждает тот факт, что сделка была завершена и у сторон нет претензий друг к другу. Ошибочно считается, что достаточно одного договора, однако это не так. Договор лишь обозначает намерения, а выполняются эти намерения уже посредством дополнительных документов, типа данного акта приема-передачи.
- Опись. Если этот документ есть, то он является важным дополнением к договору купли-продажи и должен храниться вместе с ним. Кроме всего прочего, опись подтверждает тот факт, что в квартире остается только строго перечисленное имущество. Продавец не сможет предъявить претензии к мебели или технике, которую покупатель, якобы отказался отдавать, когда перерегистрировал право собственности.
- Расписка или подтверждение факта оплаты. Еще один очень важный документ, подтверждающий тот факт, что покупатель действительно полностью рассчитался с продавцом. Помогает избежать финансовых претензий. Нередко факт передачи денег отражается в акте приема-передачи, однако лучше все-таки делать отдельный документ.
- Выписка из ЕГРН. Единственная бумага, подтверждающая тот факт, что покупатель является собственником данной квартиры.
- Выписка из домовой книги. В ней отображаются все прописанные в квартире лица на момент завершения сделки. Этот документ нужен для того, чтобы подтвердить, что в квартире не прописан и не был прописан никто лишний.
- Согласие супруги/супруга. Без этого документа договор купли-продажи можно будет признать недействительным.
- Разрешение от органов опеки. То же, что и в предыдущем пункте.
- Доверенность. Этот документ указывает, что от лица продавца действовало лицо, имеющее на это право.
- Кредитный договор. Подтверждает тот факт, что покупатель действительно оформлял кредит на покупку данной недвижимости. Не очень важный документ, однако лишним он точно не будет.
- Договор залога. По этому документу на квартиру накладывается обременение. Общий смысл хранения: как и с договором кредита.
- Закладная. Подтверждает тот факт, что на квартиру было наложено обременение. После того как оно будет снято, выдается еще один аналогичный документ. Хранить рекомендуется оба.
- Справка о выплаченных процентах. Нужна для того, чтобы получить налоговый вычет. Непосредственно к сделке купли-продажи имеет косвенное отношение, но так как все же относится именно к этой процедуре, хранить лучше там же.
- Справка о закрытии кредита. Эта бумага подтверждает тот факт, что клиент банка полностью рассчитался по долгам и закрыл кредит. Очень важный документ. Хранить его нужно обязательно, так как некоторые банки имеют дурную привычку делать какой-то перерасчет «задним числом», из-за чего у клиента возникает долг, о котором он даже не в курсе.
Подать документы в Росреестр
Переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Чтобы стать полноправным собственником квартиры, гражданин должен не только передать деньги за объект, подписать договор купли-продажи, но и подать необходимый и достаточный пакет документов в регистрирующий орган для осуществления регистрации права собственности на квартиру.
Подать документы можно несколькими способами.
В соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации заявители (физические и юридические лица) вправе представить документы на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом одним из следующих способов:
- Обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ.
- Посредством почтового отправления.
- С помощью нотариуса.
- В электронном виде.
- В порядке выездного приема.
Полный список документов, который необходимо подавать на государственную регистрацию перехода права, можно уточнить на сайте Росреестра или у специалистов нашей компании.
Переоформление документов (лицевые счета)
Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.
За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).
ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.
Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.
Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.
Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.
Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.
Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться. Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.
Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.
Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.