Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Размер платы за содержание в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Подробнее об управлении многоквартирными домами-новостройками читайте здесь.
Какие документы должен оформить застройщик?
Вся процедура передачи управления новостройками от застройщика к управляющей компании основывается на оформлении документов.
Какие документы должен передать застройщик управляющей компании? Для начала стороны, то есть застройщик и представители УК, проводят проверку технического состояния дома.
Это важно, так как за любые неполадки в итоге будет нести ответственность именно компания.
Итак, в первую очередь УК проверяет:
- общие помещения дома (подъезды, лестничные площадки);
- придомовую территорию;
- кровлю, шахты и т.д.
В акте о состоянии дома указываются все имеющиеся повреждения и недостатки. В противном случае доказать, что они возникли по вине застройщика, а не компании, будет практически невозможно.
Следующий этап перехода – составление и подписание акта о передаче документов. В нем содержится информация обо всех бумагах, которые застройщик передает управляющей компании. В частности это:
- Заключение комиссии.
- Техпаспорт здания.
- План территории, содержащий сведения о коммуникациях.
- Инструкция по эксплуатации.
- Перечень подрядчиков, участвующих в строительстве.
- Договора с организациями, поставляющими ресурсы.
- Акты передачи помещений жильцам.
- Санитарный паспорт.
- Дополнительные бумаги.
Среди дополнительных документов, которые могут потребоваться УК, находятся, к примеру, схемы расположения объектов системы видеонаблюдения и т.д. Если все в порядке, стороны подписывают оба акта и заключают следующий – акт о передачи управления.
Необходимые документы
Прежде всего, необходимо определить перечень документации, который понадобится компании для участия в открытом конкурсе или для предложения своих услуг будущим владельцам квартир. В состав документов будут входить:
- учредительные документы;
- выписка из ЕГРЮЛ, свидетельства ИНН и ОГРН;
- информация о назначении руководителя компании, а также документ, подтверждающий сдачу им квалификационного экзамена;
- копия разрешительного документа (лицензии), дающей право на выполнение данного вида деятельности;
- перечень имущества и оборудования, которое позволит осуществлять управление домом;
- перечень штатных единиц, которые будут обслуживать общее имущество здания и придомовую территорию;
- проект договора на управление домом.
Иная документация может быть определена конкурсной документацией или собственниками квартир при выборе организации.
При оформлении договора управления с застройщиком, помимо указанных документов, будут использоваться:
- протокол общего собрания дольщиков, которым выбрана компания;
- протокол подведения итогов открытого конкурса, утвержденный муниципальным заказчиком;
- проект договора на управление;
- акт ввода объекта в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- акт приема-передачи здания и придомовой территории управляющей компании.
Важно! Застройщик обязан передать в полном объеме техническую документацию на здание – технический план, кадастровый паспорт, поэтажную экспликацию, а также документацию на каждое жилое помещение.
Если до заключения договора застройщик пользовался услугами ресурсоснабжающей организации, управляющая компания может перезаключить соглашения на свое имя.
Порядок утверждения договора управления многоквартирным домом
Утверждение условий и заключение договора управления МКД обычно происходит на общем собрании собственников помещений в МКД. Однако в ряде случаев необходимо проведение открытого конкурса. В частности, это следующие ситуации:
- Когда собственники помещений в МКД не смогли выбрать способ управления им за последние 6 месяцев либо решение хотя и было принято, но не реализовано.
- Когда срок действия договора управления МКД закончился, а способ управления домом не выбран или выбран, но не реализован.
- Когда дом новый, только что введенный в эксплуатацию. В этом случае в течение 20 дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по выбору УК, а в течение 40 дней проводит конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
- Когда у УК аннулирована лицензия, а собственники помещений в МКД не приняли на общем собрании решение о выборе способа управления домом, либо не реализовали принятое решение, либо собрание не было проведено или не имело кворума. В этом случае орган местного самоуправления в течение 3 дней обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору УК (ч. 5 ст. 200 ЖК РФ).
Порядок действий и оформление документов
Передача дома организации сопровождается определённым порядком последовательных действий. Обязательно должен быть оформлен передаточный акт, в котором фиксируются все виды передаваемого имущества.
Многоквартирный дом – это серьёзный объект, который имеет целый комплекс различного имущества. Поэтому процесс перехода сопровождается многими документами:
- документ, в котором указаны сведения о состоянии имущества на момент передачи;
- акт, подтверждающий передачу управления;
- акт о передаче сопутствующей документации.
Акт о состоянии имущества необходим для того, чтобы зафиксировать все недостатки и повреждения имущества на момент передачи. Работники УК должны внимательно осмотреть все коммуникации и помещения для проверки их состояния.
После того, как акт передачи многоквартирного дома будет подписан, ответственность за сохранность и состояние имущества ложится на УК, которой жильцы будут платить средства для устранения каких-либо недостатков.
В зоне управляющей компании находятся следующие объекты:
- Придомовая территория.
- Кровля.
- Система вентиляции.
- Подвалы и подъезды.
- Лестничная клетка и чердак.
- Мусоропровод.
- Все виды коммуникаций (лифт, канализация, электрооборудование, водоснабжение, отопление).
В момент передачи все объекты в обязательном порядке должны быть осмотрены. Если какие-либо дефекты и повреждения не будут вписаны в акт и обнаружатся позже, то жильцы дома и компания-застройщик будут утверждать о том, что виной этому является некомпетентность сотрудников УК.
Таким образом, даже малейшие изъяны и повреждения должны быть отражены в официальных документах.
Какие документы должен застройщик передать УК, то есть их пакет состоит из следующих бумаг:
- Соглашений с организациями, предоставляющими ресурсы (если такие были).
- Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома.
- Техпаспорта дома с поэтажным планом.
- Заключения комиссии, которая принимала объект (акт о вводе в эксплуатацию объекта).
- Санитарного паспорта.
- Плана территории дома, содержавшего сведения о расположении подземных коммуникаций и точки подключения к ним.
- Перечня организаций-подрядчиков, которые выполняли строительные работы.
- Актов о принятии приборов учёта (счётчики на воду, электроэнергию и т. д.).
- Актов передачи квартир и иных документов (дефектных ведомостей об отказе в приёме квартиры).
- Схем сетей всех коммуникаций.
Все эти документы прописываются общим перечнем в акте о передаче документации. Также могут потребоваться и иные документы. К примеру, если в доме есть система видеонаблюдения, то необходимы документы со схемами её разводки. Уполномоченное лицо УК должно быть уверено, что вся полученная информация предоставлена в полном объёме и её достаточно для полноценного управления домом.
Нюансы по договору управления с застройщиком и управляющая компания
Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.
Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.
Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.
[1]
Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.
Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Договор Управления Многоквартирным Домом Между Застройщиком И Ук
Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).
При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается
потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
В ЖК РФ прописана процедура заключения договора управления по решению ОСС и другие случаи
Согласно ч. ч. 1, 7 ст. 162 ЖК РФ, организация для управления МКД заключает с собственниками помещений соответствующий договор и приступает к его исполнению с момента внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. При этом предшествующие заключению договора управления (ДУ) действия различаются в зависимости от обстоятельств, при которой такой договор был подписан.
ЖК РФ выделяет несколько случаев, когда УО получает дом в управление:
- по решению общего собрания собственников;
- по муниципальному открытому конкурсу;
- в качестве временной УО, назначенной органом местного самоуправления;
- по договору с застройщиком;
- по решению правления ТСЖ или кооператива;
- согласно выбору единственного собственника помещений в доме.
Каждый случай – отдельная процедура получения дома в управление и подписания договора управления, свой срок действия ДУ и перечень документов, которые потребует орган ГЖН для внесения изменений в реестр лицензий. Разбираемся подробнее в каждой ситуации.
По решению общего собрания собственников
Чаще всего управляющая организация приходит работать в МКД по решению общего собрания собственников помещений (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Это может быть первый выбор жителей новостройки или смена компании, изменение способа управления с ТСЖ или кооператива на УО.
Согласно ч. ч. 5, 6 ст. 162 ЖК РФ, договор управления в таком случае заключается на срок от одного года до пяти лет с автоматической пролонгацией на аналогичный период, если ни УО, ни собственники не выразят желания его не продлевать.
Инициатором ОСС о выборе управляющей организации и заключении с ней ДУ может выступить любой собственник, действующая УО, муниципалитет в соответствии с ч. 6 ст. 161 ЖК РФ. Решение по этим вопросам принимается простым большинством: 50%+1 голов от всех голосов собственников, присутствовавших на собрании (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При выборе управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником в таком доме. При этом жителей дома представляют владельцы помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа в МКД.
Договор управления многоквартирным домом с застройщиком
Во-первых, для заключения данного договора управляющая организация должна иметь соответствующую лицензию, а, во-вторых, для договора законодателем установлена обязательная письменная или электронная форма. Договор управления многоквартирным домом является особым видом договора (отличным от договора возмездного оказания услуг).
В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к контракту управления многоквартирным домом, в котором. Основания признания людей нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по контрактам общественного найма статья 52. Примерная форма контракта управления многоквартирным домом (меж управляющей компанией и застройщиком) (подготовлено профессионалами компании гарант).
Передача дома от застройщика управляющей компании
Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома. Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке. Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:
- Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
- Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
- Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
- Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
- Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК